作者： 世联评估 | 首发：价值领地微信公众号
商业市场
01
一手商业市场
一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐跌
5月份，一手商业物业均价为 68,837元/㎡ ，环比 下跌3.4% 。全市成交面积 49,481平方米 ，环比 下降23.4% 。
商务公寓主力成交在罗湖区，成交面积为0.91万平方米；其次为福田区，成交面积为0.34万平方米。
在沉寂了多年之后，最近罗湖开始频频出现异动。本月罗湖区笋岗精品公寓中洲坊创意中心以成交115套（7,016平方米），成交金额4.7亿元（均价66,689元/㎡）一枝独秀勇夺全市成交套数、金额双料冠军。
中洲坊创意中心由泥岗东路、宝岗路和梨园路围合而成，位于笋岗-清水河城市更新示范区。社区设地下地铁商业、地上三层景观连廊和四大主题广场，公寓33～66平方米，带阳台。
此外，福田区明星楼盘深圳中心·天元成交9套（2,709平方米），成交金额3.3亿元（均价122,127元/㎡），同样引人注目。项目总建面约21万平米，由7栋约150米高的超高层建筑组成，在售T1、T2栋，建筑面积313～541平方米。
其他活跃楼盘还包括京基水贝时代广场（18套）、远洋新干线远洋广场（17套）、和合时代大厦（11套）、和昌·拾里花都（11套）。
商业营业用房方面，龙岗中心区的远洋新干线远洋广场以4,252平方米（均价88,785元/㎡）摘得全市成交面积冠军的桂冠。远洋广场占地19,686平方米，总建面109,811平方米，邻近地铁三号线南联站，为远洋新干线二期的收官之作。
其他热销楼盘还包括勤诚达正大城（555平方米，均价132,437元/㎡）、佳兆业·壹都汇大厦（406平方米，均价36,814元/㎡）、恒大锦苑（386平方米，均价60,269元/㎡）、万科光年四季（279平方米，均价84,625元/㎡）。
5月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为 224.5万平方米 ，环比 下降3.2% 。
库存去化周期为 53.1个月 ，库存压力山大。
5月，前海变更T201-0074宗地项目建设用地规划，宗地位于前海桂湾片区一开发单元02街，规划调整后，商务公寓建筑面积由13.0万平方米增加至52.5万平方米，商务公寓供应大增。
02
存量商业物业市场
存量商业物业市场：租金平稳，空置率趋势性下降
5月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积 18,490平方米 ，环比 上升18.7% 。
因疫情冲击，2022年一季度各行各业遭受突然的“冷冻期”，对商业市场带来短暂的影响。深圳积极应对疫情防控，措施得力，有序解封，经济持续稳定恢复。一季度，主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金并未出现下行，平均租金为 758元/㎡·月 ，环比 上涨0.1% 。 空置率为5.0% ，环比 下降0.2个百分点 ，总体呈趋势性下降形态。
近期将有近50万平方米的新增供应相继入市，购物中心步入数字化转型道路，新兴市场项目叠加线上零售的竞争，预计2022年核心商圈平均租金、整体空置率将继续保持在低位。
深圳尽管受到疫情的严重干扰，一季度，地区生产总值高达7,065亿元，同比增长2.0%。全市社会消费品零售总额2,107亿元，网上零售延续高速增长态势。根据深圳第七次人口普查数据，深圳常住人口（含深汕特别合作区）1,756万人，十年增加713.6万人，年均增长5.4%。
核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，商品零售和餐饮收入均超疫情前水平，有利于零售物业租售的长远表现。
办公市场
01
一手写字楼市场
一手写字楼市场：价升量跌
5月份，新建写字楼成交均价 49,592元/㎡ ，环比 上涨17.6% 。成交 14,618平方米 ，环比 下降35.7 %。
位于龙华区大浪的恒大时尚慧谷以19,900平方米的成交面积，5.2亿元（均价26,169元/㎡）的成交金额，蝉联全市成交面积冠军。本项目占地面积8.6万平方米，建筑面积50.0万平方米，标准层面积1,690平方米。
与此同时，位于南山区蛇口的华侨城·新玺以5.3亿元（3,445平方米，均价152,578元/㎡）问鼎全市成交金额冠军宝座，同时拉高了全市均价。
其他热销楼盘还包括合景同创·臻林天汇（3,252平方米，均价87,511元/㎡）、乐创荟大厦（2,338平方米，均价20,848元/㎡）、时代方舟大厦（2,201平方米，均价37,998元/㎡）、旭生和韵华庭（1,914平方米，均价51,958元/㎡）等。
5月份，深圳新建写字楼可售面积高达 145.4万平方米 ，库存量 下降7.8% ，高位供应持续。
成交整体低位徘徊，导致库存去化周期达到匪夷所思的 64.3个月 ，显示写字楼市场长期供过于求。
5月，前海变更T201-0074宗地项目建设用地规划，宗地位于前海桂湾片区一开发单元02街，规划调整后，办公建筑面积由74.9万平方米减少至38.4万平方米，以减少写字楼供应。
02
存量写字楼市场
存量写字楼市场：租金平稳，空置率趋势性下降
本月深圳存量写字楼销售成交 12,165平方米 ，环比 反弹38.2% ，但绝对数值对于超过800万平方米的存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。
2022年一季度，在疫情快速有效受控的情况下，全市企业及时有序复工，各区果断决策出台疫情租金补贴政策。深圳商务区甲级写字楼平均租金为 199.7元/㎡ ·月，环比 微升0.2% 。静态租赁回报率为 4.1% 。
一季度，深圳整体经济持续复苏，地区财政继续突破千亿大关达1,055亿，是第三个在第一季度财政收入破千亿的城市。TMT、金融、专业服务等行业租户需求稳定增长，供应量与吸纳量基本平衡，招商压力略有缓解。但深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。未来两年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，“供过于求”问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。
一季度全民抗疫，市场活动停滞导致净吸纳量显著下降，甲级写字楼 平均空置率反弹至20.1% ，但总体呈趋势性下降形态。其中，福田中心区、科技园、龙华坂田市况相对较好，空置率在15%以下，而前海、后海、笋岗、深圳北、华强北、宝安中心区运营挑战压力巨大。
深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近期联想国际总部大厦（28.4万平方米）、光启未来中心（17.6万平方米）、大成基金总部大厦（7.6万平方米）、顺丰总部大厦（7.6万平方米）、招商前海国际中心（3.5万平方米）等项目近70万平方米扎堆入市，2022、2023年供应量更是超过500万平方米，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金稳中略降，空置率高位徘徊。
中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。
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