重庆地产江湖，激流勇进。
2020年的时候，就有人预言过，地产的黄金时代就已经结束，接下来就是存量市场下拼*刀刺**的时候了。
果然，据统计，今年重庆中心城区总供应量为467万方，而 2021年为1362万方，2020年为1887万方。增量供应几乎是倍速下降。
而截止今年上半年，重庆中心城区中期库存量为4925万方，几乎达到了近几年来的最高位。
另一方面，曾经民企的“半壁江山”，市场份额，正在沦陷。他们有的选择黯然离场，有的则选择破釜沉舟，转型求生。
一个时代陨落，也预示着一个全新时代的来临。
那些背景雄厚、天生神力的国企或央企就是地产新江湖的主角，我们称之为国资派，凭借着雄厚的资本在市场上所向无敌。
从数据来看，2022年中心城区招拍挂新增土储TOP10中，国央企为拿地主力军，民企投资谨慎，仅占2成。
在市场调整期，民企招拍挂市场偏向低量级机会投资，并寻求投资方式的多元化。
而未来这些“国家队”对购房者的争夺会呈现两个明显趋势：
一是通过新的运营模式将展出延伸到存量市场。
二是在新增供应市场上布局更加精细化。尤其是有实力的头部开发商，近几年的战略布局都从在中心城区铺面转向了深耕某些重点区域和重点板块。
先造城，才会有护城河。
重庆“北伐战争”
作为接下来楼市实质上的领头人，各大央企和国企在深耕区域的选择上也透露出了未来重庆楼市重点发展的方向。
华润置地： 2021年，和香港置地一起在观音桥拿地，24万方的土地里有58%都是商业用地；2022年3月，华润置地以15.6亿元揽获重庆市渝北区中央公园板块206亩住宅用地，摘得重庆首轮土拍总价、面积的数据之最……
中海： 2021年7月，中海以楼面价7016元/㎡布局空港新城；2021年12月，中海再次拿下江北区大石坝组团I分区I6-1-1/03地块；2022年7月，中海又将渝北区两路组团F分区三个地块收入囊中……
保利： 2021年4月，保利以15711元/平方米的楼面价拿下中央公园西侧21059地块……
中铁建： 2021年4月，中铁建以29.4亿元拿下两江新区悦来组团Q分区地块；2022年12月，中铁建又拿下北碚区北碚组团A标准分区A29-1-2/08地块……
中交： 2021年4月，中交拿下两江新区悦来组团Q分区地块；2022年7月，中交再次收入北碚区蔡家组团F分区地块……
越秀： 2021年1月11日，越秀以5.6亿竞得重庆市渝北区两路组团Ga分区122.7亩地……
这样看起来，“国家队”们的选择是，北伐。
铭腾数据显示，2022年截止到目前重庆中心城区成交前十组团合计成交量有251万方，占到了全年成交量近半。空港工业园、蔡家、中央公园、西永四大组团，作为近几年重庆主城区新兴区域，一直备受关注，继续蝉联前四，年度成交量超过30万方。
在这场重仓北区的战争中，市场已经初步筛选出了好几位赢家。
01.
