原创撰文：胡有余 美编：柳絮 编辑：朝小楼
房价是一个城市的身价，那房租则是一个城市的*裤底**。
PART 1｜壹
我的合伙人柳絮是个房产数量用十位数计算的苏州小包租婆，也是我们团队通常调侃的对象：
“收租，好累啊”
然而，最近柳絮却和我说，她确实有点累，心累。
因为她突然发现，最近手上租约到期几套房子，类似三元一村这样租客聚集小区，本来以为可以轻松找到下家，不过超过一个星期那种。
加上最近苏州租房落户政策出台，按正常逻辑，租房应该是苏州楼市中的爆款了。
结果，等了两个星期，只有寥寥几人上门，再聊聊价格，这些准租客就几乎没有音讯了。
后来，用中介的话来说，“当下的租房市场，要么寻租空关期大幅延长，要么就...降租金吧。”
“没想到，出租开始变成体力活了。”
一句话，租房市场的上帝，猝不及防就换成了租客了。
说实话，这个微小的切面真不是个案，而是苏州租房市场中当下真正普遍发生的现实。
我也去问问了市场一线的中介朋友，今年的房租降幅确实有点猛，普遍在10%左右，尤其是豪宅租金降幅更是超出预期。
在苏州这个有着1072万人口，还有半数人口的移民城市，曾经因为大量外来人口迁入，苏州房东似乎从来没有为租客来源发过愁。
然而，今年，一切好像都变了
PART 2｜贰
就在7月13日，《经济日报》发布了一组数据，上海和深圳6月份房租环比下跌分别为9.1%和12.4%。数据显示，北京通州、丰台、大兴、房山的租房热度环比降幅均超过20%。
差不多的时间段，贝壳研究院发布《2020租赁市场半年报》显示：上半年整体租赁成交价格同比明显下滑，重点18城6月平均租金环比5月下降3.2%，同比下降10.9%。
所以苏州，不是唯一一个房租下降的城市。
降租，成为一种在高线城市中蔓延开来的现象。
而且不止于住宅。
我另一个合伙人吕丰也是个写字楼达人，他告诉我说，今年写字楼租赁市场如果用一个词形容下，就是：挣扎。
对，挣扎求生，按戴德梁行近日发布了今年上半年各大城市甲级写字楼空置率数据来看。
那怕是北上广深四个城市的空置率，分别达16.2%、20.9%、6.7%、25.4%。相比2019年，空置率分别上升了7.3%、2.4%、2.4%、9.0%。
这代表着写字楼空置率全面攀升。
那这背后意味着什么呢？
这里抛开各种崩溃论，就像我曾经旗帜鲜明反对用租售比去衡量楼市泡沫一样，对当下房租下降，我的观点也很明确：
这不代表楼市有什么危险，但确实是个值得警惕的信号。
我们慢慢道来。
PART 3｜叁
首先，不得不不承认，虽然疫情过去了，口罩拿下来似乎也蛮久了。
但对经济冲击，却依旧在延续着。
因为经济通常是一种滞后反应，毕竟我们身体如果生病的立竿见影，经济更像一根鞭子，抽出去往往波动从头到尾要传递一段时间。
相信大家也能直观的肉身体会到，客户取消的订单还没有再下单，常去的那家馆子生意也还没有回复往日的热闹。
经济，在回血，但血条远还没回满。
虽然这不足以冲击房价，因为楼市是中国绝大部分资金沉淀池和信用根基，但很直观的反应到工资上，到生意回款上。
今年赚钱，很难，已经是大部分人的共识了
房租恰恰是对收入反馈最敏感的，本来享受生活的豪宅也可以将就了，精品公寓的租户也许老破小也能过渡下了。
房租，成了这种多米诺骨牌最早受到波及的那一环。
接着，我想和各位分享两组比较耐人寻味的数据。
就在6月份的《民安居指数报告》显示：今年6月全国新增挂牌房源量环比上涨4.4%。
