为什么海珠的户型都越来越大，刚需只能越买越远?
对刚需来说，海珠越来越不友好了。
从去年爆火的琶洲南TOD起，海珠就已经有这个迹象了。
亮相即爆火的琶洲南TOD，起步户型的127平，年初一推出就被抢光，全款也未必抢到。
等到今年加推的产品，起步户型也上了一个台阶，主打200+平户型。
今天小编要为大家介绍，刚需也可以买得起的海珠新盘就是 中旅天宸府!
宝岗大道地铁站旁的 中旅天宸府 ，这也是整个沙园—昌岗片区，近10年唯一的新盘。
中旅天宸府占地约1.4万㎡，体量不大，共规划有4栋44-46层的超高层住宅。 项目没有底商，地下负一层到负六层都是车库，车位比1：1.2，较充足。
中旅天宸府所在地段还是有优势的 ，距离8号线宝岗大道站约300米左右，步行时间预计5分钟之内。而其所在片区又是海珠老城，附近配套现成，所见即所得，不用等也不用靠想象，更加不用担心规划落空。
中旅天宸府靠近三大商圈： 昌岗商圈、江南西商圈、沙园商圈；还有全广州最大的沙园市场；附近有年轻人打卡必去的太古仓，也有全家人休闲娱乐的乐峰广场、广百新一城、富力海珠城、万国广场等商业综合体。
还拥有广州最出名的宵夜街：宝业路； 教育资源有昌岗中路小学，菩提路小学等；还有多家三甲医院（珠江医院、广医二院）。
根据广州市海珠区教育局政府信息公开网站，项目对口省一级昌岗中路小学（步行约500米可达），还有机会直升广州市五中附属初级中学。
中旅·天宸府 ，项目规划4栋超高层建筑，分一期开发， 其中A栋46层，B、C栋45层，D栋44层，规划套数719套。 以高套内率笼络了不少刚需、刚改新广的心，小三房的接地气户型。
另外项目在地块出让的时候就规定了：中小户型比例不得低于60%， 整体户型涵盖82㎡、83㎡、86㎡、105㎡和120㎡五种户型 ，基本上定位刚需和刚改。
其中82和83平做到了三房 ，属于上车户型，只能做到一卫，而且卧室空间也不大阔绰，而且朝向上有所牺牲，基本上是北向/西北向，且直接对着马路，直面鹤洞大桥匝道和昌岗路的车流，即使在五楼，噪音也不小，这一点要注意看自己能否接受，西北向高层有机会望江。
86平三房两卫可以说各方面都比较能打 ，无论是朝向还是两卫的空间设计，都比较适合家庭上车，因此这个户型目前相对更热门，这个户型为西南朝向设计，除了稍微西晒一点，高层也可以望江。
若是以目前的吹风价7.3万/平来计算 ，这个户型总价也可以控制在650万上下， 算是目前市区学位改善的主要预算范围之内。
对比86平的话，可能104平就略显鸡肋一点 ，依旧是三房，但总价上却高出不少，这个户型也没有样板房可以参观。
120㎡做到了四房两卫 ，这是目前在售的产品里面积段最大的，预计总价在900万上下，算是老城区改善可以重点考虑的产品，120平为东南向单边位设计，整体私密度和采光都还可以，且背向马路，相对也安静一点，但这个户型基本就与江景没什么缘分了。
05单位: 82方 488万-500万（3房）
03单位:83方 530-540万（3房）
04单位:86方 550-600万（3房）
01单位:104方 640-680万（3房）
02单位:120方 860万起（4房）
2025年底交楼
目前，在广州海珠区500-600W预算的楼盘中 ，近地铁、三房，学位、南向等都是加分项，达到以上基本条件的新房/二手房，选择真心不多。
而中旅天宸府也符合其中一些条件 ，但最近由于一些原因它备受争议，网上关于它的评价也褒贬不一，正巧啊飞刚好实地考察过几次，那我就先来简单、客观做个评价吧～
【优点】
1、地铁近8号线宝岗大道约400米
2、学校配套资源完善，昌岗中路小学500米，虽有学位预警，但昌岗中路小学在扩建，附近还有菩提路小学等
3、生活便利性高，昌岗市场，沙园市场步行10min内
【缺点】
1、小区面积小，没有花园绿化
2、容积率高，达8.46
3、噪音大，靠近大路和高架
4、户型不实用，主卧空间小
5、中旅地产在广州市中心的第一个楼盘经验不足，后期管理有风险
6、景观一般，周围多为20、30年的民房
总结：综合上述优劣，针对有学位要求得，想在市区买新房得刚改客户，该盘值得考虑。
毕竟目前该项目价格方面真得很有优势，5.9－6.5万得价格 ，参考周边二手电梯楼价格来看，上限为7-8w左右的翠城，中等为6-7w的合生帝景、兰亭熙园，下限5-6w左右的南方花园一期、中旅侨苑。
该项目西、北向小三房合理价格为5.9-6.5w左右 ，475-550w是有望上车的新盘来讲，非常有优势，毕竟上述二手电梯楼大部分都20年楼龄了！
大家你们觉得呢？