【说明】
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【裁判要旨】
案涉阁楼原属业主购买顶层房屋赠送，顶楼与阁楼为同一业主，物业收取物业费时仅收取顶楼物业费；后 原业主将顶楼出售他人，阁楼自己居住，自此顶楼与阁楼业主变为两人，阁楼已不具备附属性，对于顶楼与阁楼两名业主，物业公司均需要提供物业服务，因此，阁楼业主亦应缴纳物业费。
【诉讼主体】
原告：A物业有限责任公司
被告：刘某
【相关法条】
《物业管理条例》第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、公用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
【基本案情】
原告诉称：2013年11月15日刘某在A房地产购买A名郡二期住宅一套，位于西街41区97栋41号3号楼1单元1701室，建筑面积103.61平方米，并赠送18楼阁楼（阁楼没有房产证，建筑面积103.61平方米)。两层共用一个水表和电表。 刘某购买此楼时，双方口头约定，18楼阁楼不收取物业费。 2018年末，刘某在阁楼楼道安装水表、电表，并将17楼出售他人、办理了过户手续，自己居住在18楼阁楼。A物业得知该楼被一分为二出售后,要求刘某按照建筑面积交付物业费，但刘某以18楼为阁楼、按照双方口头约定无需缴纳物业管理费为由未缴纳2019年物业管理费；A物业经多次催要一直未缴纳，故向东丰县人民法院起诉。请求：一、判令刘某立即支付2019年物业管理费1，616.00元、公用电费120.00元，合计1，736.00元;二、由刘某承担本案的诉讼费用。
被告刘某答辩称：2013年A房地产售楼时，A房地产和A物业 (法人都是张素玲)以阁楼不收取物业费等任何费用对外出售,且无任何附加条件。也正是因为阁楼没有费用，我们才高价购买的这个楼。2013年11月15日，双方在签订购楼协议时直接签订了物业协议，17楼收物业费、阁楼不收任何费用，这收费标准是县物价审计、住建等部门严格批准。整个小区的阁楼都不收物业费。两个协议都是在2013年11月15日于A售楼处，同一时间同一地点同一个老板签订。全小区购楼者也都是一个收费标准。客观事实证明，A小区阁楼都是按此合同标准不收物业费等任何费用,六年多也是按合同依法这样执行的。合同是购楼时双方自愿签订,完全合法有效，双方都应该尊重契约精神，维护社会诚信原则。方正是因为阁楼没有物业费,才高价购买了A名郡小区的楼。如今A物业强制额外再收取一份物业费，没有法律依据,属于违法行为，违反合同法第六条等(当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则)不诚实不守信。辽源和东丰好多小区，阁楼有房本产权证还免收物业费，而且老板言而有信。这A物业却失信与民，扩大收费。A物业擅自增加收费、额外增加业主费用，没有合同约定也没有法律依据，属违法收费。A物业称刘某私自改水改电，是严重歪曲事实，并且没有任何的证据。。在2013年现场购楼交房时就是双层、双水、双门双锁。电是A专业人员安装，业主未私自做任何改动。而且水电箱都是A物业锁着的。A物业自称“多一事不如少一事，本着宽容大度的想法”，但A物业老板带人和派人多次入户威胁要挟业主、恐吓业主不交钱是绝对不行的、不交钱就麻烦大了。A名郡小区是广大业主的家，不是你张老板家的私有物。未经住户允许，你竟安排手下10余人随便进出别人的家门口和业主的家，恐吓威胁业主，你们是私闯民宅。27日早和28日早7点多又上门威胁，有录音录像为证。A物业对刘某进行威胁恐吓、野蛮手段，采取拒收水费、拒绝给业主的电梯卡升级要挟业主，入户威胁“你可就麻烦大了”,“不交费肯定是不行的”等，各种方法全部用上，仍没有达到自己多收费乱收费的目的，一纸诉状将业主告上法庭，想借助各种手段、借助人民法院的力量,达到她非法收费的目的。
一、A物业违反合同约定，背信弃义，想要擅自收费于法无据。但A物业想要改变合同的约定，私自单方要收取物业费，依据《中华人民法院审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条、物业服务企业违反物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由，提出抗辩的，人民法院应予支持。二、双方约定是刘某、A物业真实意思表示，在缔约过程中，没有欺诈、胁迫等行为，合同合法有效，双方就应该尊重契约精神，维护社会诚信原则。三、立法并未对公平进行数值意义上的界定，A物业在诉状称，加重了A物业的服务管理责任。物业收费以住宅面积分摊，A物业是否根据住户人数多寡随时增加物业费。四、A物业单方解除物业合同无效。所以，人民法院应当驳回其诉求。
【法院查明】
