前一阵韩国房地产暴雷的事大伙儿都听说了，是否会崩盘还不好说，就谈谈这件事能让我们吸取哪些教训。
在聊房地产之前，先给大家看一组数据。
2022年9月底，韩国统计厅对去年韩国国民的死亡原因做了统计，结果发现，韩国10—39岁人群的第一大死因，居然是自杀。
从自杀在死者中所占的比例来看，10—19岁的青少年达43.7%，20—29岁的青年人更是达到了56.8%，30—39岁为40.6%。青少年的自杀率比往年提高了10.1%，青年人的自杀率则提高了8.5%。
是什么让韩国的年轻人如此想不开，前赴后继要与这个世界诀别？
答案是：韩国太卷了，堪称世界“卷王”。
现实版的韩国，远远不是韩剧里的那般浪漫缱绻，卿卿我我。那最多是韩国前10%的有钱人的世界，剩下的90%都活在修罗场里。
说完自杀率，我们再来看失业率。
根据OECD的统计数据，2015年—2020年，韩国15—24岁青年的失业率达10%，比邻国日本还要高出五个百分点。即便日本经济长期低迷，失业率也没有韩国那么高。2021年受疫情影响，韩国青年的失业率再创新高，达到了惊人的25.4%。
就业率那么差，学历也相应贬值，但韩国人对教育的投入并未减少，反而被卷入新一轮教育军备竞赛中。
这就导致韩国教育陷入所谓“地狱模式”，比周边的中国与日本都要卷。
首先，韩国的高考升学率只有50%，而中国大约是67.3%，日本则超过90%。
中韩两国的差距貌似不大，但你还得看大学数量。中国有三千多所大学，日本有七百多所大学，而韩国的大学数量只有207所。
尽管韩国人口才五千多万，是三国中最少的，但这里的大学数量更少，且都集中在首都首尔附近，僧多粥少的局面，给韩国年轻人带来了空前的升学压力。
韩国高考制度也特别奇葩，它不光看你高考的笔试成绩，还看你平时的成绩，包括联考成绩、面试成绩、还有在校期间所获得的各种奖项。
也就是说，从你踏入学校的第一场考试起，你就开始了漫长的军备竞赛。和中国的家长一样，韩国家长也热衷于给孩子补课，每个月花在补习班上的开销高达5000元人民币，这还仅仅是常规操作，如果聘请名师或者一对一辅导，价格只会翻倍。
但即便如此，纵使你拼尽了全力，你还是会输在起跑线上。
因为富人家的孩子自一年级起就能获得更好的学校和教师。他们上价格不菲的精英学校，这些学校通过笔试和面试筛选出资质好的学生并加强培养。
而普通中学没有这种“特权”，他们只能以抽签的形式获得生源，结果是优质生源大概率被精英学校获得。
有人对首尔地区的升学率做过统计，富人区的升学率达43%，而普通人家的升学率仅为18%，富人区考生的平均分比普通人家的孩子高出43分。
这注定是一场不公平的竞争，很多孩子即使寒窗苦读，一路卷到高考，大概率也没有翻身的机会。
你可能会问，韩国的年轻人那么卷，到老了是不是会好一点？
你想多了，身在韩国就意味着，活到老，卷到老。
在韩国，六十岁以上老年人有50%需要继续工作，七十岁以上老年人有30%还在工作，65岁以上老年人工作的比例达34.1%。
你可别以为他们愿意这样干，大部分老年人之所以继续工作，只因为一个字——穷。
韩国65岁以上老人的贫困率达到了惊人的42.3%，大部分韩国老年人即便辛苦大半生，老来仍有近一半会陷入贫穷。由于微薄的养老金和沉重的房贷压力，安享晚年，对于多数韩国人是一种奢侈。
问题来了，韩国为啥会卷成这样？
当然不是因为韩国人天生就爱拼，这背后更多是辛酸和无奈。
韩国经济一度狂飙突进，它只用短短40年时间，就从一个贫穷落后的农业国，成长为人均GDP达2万美元的发达国家。在芯片、显示面板、汽车、船舶等领域更是让国际同行刮目相看。
但没有任何经济体能够永远高歌猛进。受疫情与全球经济危机影响，韩国经济的步伐持续放缓。曾经的韩国，GDP增幅一度超过10%，可到了2023年一季度，这个幅度只有可怜的0.3%。
经济衰退，导致大家不爱花钱，也不敢创业，反正有钱先给存起来。因为一个人的花钱就是另一个人的收入，整个经济消费乏力，货币的流动性也大打折扣，进一步导致了情况恶化。
