很多朋友喜欢投资房产，但自己缺乏购房指标，需要借有购房资格的人名额去买房，又或者自己名下已有两套按揭，需要借别人的*款贷**资格，无论哪种情况都需要代持，也就是房本需要写成别人的名字，记住：代持的核心不是房子，而是叠加债务，后面大家就懂我在说什么了。
找代持人，一定要给代持费去降低风险，代持费多少是不固定的，看你和代持人的关系，比如你在代持人危难之际给过重大帮助，那么可以少要点，但是也必须要给，你不要考验人性。
代持费一般有以下几种模式，
第一种就是收益的5%~20%给代持人，具体比例要看代持人的稀缺性，比如人家要把北京、上海仅有的首房首贷资格给你用，可能就得需要给人家20%的收益分成，限购严格的城市，首房首贷都很珍贵，分成比例相应也会高一些，也就是城市价值越高，代持的回报也要高。
第二、代持人的收益也是有下限的，那就是无论你和代持人关系有多好，除非是直系亲属，否则至少要分代持人收益部分的5%以上，因为你需要代持人配合你做很多事，像什么那么签合同银行网签，甚至后面可能需要代持人配合咱们做抵押贷等等，反正可能会多次麻烦代持，你只有给人家收益，你才好意思麻烦人家，人家同时也才会更有意愿配合和咱们对吧？
第三、代持人不喜欢延迟满足，就喜欢立竿见影的收益，这种人可以换种方式，你可以直接每个月给他2000~10000的代持费用，对他的吸引力会更强。你需要他配合的时候，他会很乐意配合你，具体给多少费用，还是先要看城市的价值，代持人的价值，还有房子的总价有多少，帮你代持2000万的房子和200万的房子代持费多少肯定也不一样。
如果按年计算的话，一般是每年给代持人房产总价0.5%左右的费用，当然代持费也可以混合起来，比如5%的收益分成外加每个月2000块，这对于代持人也很有吸引力。
代持费是没有固定的，具体怎么给要看和代持人的关系，代持人的性格代持人的价值，除非直系亲属，否则代持是件考验人性的事，我们和代持人的关系一定要占绝对主动，才能让对方更好的配合咱们。
我们还要考察好代持人的情况，比如爱赌的人肯定不能当代持人，再比如代持人如果已婚还要考察代持人家庭是否和睦，夫妻感情如何，有些人家庭不太和睦，带持人如果离婚也会引发一系列风险，比如他的另一半不讲理，就是要分这套房，虽然不一定能要走，但处理起来也很费经历，所以关键的问题来了，我们如何回避风险？
1,签署代持协议，但代持协议只是最基础的操作，更重要的是叠加债务，代持最大的风险就是他把你的房子偷偷卖掉，所以代持的房源要和代持人去房管局把房子抵抵押登记，哪怕抵押一块都行，出借人写你的名字，借款人写代持人名字，只要房子不解押代持人就没法私下卖。
2,就是和代持人先长达10几年的租约，并且要备案，因为买卖不破租赁卖房的时候买家是可以查到租约的，这也加大了偷卖的难度。
3,就是你可以和他签个大额借款合同，比如房子值200万，你就和他签个200万的借款合同，利息设置当年允许的最高点借款方为代持人出借方写你合同写上，如果不在约定时间还债，则房产归属直接归债权人所有，最后在公证处做个公这些招数都可以将风险压得很低。
最后还要提醒两点，
第一签协议的时候，如果对方是已婚配偶也要签字按手印。
第二，如果对方身体不太好或者岁数偏大，对方意外身亡，可以让代持人写赠与遗嘱，并且公证。当然写遗嘱这件事一般是不好意思走到这一步的，包括自己，但如果和代持纯属利益交换，没什么感情基础，这个这个步骤最好咬着牙也要走完
我是张良，记得点击关注，下节继续