华润置地：城市C位高端玩家
稳中求进的布局理念是华润置地的一贯风格。
因此， 入渝15载，华润置地一直就在谋求城市核心区域的布局。
有了引领重庆中高端消费的万象城打样，这两年华润置地开发的公园九里、润西山等项目，全部都顺利落在了城市热点板块的C位。
其中，就包括北区的兵家必争之地——中央公园。
2020年10月，华润置地重庆以18.3亿元包揽中央公园2宗优质地块，继公园九里之后，再度重仓中央公园。
两年后，这里呈现了华润在全国落地的第十一个“润府”系产品。
另一方面，在已经发展成熟的重庆消费中心——观音桥，华润置地选择和香港置地强强联手，一起开发中環万象城，直接站位“国际消费中心”，不仅贯彻了与城市共发展的理念，也牢牢把握住了下个十年的时代风口。
今年3月30日，华润置地以15.6亿元揽获重庆渝北区中央公园板块206亩住宅用地，摘得重庆首轮土拍总价、面积的数据之最。这块位于中央公园片区优质且稀缺的低密改善土地，近享中央公园，容积率仅1.2，天生具备极强的改善基因。
最后给我们呈现出来的，就是惊艳市场的中央公园悦府。由于主打高颜值和板块内独一无二的湖区生活概念，华润中央公园悦府一经开放就刷新了2022年重庆豪宅榜单，首开劲销超4亿！
在笔者看来，华润置地是“综合型选手”。它在城市运营、大社区开发上的优势和注重品质的传统，让华润置地的产品本身具有了较高的升值优势。所以这几年它在重庆处于一个向上的状态：一个是表现在产品上，2022年高端改善型产品—观宸，中央公园悦府；一个表现在商业上，如果说万象城是包罗万象，中环万象则是商业中的“皇冠”。
重仓北区，体现的是华润置地在重庆始终坚持长期主义。 通过深度把握城市发展脉络，华润置地从观音桥地块到中央公园，每一次精准落子皆是关注度极高的土地，14块城市活力「拼图」，创造出强劲的方向感，也传递出了深耕重庆的坚定决心。
02.
中海：低调的“网红盘”制造商
中海入渝16年，一共布局了10个城市板块。
其中有8个板块，密集集中在弹子石-解放碑-江北嘴这块重庆“主城中的主城，菁华中的菁华”里。
在业内出名的成本控制和低负债率加持下，中海的建筑质量一直非常过硬，这也是它布局中高端产品的底气和优势。
而它落下第一子的时间，竟然可以追溯到2007年。
当时，中海刚入渝1年。第一个项目北滨路上的北滨1号尚未开盘，一个举动就石破天惊。中海携手九龙仓以75亿元，重仓弹子石。
2008年，在南坪会展中心，红酒缓缓倒进透明的模具里，4398元/㎡的价格显露了出来，见证了国际社区一期的开盘。
2009年，中海再次上演“深度绑定”，这一次，它与九龙仓再度联手，拿下了江北嘴的土地。
随即，从紫御江山到寰宇天下，中海在江北嘴的红盘开始绽放。
2018年年底，五里店的中海·天钻、二郎的中海·九龙天颂等项目面世。一个又一个的网红盘，不断被中海推出市场。
在笔者看来，要论草蛇灰线埋得最深，布局最长远，重庆可能没有开发商能比得过中海。
所以，当中海2021年4月拿下了观音桥地块；9月，再次上车南桥寺、渝澳大道地块时，敏锐的人都嗅到了城市发展转向核心区的风向。
也因此红旗河沟核心区域的中海·璟尚（4月的观音桥地块）又火了，它瞄准城市新青年的生活节奏和人居理想，成功引爆了今年城市“刚改”类产品的市场。
笔者认为，中海这个低调而稳健的“网红盘”制造商，又一次证明，只有把大宗资产镶嵌在城市资源里，托付给靠谱的房企，与这座城市的发展步调保持一致，才能实现真正的可持续发展。
03.
