嘉善
南上海一块炽热的土地，是地产投资者必然会考虑的一座城市
上海和江苏浙江两省交界，我们俗称江浙沪，但是三地发展差距很大，3年前世人的目光对环沪还盯在昆山、花桥等地，2017年的对接上海让整个嘉兴开始备受关注。
今天的昆山从政策和发展两个角度考虑房地产投资价值已经不如南上海的嘉兴版块，笔者最近咨询了很多行业大佬，对政策和接下来的城市规划发展也做了较深的推敲，下面我们就来一起看下嘉善未来的价值到底有多高？为什么人们热衷于嘉善。
板块区位占据得天独厚的优势
上海开始从制造改为创造，资源外溢，环沪的价值是未来10年发展的黄金时期，昆山、嘉善、平湖、以及启东等地都属于环沪；但唯独嘉善是众多环沪中最具价值城市，昆山的经济实力是已经是县级行政引领全国第一多年，其自身经济实力雄厚，不可能再承载大量上海资源，待开发土地和成本也不如嘉善；启东属于北上海，隔长江；而嘉善平湖所在的南上海一马平川，战略留白正是符合上海的需求，嘉善紧靠上海松江，从虹桥到嘉善也仅需23分钟；由此可见、嘉善首先在区位版块上得天独厚。区位站好了，想不“膨胀”都很难。
政策的宽松吸引外来人才和资金
上海限购五年社保，且购房价格门槛高，更重要的是买了房你依然也是外地人；苏州价格门槛略低但同样限购，和上海比苏州更狠的是在*款贷**，目前苏州购房首次*款贷**30%首付，在全国范围内有*款贷**记录并结清属于二套，需要首付50%，未结清需首付80%，这样遏制了很多人置换和家庭购买第2套房，也是全国最严格的排外*款贷**政策。而嘉兴*款贷**政策宽松，其中嘉善又是宽松中的最宽松，结清后既是首套，未结清二套也仅首付4成，并且征信好有些银行更愿意将二套放低到3成首付，吸收外来资金来助战嘉善崛起之战，对落户也相对宽松。
借鉴俞敏洪一句话：房价上涨是城市发展的需要
政策是导致房价上涨的主要因素之一，城市发展是需要资金，地方ZF发展需要自力更生、所以我们看到崛起的城市都是先规划、然后引进龙头级产业和拍卖土地获取资金，拿着这些资金建设城市基础配套，等基础配套建设完成自然又会吸引新一轮投资商，而整个过程有个核心因素就是房地产要稳步增长，否则土地会大幅度贬值，地方ZF手中无资金又怎么可能建设好交通，商业，医疗教育等城市配套呢？
因此、得出一个结论：投资房地产就是在投资这座城市的未来；
嘉善近年来引进几千亿的计划投资，每一项都会产生上万的人口导入，自然会建设好城市基础配套，上海——嘉善城际轻轨就是最好的证明，未来还会有更多的城市配套服务建设并完善，医疗，教育，环境公园，商业配套，旅游娱乐等等；而这一切的发展和蜕变，都会使房地产稳步增长。
而建设这些工程的背后需要大量资金，当未来规划全面建设完成，城市基础配套也得到大幅度提升之后，那些没有买房的人应该感谢今天买房的人。
价格比较、增长空间大
占据区位优势和政策的发展势头、嘉善依然有投资价值的是在于价格低洼，目前乡镇上的均价大约在1.2万左右，主城区三个街道价格在1.3-2.3万不等；和国内其他一些大都市周围城市价格，嘉善的价格要低洼很多，尤其是正处于建设发展中的嘉善，未来的可造性利用空间非常高，价值提升的同时必然是价格的大幅上涨。
拥有足够购买力
上海的规划中人口要控制在2500万以内，未来几年会溢出超500万人口，企业外迁，沪嘉同城；嘉善主要的购买力来自于上海，有人会说在上海工作谁愿意去嘉善住呢？80%的人肯定是不愿意，但是却有90%上海买不起房的人被迫选择环沪，每年还有很多新一代来上海奋斗的人，购买力在不断新增；先不说上海购房门槛高、就算有房票一般人也买不起、就算买得起也落不了户口、不是长久之计，所以环沪的嘉善在接下来几年的配套基建完善，交通大力提升后会迎来足够的购买力。
