“带押过户”的关卡

华说

西谚云：“魔鬼藏在细节中。”这是的确的。一项政策，看上去很美，设计是精巧的，流程是清晰的，效果也是显明的，但因为忽视了不起眼的细节，很有可能导致落不了地，沦为一纸空文。

前些时，自然资源部和银行保险监督管理委员会联合下发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。所谓“带押过户”， 是指在二手房交易过程中，无需提前归还旧*款贷**、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新*款贷**等手续，实现不动产登记和抵押*款贷**的有效衔接。

“带押过户”不是新鲜事物，在此番全国推广之前，已然在不少地方试点。按照《通知》的说法，各地在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式：

模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的*款贷**方达成一致，约定发放新*款贷**、偿还旧*款贷**的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的*款贷**方达成一致，约定发放新*款贷**、偿还旧*款贷**的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方*款贷**结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的*款贷**方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

传统的二手房交易，必须经过一系列复杂的流程：卖方借款或买方垫资还清银行*款贷**、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押等。相较于传统交易模式，“带押过户”便捷、安全，而且节省费用。传统模式下，一套尚未还清*款贷**的二手房要进行交易，卖家首先必须筹集资金偿还*款贷**予以解押。如果卖家无法自筹资金，则市场上通行的办法，大抵有二：一、由中介方提供担保，以买家首付款（不足的话可由卖方补齐）解除卖方质押，再进行过户流程。当然，中介会收取一定的手续费；二、由中介方牵线，卖家向金融机构寻求“过桥资金”，即所谓的 “赎楼贷”，借钱偿还*款贷**。“赎楼贷”的利率自然不会低，一般为十天之内日息万分之六，超过十天，日息则为万分之七，折算成年利率，就是21.9%和25.2%%。卖家还清按揭*款贷**解除质押后，买卖双方去房产交易中心办理交易过户。过户之后，买方向银行申请*款贷**，重新设立抵押，银行放贷将钱打入卖家账户。“带押过户”模式下，则卖方无须提前还贷、卖方也无须垫付资金就能交易过户，且资金有监管，流程简便快速。买卖双方向银行申请“带押过户”，与双方*款贷**银行签订协议，约定首付款监管账户、卖方*款贷**银行收款账户等事项；银行审批后，买方首付款与银行发放的*款贷**资金一并存入监管账户；办理“三合一”登记，即二手房买卖预告登记、卖方抵押变更登记、买方新抵押设立合并办理；监管账户中的资金结清卖方剩余*款贷**本息，注销抵押登记，剩余资金转入卖方收款账户。“带押过户”一方面大幅简化交易流程、缩短办理时间，买卖双方可在原按揭*款贷**抵押权不解除的情况下办理过户，且买方可一次性完成过户、重新抵押手续，并获得新按揭*款贷**。从各地实践来看，一套房产从网签到过户，“带押过户”较传统模式缩短了十余天；另一方面，显著降低交易成本和交易风险，卖方无需筹措资金或借助高息过桥资金偿还*款贷**，交易双方资金则在全流程监管之下。两相比较，传统模式与“带押过户”两者的优劣，可谓肉眼可见。

从政策的制定来说，“带押过户”先在地方试点，在实践结果上进行全国推广，由“基层探索”而上升至“顶层设计”，说不出瑕疵。“试一试，看一看”，是我国改革开放以来宝贵而重要的经验。从政策的效果来看，相比于传统模式，“带押过户”大幅节省了时间成本和交易费用，制度的变革是向着提升效率的方向走，属于“帕累托改进”，看得分明。以此观之，“带押过户”替代传统二手房交易模式，逻辑上顺理成章理所当然，推行中一路绿灯，畅行无碍是“必须的”。

然而，逻辑是逻辑，事实是事实。“带押过户”的落地，并不一如人们的想象得那么顺利。手头就有一个现成的案例。是一位郑州市民在网上写过该市市委书记的留言，他写道：

“郑州市已经有关于二手房带押过户的政策了，我也咨询了郑州市不动产登记中心，工作人员告诉我，目前郑州市不动产登记中心是没有问题的，但是银行那里不同意带押过户，所以就到不了过户这一步，他们也爱莫能助。能不能从政策上沟通解决银行故意卡着不让带押过户的问题，比如可以在政策上规定哪些情况可以带押过户，或者哪些情况不能带押过户，只要买卖双方和房子本身没有问题符合条件就可以带押过户，解决银行故意卡脖子的行为，不然这个政策就是不能落地。”

图片来自网络

这位郑州市民的留言时间是2023年3月24日。而早在去年的10月13日，郑州便已官宣，从当年的11月起，“带押过户”的交易模式在郑州全面推行。可见政策并没有随着文件的下发而落地实施。这其中的关键，是“*款贷**银行不同意”！

为什么“*款贷**银行不同意”？简单不过，因为于其利益有损。君记否，今年早些时候，银行使劲浑身解数，采用各种“骚操作”来阻止购房者提前还贷，成为舆论热点的一时之选。欠债还钱，天经地义。购房者提前还钱，银行咋还不乐意了？无他，提前还贷，一方面银行获得的利息收入减少了——购房者节省了多少利息，银行就损失了多少收入；一方面银行不是资金的最终使用者，而只是资金的中介，它需要将资金转贷出去才能获利。“提前还贷”的人一多，金额庞大，会打乱其年度的信贷计划以及中长期资金的规划，同时银行不得不为这些资金寻找新的客户，这都将带来银行运作成本的上升。“带押过户”亦如是。“带押过户”意味着卖方提前还贷，而如果买方的*款贷**银行是另一家银行，意味着原*款贷**银行失去了一个客户，而竞争对手多了一个客户。即便是同一银行业金融机构，不同的分行和支行也有各自的利益算盘。看官须知，在各类*款贷**中，个人住房按揭*款贷**可是银行的优质资产。

“带押过户”卡在银行这一关，地方政府是无能为力爱莫能助的。因为金融机构的管理权限不在地方政府，而在中央政府。像纾解提前还贷一样，“带押过户”的关卡，需要金融主管机构来拆除。

2023年4月9日

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