保利：产品力创新的王者
一直以来，保利在重庆的发展始终保持稳健的风格，拿地、开发、开盘、顺销、交付每个环节都坚守央企的低调风格。
2018年以来，保利在重庆共拿地10宗，平均每年新增2~3宗土地储备，每年购地金额保持在30亿元~40亿元左右。
从地块溢价率看，2021年以前，保利拿地平均溢价率约13%，低于重庆已成交地块溢价率均值。
但当2021年4月底的首次集中土拍时，保利一反常态，以较高的土地成本斥资41.6亿元竞得中央公园和石桥铺地块，溢价率分别达到83%、61%。
其中，中央公园地块楼面价15711元/平方米，为该板块最高楼面价地块。
因此在重庆2021年品牌战略发布会上， 保利明确提出保利重庆以“重仓北区”为统领，实现深耕主城、布局热地同步进行的发展战略。
从保利重庆的版图可以清晰看到， 保利在北区悦来、中央公园等板块的在售、待售项目多达七个。
而土地成本的增加，为保利重庆新项目的开发增加了难度，但保利交出了让市场眼前一亮的答案。
最值得一提的是，保利重仓悦来板块，落子保利和光尘樾、保利拾光年、保利时区三个项目， 并设置与保利悦来城营销中心，通过三大项目共筑 约90万方保利悦来城，打造国际生态商业住区。
在笔者看来，保利在悦来以会展+文旅+设计为支撑，促进悦来片区产业发展，整个板块的城市价值、人居价值毋庸置疑。这和它一向注重产品类别的多样性，以及热衷社区文化建设和文艺活动的风格是一脉相承的。
保利和光尘樾作为保利重庆产品全面升级的主力项目，引入“和光”系，自首次开盘以来，屡次开盘、加推均实现热销。同属悦来板块的保利拾光年自2021年7月首次开盘，至当年10月底累计成交金额1.25亿。而保利时区首次开盘当月成交金额就达到了674.79万元。
除此之外，中央公园的保利天珺、北碚的保利茵梦湖、大石坝的保利阅江台也有不错的业绩。
目前， 保利重庆北区项目已经呈现出全面开花之势，未来发展势头强劲。
04.
中铁建：低调的六边形战士
中铁建虽然是央企，但在重庆楼市，确实是位后来者，但强大的资金实力，让它在市场下行的情况下依旧保持住了较高的扩张速度。
2017年以来，中国铁建地产深耕重庆，不到5年就先后布局重庆西派城、西派宸樾、青秀阅山等10余个项目，持续抢占江北、大渡口、巴南、渝北等核心区域。
尤其是 北区两大标杆级的人居项目，更是展示出了央企雄厚资金实力和建设底蕴。
一个是中铁建在江北嘴CBD的首作起——西派城。不仅站位了江北嘴核心区域，更拉开了重庆大平层时代的序幕，并且在市场上留下了央企在产品力创新上也走在市场前沿的印象。
到2021年，中国铁建在中央公园北的热土上，为重庆带来了第一个“语系”项目—山语桃源。
这款别具古韵，内涵和诚意满满的中式别墅项目，一经面世就在各类现代风高端产品中脱颖而出。 同时也上榜了今年重庆洋房产品成交金额TOP10的榜单。
从笔者的角度来看，通过差异化的玩法，中铁建多次在北区楼市打出了自己的风格，未来还会不断证明央企的高品质产品力和稳健兑现力。
05.
建发：深耕蔡家的新中式生活匠造者
建发比中铁建来到重庆的时间更短。作为一个2020年才进场的“新人”， 建发从拿地开始就想得很清楚，那就是深耕一个区域。
事实证明，这个策略是成功的。建发和玺作为建发进重庆第一个项目，直接就在市场上卖爆了。亮相3个月劲销11亿！这还是2017年之后外来房企进重庆头一次出现的盛况。
今年3月30日，建发在重庆2022年首批次集中土拍上，以4.49亿元的价格，成功摘得重庆主城蔡家组团M标准分区M65-02/04、M67-01/04地块，这是继建发和玺、建发云著之后，建发房产入渝布局蔡家的第三子。
这一方面是因为看好蔡家板块的发展前景。作为北区“蔡礼悦黄金三角”之一的蔡家，拥有两江新区+自由贸易试验区+高新区三区叠加优势。
另一方面，蔡家一面靠山、三面环水，江岸线长达约19公里，整个板块森林覆盖率达50%…… 这样高配置的绿地率恰好也是建发房产想要打造深具钻石品质的新中式诗意生活的条件之一。
而其中最典型的，就是建发云著。作为是北区也是蔡家当前容积率最低的居住地块，建发云著背靠官斗山原生山林，容积率约1.2，且地块限高约20米，满心诚意地打造出了一个“浅山下的东方屋脊”。
在笔者看来，成功不是偶然，背后看到是这家企业守住了自己绿*国党**企的身份，同时二十一年专注打磨新中式这一种产品，将产品力有效转化成增长力。
天时地利人和占尽，蔡家和建发，一定会一起走的更远。
06.