但经济衰退全球各国都在经历，为何韩国看上去显得特别苦哈哈呢？
这是由韩国畸形的产业结构决定的。
韩国产业经济有一个基本特征，就是被各种财阀垄断。
一聊到韩国企业，你耳熟能详的都是些巨无霸，三星、现代、LG、SK等等，它们个个富可敌国，全部崛起于上世纪六七十年代。
这些企业有一个共同特征，就是爱搞多元化经营，几乎啥都做，把这些企业的市值加起来，可占到韩国资本市场总市值的50%。
就拿大名鼎鼎的三星来说，这家企业涉足的领域包括手机、家电、半导体、液晶面板、计算机、化工、造船、建筑、机器人、医疗、酒店等几十个领域，涵盖了从制造业到服务业的方方面面。
另一家巨头现代集团横跨的行业同样繁多，包括建筑、造船、汽车、机械、贸易、运输、冶金、电子工业等等，几乎无所不包。
这些企业对韩国经济的崛起做出了巨大贡献，但也给社会带来了副作用。
首先，财阀与政界有着千丝万缕的联系，几乎能得到政府的全力支持。韩国的政商勾结相当严重，各种黑幕层出不穷。政府一度想摆脱这种局面，比如前总统卢武铉，曾试图*压打**财阀，改善劳工待遇，结果一下台就遭到清算，被逼得跳崖自杀。
政商勾结的结果，就是财阀集团能享受各种政策红利，不断巩固自身的优势，造成“强者恒强”的局面，这对韩国中小企业的发展极为不利。
我们看韩国的先进制造业，从芯片、显示面板到动力电池，全部被财阀大包大揽，三星是全球芯片巨头，也是全球最大的智能手机制造商，同时还是显示面板的霸主。LG则在动力电池和锂电池领域称雄。
即便是传统制造业，如汽车、造船、钢铁等等，也是现代、大宇、三星这些巨头的领地，几乎没有新兴企业发展的空间。
回顾历史不难发现，很多在传统领域独占鳌头的巨头，在新的赛道上往往混不开。比如通用、丰田这些燃油车时代的霸主，到了新能源时代就失去了存在感。诺基亚曾经是手机领域的王者，随着智能手机的问世开始了断崖式下跌。
但这种情况并未发生在韩国企业身上，他们过去混得好，现在依然混得好。但这不是因为他们的创新能力有多强，而是市场地位无法撼动的结果。
你可能会说，像三星、现代这样的企业明明也很优秀啊。不错，但问题是，他们原本可以腾出更多空间给其他企业，后者若能充分发展，可能在这个领域比他们更优秀。
而且大集团还仗着钱多喜欢搞上下游整合，恨不得整条产业链都是自己的，进一步挤压了其他企业的生存空间。
就拿三星来说，它既搞芯片设计，又搞芯片制造，再把芯片放到三星智能手机里面，然后由自己制造并销售，这种“一条龙”式的结构，让初创企业很难在产业链中分一杯羹。
像中日德这样的制造业大国，存在着大量“专精特新”的中小企业，它们在某一类核心部件上具有不可替代性，从而提升了整个产业链的竞争力，激发了社会的创新活力。
但韩国没有这样的企业，几乎所有“专精特新”领域都隶属于财阀集团，无论这些集团的实力多么雄厚，但受制于官僚化与路径依赖等因素，他们的创新能力终究是有限的。
大企业位于食物链顶端，占有各种优质资源，包括人才、资金、技术和渠道，无论规模、成长性还是稳定性，都远远超过中小企业。对于韩国的年轻人而言，大学毕业后进大集团工作，就成了公务员之外最好的选择。
但这些企业又能吸收多少岗位？即便进得去也必须是名牌大学毕业的精英，剩下大部分人注定与之无缘。
如果各行各业涌现了大量创新企业，至少还能给年轻人多一份选择。但韩国的财阀们偏偏喜欢大包大揽，无孔不入。他们吸纳了大部分社会精英，却没有为普通人创造更多就业岗位。
对于年轻人而言，他们辛辛苦苦读了十几年书，结果还是找不到像样的工作，高不成低不就，宁可宅在家里当废物，这也是韩国失业率高的原因之一。
除了读书卷和就业卷，韩国人买房也特别卷。
韩国房价高是出了名的，以首尔为例，这里每平米的房价一度超过15万人民币，仅次于香港，位居全球第二。
韩国的房价之高，是由国内高度集中的人口分布决定的。
韩国有一半人口集中在首尔都市圈，这些城市的面积加起来还没有北京大，但人口却超过了北京，这里每平方公里拥有超过两万人。