嘉善本身也在吸引人才、而引荐人才需要先建设好城市配套、当下嘉善主要还是集中在主城区那一小块，未来扩张是必然的。一个常规小区的常住人口也仅在1000-2000人左右，因此未来的城市扩展中还需开发很多年。
拥有强大的购买实力
长三角自古便于鱼米之乡，富庶之地，经济发达，相比很多偏远地区小县城也能卖1万的价格，嘉善空间更强大；以两房66㎡来算，未来即便是价格卖2万一平米，总价也才130万左右，首付3成仅40万左右，对于在上海的年轻家庭工作几年存40万要比很多偏远地区容易的多；并且嘉兴自身近年来规划诸多产业，归古科技园，中新产业园，高铁新城等等，不断在引进高新技术人才；购房的门槛也是代表着城市的门槛、所以随着收入的增高，门槛自然也会提高。
中产家庭资产保卫战
之前举过一个生活案例：10年前1万元可以吃2000碗牛肉面，而今天1万元只能吃500碗牛肉面，这10年谁偷吃了那1500碗牛肉面？中产家庭必然要学会让资产保值，防止被“偷吃”，上海从来都不缺乏资金，更不缺乏中产家庭，对于这类人买房让资产保值的最好去处就是嘉兴，紧邻上海且有资格购买。房子不单单是居住的水泥框架，还是一份资产，有银行抵押借贷赋能，有着金融属性，房子就还是一份不动产；以前的房产证也成了今天的不动产证。
大板块环境辐射所致
如果嘉善在不发展的情况下，价格也会随着周边城市的价格上涨而上涨；当下上海的市场有回暖迹象，且调控3年之后的上海新一轮购买力正在蠢蠢欲动，加之上海5年地铁交通网络的规划，上海作为中国最繁华大都市价格必然还会走高，往西杭州近日楼面价破3万，未来杭州的价格在2022年亚运会后必然还有大的涨幅，板块的价值提升，夹在中间的嘉兴即便不发展也能随大环境而上涨。
价格已跌30%左右，此时买更划算
从最高点来算，当下的价格已经跌有30%左右，嘉兴市场是由新房主导的，新房的价格跌幅只需要1-2个月，且新房背后的利益链牵涉较长，所以价格是有底线的，近两月嘉兴多盘推出“首付贷”等产品，参考2014年就能明白这样操作的用意，市场不好第一轮是降价，第二轮是拉长回款周期，所以在2018年11月买房的客户是最得优惠的。不绑定车位，不溢价，在备案价上还打9折左右，且首付最长给5年逐步慢慢付清。政策上2019年会继续执行货币宽松政策，住房*款贷**是银行最优质的*款贷**，全国已有部分城市在放松楼市的调控，由此不难想象，房价不会大跌，且依赖度很高。
嘉善极有可能再次重新被定义，嘉善区？
以上海为中心150公里内只剩下3个县级建制，嘉善、海盐、如东；县改市主要还是看在省内经济排行，所以如东和嘉善不在一个平台上做比较；在浙江当下还是县建制排名来看嘉善和湖州长兴是最有可能的；从另一层次来看，嘉兴接下来要大力发展，并且接轨上海，但是嘉兴主城区只有秀洲和南湖两区，这还是2005年才完成的建制，沿着G60科创走廊沪杭沿线来看，海宁和嘉善最有可能设立为区，其中嘉善面积只有507平方公里，南湖区只有438多平方公里，而昆山就有931平方公里，所以预判在未来3年左右，嘉善改区的可能性会高过改市。参考曾经预判过成都双流区和郫都区（这两个地方和嘉善的处境很像）以及苏州的吴江区（和当下海宁的处境很像）最后、嘉善作为紧靠上海的主要战略留白空间，并且纳入了上海城镇商业圈、因此规划和发展都要符合上海的发展标准。
嘉善的价值概念还有很多，地产投资在国内是个特殊的投资，其参考因素也不能按照常规因素，本文仅代表笔者个人观点，不喜勿喷。