文/林耀东
导语：很多人抱怨，躲过了高房价，却躲不过高房租。全国各大地区，其租金基本占收入的50%左右，而租房的这些人基本上都是买不起房子，又或者是想以租代购的群体（以90后居多），毕竟像杭州市区这边差一点的一套400万左右，如果以目前租金来衡量的话，30年租期，价值不到200万，而且又有谁知道未来房价是涨是跌呢？但是如果房价滞涨，而房租不断升高，那么情况就危险了。对于我们这样的群体又该何去何从？
今年房价在多方调控下，大涨暂时受到了遏制。但楼市冰封的背后，房租却如七八月的高温天一样火热，呈爆发式涨价，多城7月房租同比两位数增长。之前我们大部分人的注意力都放在了房价身上，而很少有人会注意到，当国家陆续出台租售同权、限贷限购等调控政策后，房价虽逐渐降温，但其背后的房租价格却在悄然上涨。
对于政府而言，也许花了过多的精力在处置房价过快上涨上，而对房租的过快上涨的关注与警示显然不足。
我想问：“一个以房价止涨、房租上涨为后果的房价大调控，是成功的么？”。
就房价而言，它具有居住与投资双属性，天生有波动情绪。但租金是反应真实的市场需求，没有人会把房子空空地囤积起来，等待升值，待价而租。因此，租赁价格他是理性的，而不会像房价那样“放荡不羁”。然而，事实真的是这样的吗？
图1 杭州主要地区近半年房租租赁价格走势图
数据来源：中国房地产
表1 2018年7月杭州各地区租金价格变化情况
图2 近一年来杭州房价走势
由上述各图表，我们可以看出，杭州近半年的租金价格不断地上涨，而在房地产调控政策下，房价从今年3月份后基本保持平稳。图3中我们以30年为周期，算出房屋价值，公式：价值=该月平均租金*12个月*30年，可见以房租对房产价值进行定价，其价格远远超出本身价值。
我们目前所担忧的是，是否在房地产调控下，房价基本保持平稳，而随之而来的是租金的价格上升，从而逐渐使得上述以租金计算的房屋价值向价格趋近。
杭州房价与杭州房租，二者仅仅一字之差，其中哪一个对杭州市的城市活力、底层竞争力更为举足轻重？
我觉得是“杭州房租”。
那么，是什么导致了它的发生呢？对于这个问题，其所涉及到的是专业的经济学理论，我们不能够以个人主观的情绪进行妄自臆断，其需要利用专业工具及视野去解读它。在此我们只是简单地进行阐述，而没有去过多的去分析。因为这不是本篇文章的本意。
我们知道杭州限购政策下，大部分的外来人口，至少还要养两年的社保，才有购房资格。同时杭州的高房价促使大部分人望而却步。数据显示杭州新增人口的主力是90后毕业生，而根据调查显示90后的购房意愿极低，以上一系列原因导致需求端不断膨胀。
而在供给端，在限购限贷、摇号等一系列政策下，惜售现象普遍，杭州租房供给大幅增加。然而供给端是很有限的，其导致供给端与需求端失衡，租金价格不断上涨，这个逻辑似乎解释的通。又或者是以自如、爱上租、青果公寓等一批长租品牌，在市场上发起的抢房源大战，是否刺激了业主的提价心理，污染了市场上的租赁秩序，从而推动房租过快上涨？当然这些解释只是冰山一角。具体原因还有待进一步分析。
数据显示，相比上海、北京而言，杭州租房价格会相对较低，那儿，杭州的租房价格上限是否会止与上海、北京等地的租金水平呢？
答案是：想太多了
让我们来看看北京、上海的情况。
我爱我家市场研究院统计显示，2018年上半年，北京市住房租赁的月租金均价为4649元/套，环比2017年下半年的4335元/套，上涨了300多元。同时，由于租金上涨的预期，个人房东普遍不愿签约长租合同，大部分的租赁合同都是1年租期，占整个租赁交易的79%，超过一年租期是交易占比仅13.4%。贝壳研究院的数据统计显示，今年7月份，北京、上海与深圳三城的租金环比均上涨，涨幅分别为2.4%，2.1%与3.1%。这些涨幅数字，相比房价上涨幅度，并不惊人，但我们应注意，它是环比上涨。
北京严格的限购限贷以及去年以来二手房市场转冷导致的业主惜售心理，市场租赁的房源理应增加，但房租为何大幅上涨？同时，去年以来，北京市的人口流入净值，已经处在下降通道，而且，大量的低收入者，也被政策驱动推动离开北京。需求在减少，为什么房租却在增加？（此处正好与杭州相反）
上述内容我们可以看出，其揭示了在“住房不炒”的政策背景下，房租价格却在一路狂飙。而且不仅仅是杭州。如果房租价格不断上涨，那么调控房价所付出的代价真的是得不偿失，对于想以租代房的人，简直是一场灾难。
我们知道租金上涨关乎民生，关乎产业结构，关乎城市居住权公平，由不得任性。更重要的是，正因为它折射的是真实需求，才应当格外引起警惕。
因为房租大幅度上涨。
首先，其伤害的是居住权的公平性。我们的城市，也会沦为财富与权贵的城市。
其次，也会令很多中低收入者，无法继续生活在这里，它会伤害了一个城市的竞争活力与阶层的多样性。同时，也会增加城市里所有工商产业的营运成本，削弱产业竞争力，以及造成人才吸引力的下降。
那么对于整个现状，政府今后又会如何去解决呢？是我们值得深思的问题。
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