村级工业园指纳入广州市村级工业园整治提升年度计划，分布于广州行政范围内的村集体经济组织所有权土地上（包括使用权为村集体的国有土地），现状或历史上主要为工业、仓储物流等用途的工业集中区块。
村镇工业集聚区即村级工业园，“集聚区”的范围大于“工业园”，包含了“集体旧厂房、村级工业园”。
“工改工”即不改变现有工业用地性质，继续保留工业用途，将存量低效的工业用地再开发，实现产业的转型升级。加快“工改工”步伐，是推动经济运行整体好转，是夯实经济基础，实现经济高质量发展的重要举措之一。
1.高质量发展，为增城制造业赋能
2023年1月，广东省高质量发展大会、广州市以及增城区高质量发展大会相继召开，吹响荔乡大地高质量发展的号角。
省高质量发展大会强调坚定不移把高质量发展作为现代化建设的首要任务，要以实体经济为本，坚持制造业当家，加快加力推动现代产业体系立柱架梁。
市高质量发展大会要求坚持制造业立市，筑牢高质量发展根基。坚定不移推进产业第一、制造业立市，落实制造业当家“一把手”工程，着力打造智能网联与新能源汽车、软件和信创、时尚产业、文化创意等8个万亿级产业链群。
区高质量发展大会提出制造业当家厚植产业根基，千方百计稳住工业基本盘。坚持“产业第一、制造业立区”，加快“车显芯”主导产业集聚发展，实施工业投资倍增计划。支持优质企业增资扩产，重点推进万洋等162个项目建设。
由此可见，省、市、区紧扣实体经济主引擎，以点带面推进广州市村镇工业集聚区更新改造和扩容提质，村镇工业集聚区更新改造未来将会是重点工作之一。
2.助力工改工，跑出增城加速度
2022年初，城乡院/图鉴公司在仙村镇人民政府、广州市规划和自然资源局增城区分局以及增城区科技工业商务和信息化局的指导下，同步开展上境村村镇工业集聚区的基础数据摸查、更新改造实施方案、用地报批等方案编制工作。
3月 启动基础数据摸查工作。
5月 开展清租补偿和*迁拆**工作。
9月 增城区村级工业园整治提升工作领导小组下发《上境村村镇工业集聚区更新改造项目实施方案的批复》。
9月中旬 入选2022年广州市村镇工业集聚区更新改造第一批试点项目。
9月底 广东省人民政府下发《广州市增城区仙村镇上境村股份经济联合社的旧村庄集体建设用地征为国有建设用地（第一批）》批复。
2023年1月份 项目出让给广州增城万洋众创城智能汽车有限公司。
上境村村镇工业集聚区作为广州市首个动工建设的村镇工业集聚区更新改造试点项目，从项目方案批复到用地获批，用时短、效率高，工作进度均跑在全市前列。
3.试点上境村，打造增城工改样本
——项目背景
上境村村镇工业集聚区更新改造项目位于增城区仙村镇上境村，邻近增城区经济技术开发区仙村园区、广州东部枢纽和增城火车站枢纽等多个重点产业片区及平台。改造面积52.5公顷，是增城区面积最大的村镇工业集聚区。
该园区上世纪90年代已开发建设，产业以物流仓储、汽车零部件制造、建筑材料制造为主。2021年园区在营企业仅16家，总产值1.38亿元、纳税额528万元，呈现企业规模小、空间分布散、生产效能低、土地利用效率低的特点，极具改造必要性和迫切性。
破旧立新，上境村村镇工改工转型升级成为低效存量工业用地“腾笼换鸟、转型升级”的增城样本，激活了仙村经济发展的“一池春水”。
——方案亮点
村镇工业集聚区改造项目需要满足“带开发方案出让”的要求。项目用地供应可按照《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号）的规定，对于规划建设条件明确的工业项目，可同步编制建设工程设计方案、施工图设计文件，由规划和自然资源部门纳入供地方案，实行“带方案”招标拍卖挂牌。