和中国人一样，教育和买房是人生的两件头等大事，人口集中也带来了教育资源的集中，并带动房价的上涨。
残酷的升学竞争带动补课热潮，补课热潮又带动了补习班产业，韩国最好的课外补习班全部集中在首尔，在首尔市中心的大街小巷，到处都能见到补习课广告。
在富人云集的首尔江南区，一条街道上居然聚集了一千多家补习班，这里的房价也被补习机构炒了起来。2021年，江南区一套公寓卖出了2400万人民币，五年内翻了2.4倍。
韩国著名的补习班一条街
在韩国读书卷，因为好大学的名额有限；就业卷，因为大企业的名额有限；买房更卷，因为大城市就那么一两个，好工作，好学校都在这里，除此之外你没有更好的选择。
读书、工作和买房，这三件人生中最重要的事，每一件对韩国人都无比艰难。
其结果就是巨大的贫富差距，以及房地产对未来的透支。
此次韩国房地产暴雷，主要问题出在其独特的全租房上面。
全租房诞生于上世纪70年代，是韩国特有的发明，本质就是让普通人租得起房。
在住进全租房之前，租客得向房东缴纳一大笔押金，押金的金额约占房屋总价的50%—80%。比如你租了一套100万的房子，你得掏出50—80万交给房东。
交了押金之后，租客就能在全租房里免费住两年，两年后，房东则一次性把押金退还。
如果我付不了那么多押金怎么办？没关系，韩国政府为租客提供了低息全租*款贷**。没错，押金也可以向银行借。
有了*款贷**就好办了，即便你没钱，只要能用*款贷**支付押金，你就能住上首尔最豪华的公寓。听起来很爽是不是？
那么房东拿了这笔押金干嘛？通常是拿去做投资，多数情况下还是用来买房。所以全租房模式的本质是信贷，银行把钱借给租客，租客再把钱作为押金付给房东，房东再拿这笔钱买新房。
韩国的房价，就这样被一轮一轮炒了起来。
聪明的你已经听明白了，这里玩的就是一个杠杆游戏，我把钱借给你，你把钱借给房东，房东拿去投资，大家赌的是房价会一路涨。
因为只有房价涨了，房东才有钱赚，租客才能把钱还给银行，银行能继续把钱借出去。
可一旦房价跌了呢？房东的房不再值钱，租客要求拿回押金，可房东要么干脆跑路，要么低价出售自己的房产，导致房价进一步下跌，房产不断缩水！
这和美国的次贷危机何其相似？这正是韩国当下面临的局面。
2022年，韩国整体的房价下跌了约18%，首尔地区更是高达20%。进入2023年，韩国的房价又较去年下降了18.63%。
为何首尔房价会遭遇暴跌？有人说这跟美元加息有关。但如果放在更长的周期来看，韩国全租房这套“击鼓传花”的玩法，注定维持不下去。
因为房地产从长期来看，是由人口增长决定的，而韩国的人口增长如何呢？
2022年，韩国前三个季度的生育率跌至0.79，新生儿数量同比下降3.7%，女性人均生子数为1.1，在全球198个国家中排名垫底！
为什么韩国人不愿意生孩子？原因已经一目了然。
首先是卖房租房所带来的高负债，已经让韩国人无力抚养下一代。韩国60岁以上人群的资产负债率达13.4%，29岁以下人群的资产负债率为16.8%，2020年更是达到惊人的32.5%。
然后就是各行各业卷到昏天黑地，从读书到就业，从工作到退休，竞争无处不在。你得付出大量的劳作，换回的却是如同蝼蚁般的生活。
这样的生活还要结婚干嘛？就算把孩子生出来，也是让他们继续受苦受累。
于是韩国人干脆撂挑子不干了，自己都活得够呛了，何必再给世界增添累赘？
所以即便没有美元加息，韩国的房地产迟早也要出事。俗话说， 十次危机有九次因房产引起，而房产危机则是社会危机最生动的写照。
韩国的故事告诉我们，如果一个社会因资源分配不合理导致激烈的竞争，那么竞争最终必将摧垮市场本身。
在韩国，从教育资源到就业机会，资源分配处于高度失衡的状态，这是导致社会内卷化的根源。
如果一个社会只有极少数赢家才能获得幸福，大部分人只能苟延残喘，那人们必然会对未来失去信心。
这就体现了均衡发展的重要性。尤其对于我们这样发展中的人口大国，韩国无疑是一面镜子。