法院经审理查明：物业服务费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。物业合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，当事人口头约定了18楼阁楼不收取物业管理费的事实清楚，证据确凿充分，不违反国家法律、法规、强制性规定，法院予以支持。A物业提出对18楼阁楼收取物业管理费的诉讼请求没有证据证明，口头协议亦未约定17楼与18楼阁楼不能分开出售，也未约定分开出售后应收取18楼阁楼物业管理费。A物业向刘某收取18楼阁楼物业管理费1，736.00元的诉讼请求一审法院不予支持。
【法院认为】
A物业系东丰县A房地产开发有限责任公司指定的东丰县东丰镇A名郡小区物业服务企业，因该小区未设立业主委员会，故A物业未与业主委员会签订物业服务合同，与赵某签订了物业服务合同，约定物业费标准为每月每平方米1.30元、公用电费每月10.00元，每年一次*交性**纳下一年度的物业服务费（含物业费、公用电费）；刘某为案涉3号楼1单元1701室原业主；2018年4月，刘某将案涉3号楼1单元1701室的17楼住宅转让，受让人交纳了2018年物业服务费，刘某居住18楼阁楼。
法院生效裁判认为：一、刘某应当给付物业费和公用电费。理由如下：1、刘某为案涉3号楼1单元1701室业主；刘某在该1701室物权未发生变动情况下，因本案不存在前期物业服务合同和业主委员会物业服务合同，应按与物业公司间的《物业服务合同》交纳物业费，阁楼无需交费；2、 因刘某转让了原1701室17楼房屋，买受人办理了房照、成为17楼房屋的物权人，该房屋的《物业服务合同》的主体即发生了变更，刘某与物业公司不再履行原《物业服务合同》，双方关于原1701室物业服务费的约定对双方不再具有约束力 ；3、 原1701室的18楼阁楼与17楼房屋区分成不同的使用单元、不同的所有人，18楼阁楼不再具有17楼房屋附属结构的属性，应认定为独立的物业，刘某成为了该阁楼（无照）的业主，且区别于17楼房屋的业主 ；4、按建筑面积交纳物业费、阁楼免交物业费，是原1701室业主的权利，刘某因转让了17楼房屋，不再是17楼房屋的业主，即不应继续享有专属于原1701室业主的优惠利益；5、业主负有法定的交纳物业费的义务，刘某居住于该小区，与A物业实际形成了18楼阁楼的独立的物业服务合同关系，即使18楼阁楼不能办理产权证照，刘某亦需要以业主身份享有法律规定的业主权利、接受具体物业服务，否则会衍生更多的与物业公司之间的纠纷、造成生活不便，故刘某应以新的业主身份与物业公司订立物业服务合同、承担交纳物业服务费用的义务。二、因A物业与刘某之间未订立18阁楼物业服务合同，18楼阁楼不具有正规产权且阁楼居住条件显著低于普通住宅，参照国内大多城市物价部门对阁楼物业费标准单独定价且显著低于住宅房屋物业费标准的做法，本院酌定案涉18楼阁楼物业费标准按该小区住宅物业费标准（现为1.30元每平方米）的60%确定；公用电费收费系业主享受无差别服务的收费项目，故仍按现标准执行。三、因A物业与刘某之间未订立18阁楼物业服务合同，即双方关于交费时间无约定，根据物业服务收费办法相关规定，物业公司应按月收费，故刘某现应给付2019年1月至9月物业费及2019年公用电费。
【裁判结果】
吉林省东丰县人民法院于2019年7月1日作出吉林省东丰县人民法院【】号民事判决：驳回A物业的诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由A物业负担。
A物业不服一审判决，提起上诉。吉林省辽源市中级人民法院于2019年9月29日判决：一、撤销吉林省东丰县人民法院【】号民事判决；二、刘某立即给付东丰县A物业有限责任公司2019年公用电费120.00元、2019年1月至9月物业费727.30元（每月每平方米1.3元X60%X103.61平方米X9个月），合计847.30元。三、驳回东丰县A物业有限责任公司其他诉讼请求。
【案件评析】
1.阁楼附属性消失后应否交纳物业费的问题
根据法律规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，可以认定为业主。是否需交纳物业费，应从以下两点进行判断：一是是否存在事实上的物业服务，一般阁楼与共用设施相连，需提供物业服务，即需要交纳物业费。二是看房屋买卖合同中对阁楼是否收取物业费是如何约定的。本案中，通过房屋买卖合同可以看出，对于案涉阁楼是否收取物业费、收取物业费的标准均没有进行约定。刘某主张A物业承诺阁楼免收物业费但未举出相关证据加以证明。刘某将17楼转让后，18楼阁楼与17楼房屋区分成不同的使用单元、不同的所有人，18楼阁楼不再具有17楼房屋附属结构的属性，应认定为独立的物业，刘某成为了该阁楼的业主，享受了物业提供的服务，应按时交纳物业费。
2.关于阁楼收取物业费的收费标准问题
案涉18楼阁楼无房产证，且A物业与刘某之间未订立18阁楼物业服务合同，18楼阁楼不具有正规产权且阁楼居住条件显著低于普通住宅，参照国内大多城市物价部门对阁楼物业费标准单独定价且显著低于住宅房屋物业费标准的做法，本院酌定案涉18楼阁楼物业费标准按该小区住宅物业费标准（现为1.30元每平方米）的60%确定；公用电费收费系业主享受无差别服务的收费项目，故仍按现标准执行。
