想写一些关于新西兰的文章
一个朋友前几天要找蛋蛋买新西兰皇后镇的酒店公寓，蛋蛋找到新西兰的持牌Agent好朋友要到酒店资料和图片，2014年蛋蛋在新西兰南岛和皇后镇的画面又一次出现在蛋蛋的脑海，对于这个地方，只要是去过的朋友，都会在心里为它留下一个位置，蛋蛋决定写一篇关于皇后镇的文字。
——蛋蛋
新西兰南岛的南阿尔卑斯山和鲁冰花
2014年2月份，蛋蛋独自一人自驾新西兰南、北岛，从那一刻深深爱上了这个美丽的国度，回国过完春节，3月又踏上这片美丽的国度，一呆就是3年半。在新西兰所有去过的地方里面，最令人向往、流连忘返和美到窒息的小镇就是这座——皇后镇。
俯瞰皇后镇
怎么形容新西兰南岛的美呢？
可以这么说：去过新西兰南岛的人，再回到中国，你再也不想去什么海滨城市、湖泊、爬山或者任何这类大自然景点（除非是具有中国人文和历史意义的名胜）。
新西兰的美，和瑞士的美不相上下。
皇后镇的旅游和酒店业
旅游业是新西兰的支柱产业之一，每年旅游业收入占GDP的18%，而皇后镇又是新西兰这个支柱产业皇冠顶上的那颗大珍珠。每年有超过350万慕名而来的游客来到这个小镇享受美景、美食、探险运用项目。
夏季：新西兰旅游旺季是10月份-次年4月份，北半球的中国是冬天的时候，就进入了新西兰的最舒适的夏季。
冬季：皇后镇是南岛的滑雪胜地，冬季的时候依然是热闹非凡，所以冬季对皇后镇来说也是旺季。
皇后镇极限运动项目：
皇后镇的峡谷大秋千，相信很多小伙伴都在抖音里面看到过，相当的刺激。高空跳伞、还有久负盛名的皇后镇的蹦极。
皇后镇 蹦极
皇后镇周边游览的胜地也是星罗棋布
米尔福德峡湾 皮划艇
除了必去的Milford Sound米尔福德峡湾（一定要约kayaking皮划艇），蛋蛋最爱的一个地方是在去往Tekapo牧羊人教堂路上的那个蓝色绸带一般的湖：Lake Pukaki，这是我一生中见过最美的湖，没有之一。
蛋蛋在Lake Pukaki拍的最爱的照片
路途中 停下来 拍一下夕阳
皇后镇的酒店行业
随着皇后镇的度假胜地的声名远扬，这个美丽的小镇也变得越来越忙碌和抢手，皇后镇的酒店入住率从2011年的55%提高至2017年的79%以上，虽然还比不上奥克兰84%的入住率，但是皇后镇的酒店房间的价格要高于奥克兰，大部分时候，皇后镇的住宿都是一房难求，AirBnB上好的民宿都需要提前很久才能预定上。
奥克兰 惠灵顿 基督城 皇后镇 入住率
皇后镇的酒店的住宿房价均价是202纽币/天，每年10月份到次年4月份复活节使游客最多的时段。
皇后镇的地产现状：房屋一度供不应求，受海外限购影响价格开始走低
随着游客的大量涌入，当地酒店和出租房出现了大量短缺（皇后镇度假屋出租回报率可达10%）。许多外国投资人也因此希望能在当地拥有一套可兼用于出租与度假的物业。
但是皇后镇土地资源匮乏，每年度假屋供给量非常少，不管是酒店的房间，还是当地的居民的住宅，还是民宿的数量，总体概括就是一个字：缺！
一说起新西兰，很多人第一时间想到的是奥克兰，包括房地产也是奥克兰首当其冲，但是如果按照租金回报的投资价值，其实皇后镇才的是新西兰地产投资的super star。
2018年初，皇后镇的房价出售要价一度超过了奥克兰，居新西兰之首。房屋均价比上2017年上涨了32.2%。