中交：性价比之王
如果说其他房企都在拼高端赛道，那么笔者心目中的中交，就是重庆楼市的性价比之王。
比如在中央公园布局的两个项目——中交·中央公园“翠澜峯境”和中交·中央公园“悦颂”组团，产品分别获得第十二届园冶杯地产园林示范区奖和中国房地产综合开发行业最高荣誉——广厦奖。
而它们的价格，相比整个中央公园板块来说，平均均价低了1000元~2000元/㎡。可以说是目前市场上的性价比之王。
除了性价比，在社区物业上，中交引入了绿城的物业来给社区价值加持，还把“社群圈层运营”提到高质量发展道路上的重要一环， 目前已打造了“公园志趣社”、“雅集公社”、“神兽管理局”等社群，定期开展各类活动，旨在构建邻里和睦、交流互动的社区生活，为业主带来美好生活的兑现。
超硬核的运营模式也为中交收获了一大批忠实粉丝。
07.
越秀：土储之王，财务稳健
越秀给笔者的印象，“逆势增长”。
尤其是近两年的土拍市场，越秀是“常客”。
2022年上半年业绩公告显示：越秀地产总土地储备2860万平方米中93%位于一二线城市，充足且优质的土地储备为越秀地产未来的业绩稳定增长提供了有力保障。
业绩增长和土地储备是高质量发展的外在表现，而稳健而良性的财务状况就是其内在的动力。
截至2022年6月末，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币390.5亿元，资金流动性充足。
作为和建发同一年入渝的“新人”， 越秀在重庆落地的项目虽然也集中在北区，但产品设计上更倾向于发展均好性。
2020年越秀首入重庆，开篇就在中央公园首落高端“悦”系战略作品——越秀·悦映湖山。通过同时打造新山和悦墅区以及洋房，将生态核繁华做了一种生活模式上的平衡。并且同时满足了高端豪宅和中产改善两种人群的居住需求，构建出了独属越秀的美好生活场景。
而针对青年群体，越秀在渝北落地的新山和悦不仅在社区智能化上做出了革新，更在社区社群打造、亲子生活场景构建、社区代购服务等方面做出了很多有趣的尝试。
今年，越秀在重庆蔡家的288亩地块正式动工了。越秀通过后期入股方式，与渝开发合作开发这个项目，增储22.99万方，这一“平台+房企” 合作模式一方面拓宽房企的投资渠道，另一方面可提升项目开工和入市效率。
笔者能明显感觉到，这家诞生在沿海的房企目前正在对青年人的生活方式进行深入的研究和调研，在与时代接轨，迎接未来市场需求变化上，也许它会给重庆一个久违的惊喜。
媒人观察：
未来几年的楼市，是央企和国企的舞台，这点毋庸置疑。
但很少有人注意到，其实国企和央企在最近几年，在深度融入市场化竞争的同时，一直在进行全方位的，非常深入的改革。
首先就是在用人方面，中海地产华北区域此前就进行了一轮组织架构调整，在干部的选用上，更偏向内部培养起来的精英。
今年上半年，华润置地也进行了组织架构调整，将华东大区整合为6大城市公司。
通过一系列的大规模的组织架构调整，这些央企国企正在实现精简放权，减少内耗，提升整体效能。
其次，在销售手段和管理手段上，央企和国企近几年都少了很多刻板保守，多了专业化、市场化，从而也显得更加年轻、多元化。
尤其是在对线上直播卖房等互联网渠道的应用上，有不少央企和国企甚至打出了高管下到一线带货的噱头，非常接地气，也收到很好的市场反馈。通过这些润物细无声的改变， 央企和国企在这两年实际上维持住了市场基本盘的体量，从侧面也为民企争取到了留在市场上宝贵的时间。
一个健康的楼市离不开央企国企这样的支柱，也离不开民企的活力。
在2023年，希望楼市的主角们能一起携手穿过风雨。