北京二手房挂盘量创新高，达到232987套。上海二手房挂盘量高达199636 套，杭州二手房挂盘量创新高，达到121018套。
苏州也不例外，链家的挂牌数据已经达到90718套。
第二组数据同样来自链家，数据显示今年上半年重点18城成交量创近三年中新低，成交量同比下降8.4%。
直白点说，成交在萎缩，供应在激增。
不知道各位有没有发现，那些以前我们习惯的楼市投资行为模式和习惯，突然在这几年，面目全非了。
过去我们非常激进加杠杆，以期在未来的利差中放大自己的收益，但不知不觉间，整个楼市不仅再无普涨，就连回报周期也在政策和日渐饱和的市场之间被不断拉长。
比如前几天的深圳高杠杆炒房客就上演了一出经典的出逃。
随着时间的拉长，很多人发现楼市只有市场变现才能作数。
美团创始人王兴说，“今年也许是过去十年中最差的一年，但也许是未来十年中最好的一年。”
现金流和安全边际从未像今天这样重要。
不管出于怎么的情况，很多人不想在市场中玩下去了，虽然这不是主流，但依旧让这个市场显得更加纠结。
PART 4｜肆
好，说了这么多，我们总结下：
一个现象在苏州楼市，乃至全国楼市中发生着，房租，真的在降。
这件事也许楼市而言，就像我们嘲讽租售比，就是所谓专家学者用来哄骗楼市小白那样，不会对当下的楼市有什么伤筋动骨的伤害。
但这仍然值得我们每个去敬畏。
因为这背后代表着，代表着大家，起码那些在努力赚钱路上的买房预备役们，他们的钱在变少。
整个环境，还在徘徊。
朱楼宴宾客，盘中皆供养。
大概拉长一个世纪，一个时代来看，没有什么能经受的起时间的考验。
PART 5｜伍
最后，我想就这个想象的出现，给到各位几点掏心窝子的建议。
第一，最底层的焦点不是怎么*局破**，而是如何在这样的周期保证财富安全。
两点，本金和现金流。
其实，很多人应该意识到，随着很多行业和投资回报率的下行，钱已经不那么好赚了。
这意味着你投资或者购买大宗商品的容错率很低了，而现在的你的本金重要性超过以往任何时候。
我很真诚的建议各位，如果一个投资第一眼看上你很心动，你也要给自己一个冷静期。
问一问自己，这样出手的动机到底是什么，预期多少回报，周期多长，可能的风险点在哪...
这个世道，错过比过错更重要了。
与之level同样上升的，还有现金流的造血能力。
保有现金流的健康认知已经开始普及，但于楼市而言，现金流含义多少有些特殊。
一方面他通过各种*款贷**吞噬你的现金流，另一方面他也是一种少有能自我造血的特别资产，就是出租了。
就这我给到大家第二点建议，未来不要闭眼买房了。我觉得新周期下，一个优质资产的一个衡量尺度就是，能否带来稳定而高效现金流。
而在楼市中符合这类资产定义，主要是如下几种类型房子：市区的不超过10年楼龄的次新二手房或者新房；带学区的老破小（符合增值加客源都稳定）；地铁和配套已经落地而不是规划空谈的郊区新房；市中心的小两房上车盘或者CBD的高档住宅。
如果各位还觉得不够清晰的话，在苏州他们大概就是如下分布。
当然，如果你想可以实操点，可以去网上找专业租房热力图，更加一目了然。
来源：中国房价行情网
假如你想根据这样租房导向来作为你未来投资导向，虽然我个人是不太建议的，但根据爬虫的数据结果：
租房市场的半壁江山，都是吴中。
各位就见仁见智吧。
PART 6｜陆
对了，起码降租这件事，对租客还是件很现实的好事。
加紧奋斗吧，各位。
也祝各位租客都早入搬进心仪的家中去。