同时，鼓励企业参与改造。由政府招商、企业代建、多主体合作改造运营，探索“多渠道+定制化”建设管理模式。鼓励企业参与前期清租清拆、土地整备，建设工业保障房，项目充分考虑入驻企业需求，以厂房定制模式吸引优质企业。待项目建成后，可以出租或分割转让给入驻企业。
村镇工业集聚区改造项目需要产业前置。特别是将村镇工业集聚区“改什么”作为首要考虑要素，提前统筹谋划产业导入和招商。不仅要落实国土空间规划，也要满足区内产业总体布局的要求。
目前增城区已经形成“国家级开发区+市区级专业化产业平台+镇村级主题园区”发展格局，上境村村镇工业集聚区更新改造项目明确自身发展定位，科学研判产业链条，合理引入产业主体。
上境村村镇工业集聚区更新改造项目通过研究，确定以增城急需的智能网联汽车零部件、汽车电子等为该项目的主导产业方向，高标准建设专业产业园区，助力补齐湾区汽车产业链短板。
4.多专业团队，当好工改答卷人
城乡院/图鉴公司作为上境村村镇工业集聚区更新改造项目方案编制单位，拥有一支技术硬、反应快、服务好的多专业团队。
在编制过程中，坚持目标导向与问题导向相统一，发挥项目管理优势，锁定项目目的、分解项目目标、形成关键路径，为业主单位提供科学、有序、优质服务。
——发挥数据整合优势，科学全面制定方案
实施方案中现状分析、管控分析是基于改造范围内准确的空间数据进行叠加分析而成，这是影响规划方案优良程度、改造成本高低的关键工作。
得益于我院30年来深耕增城本土，长期服务政府各职能部门的优势，目前已整合来自23个委办局的404层空间数据，涵盖规划和自然资源、公安、交通、民政、旅游等多个部门，覆盖全区范围，已形成增城区国土空间管理信息平台系统。
项目组通过调取系统精确数据，实现土地权属查询、标图入库情况梳理、现状建筑统计、现状道路标识、基础设施盘点，综合研判规划可行性。
实施方案结合上层次规划信息化数据梳理国土空间规划、土地利用总体规划、控制性详细规划等情况，进一步衔接规划刚性管控要素，保证成果合法合规。
——合理研判政策条件，解决方案重难点
村镇工业集聚区更新改造工作中面临土地整备、经济平衡等重点问题。
项目组土地整备团队深入剖析《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》创新亮点，合理利用用地规模和指标支持等9个方面的政策条款，解决土规规模不足、土地指标缺乏问题，减免土规规模购买费用和土地指标费用，成功降低原来过高的改造成本，消除了属地政府对于村级工业园改造类型项目土地整理前期费用过高的顾虑。
方案后期根据规划指标进行城市设计及模拟修规，为“带方案出让”的村级工业园改造项目奠定基础。
——多专业融合团队，提供全链条服务
我院创新SPACE服务模式，作为上境村村镇工业集聚区项目测绘、规划、设计方案的编制单位，从数据测量到规划方案到用地报批环节，实现“1+N”的多专业融合服务方式，投入了城规、土规、交评、树评、建筑设计、市政、测绘、用地报批、稳评等多个主力产品，形成全链条的服务模式。
经过实践与经验积累，我院已形成包括基础数据摸查（图斑复核、图斑补录、土地勘测定界、基础数据复核、复建量测算），片区策划方案及实施方案（土地整备方案、用地报批方案、社会稳定风险评估、产业发展研究），控规调整方案（更新单元详细规划、城市设计方案、交通影响评估、历史文化遗产保护评估、环境影响评估、洪涝安全专项评估、树木保护评估），*迁拆**补偿方案（经济测算方案），实施建设方案（建筑方案设计、市政工程方案设计）等多方面的工改规划服务能力。
工改工项目概念方案设计——建筑鸟瞰图
上境村村镇工业集聚区更新改造项目，打造了低效产业用地“腾笼换鸟、转型升级”的增城样本。下一步，我院将持续助力增城推进存量工业用地集约节约利用，精准发力构建现代产业体系，提高经济发展效益，推动城市更新高质量发展。
编辑：陈德豪
来源：增城规划与测绘