但是随着工*党**推出的二手房海外买家禁令的颁布，皇后镇这个主要依托海外投资买家支撑的房产市场急转直下，2018年11月份很多投资者为了赶在海外买家禁令生效前卖出房屋，房地产市场平均要价下跌至857,011纽币，环比10月份下跌了18.9%。
那么在房价回落的时候，房屋租金和住宿入住率并没有降低，所以皇后镇地区的租金回报率更高了。
皇后镇当地住宅的租金收益情况
皇后镇普通住宅的租金回报率
皇后镇现在的普通住宅（独栋别墅）2018年11月从之前的105万纽币跌到了85.7万纽币左右。
蛋蛋的一个好朋友John去年在皇后镇买了一套独栋别墅，170平米使用面积，4房，单间出租的话250-270/周/间，整组900-1000/周。John觉得皇后镇房价没跌反而是涨了，他2018年8月份买的房89万纽币的4房，现在该街区的3房现在要价都99.9万纽币。
保守一些，每间房屋出租均价220纽币左右/周，自己住一间主卧，其余四房分别长租出去的周租金在880纽币，这样算下来，一个月的租金是3771纽币，年租金是45,257纽币。按照85.7万纽币的房屋均价，长租的年租金回报率是5.28%，这个回报率远高于奥克兰地区的普通住宅的租金回报。
如果做AirBnB的短租的度假屋，那么租金回报率会更高一些，但是需要有人来专门管理。皇后镇的Airbnb房主，平均每人每年出租43个夜晚，可以赚取$8600（日租金是200纽币），是新西兰全国平均水平的3倍。
酒店式公寓的租金回报率
新西兰皇后镇的酒店式公寓，比如Safari集团的RAMADA酒店式公寓：
- 售价：20-30万纽币
- 面积：21-50平米；
- 租金：16500-36500纽币；
- 租金回报率：5%—6.14%；
- RAMADA提供15年绑定固定租约，外加5+5+5的续租权（业主自主选择）；
- 租金从第四年开始，每年增加2%；
这样的投资项目就相对来说简单一些，因为Safari集团的RAMADA在全世界各地的酒店众多，酒店管理经验丰富，自己完全不用自己管，每年自己还能去居住10天度假。
注意：这类一手的酒店式公寓作为新楼盘外国人可以买，但是卖的时候就是二手房了，就会受到新西兰的海外买家禁令的影响。只能卖给新西兰本地居民。皇后镇房产不能当成是投机性投资，短期没有大幅增值的机会，但是可以长期带来稳定的租金现金流。
新西兰的二手房的外国人买家禁令
2018年10月22日 新西兰海外买家禁令正式实施了。
不受任何限制▼
新西兰和澳大利亚公民（Citizen）
需要满足居住要求▼
（过去12个月在新西兰住满183天）
有新西兰或澳大利亚居民签证（包括Resident Visa和Permanent Resident Visa）
要经过审核▼
有新西兰或澳大利亚居民签证，但没满足居住要求的人
其他所有人
购房税费
据蛋蛋所知，新西兰的在西方发达国家里面，房产交易成本是最低的。如果是二手房交易，主要成本就是房屋中介费，大概3%左右。
同样是英联邦的英国，房屋交易的印花税根据房价的金额就要交1%-15%不等的印花税。新西兰无印花税。
新西兰无遗产税。
这资本利得税已经非常普遍，但是被新西兰讨论了50年没有落地。
最后的建议
皇后镇是一个会让你爱上的地方，房屋交易成本低，这里的房产不能当成是短期投机性投资，不会像中国和东南亚那么快速、大幅的房价上涨速度，但是可以带来长期、稳定的租金现金流。
来到新西兰，一定要来南岛，新西兰南岛走一圈，一定要在皇后镇住几天，美景值得终生回味。