●听法制故事，明生活法理
●本栏目由舟山市中级人民法院特约供稿
本期嘉宾
舟山市定海区人民法院临城法庭副庭长
张 杨
FM97主持人 阳光
本篇文章将以主持人问，嘉宾答的方式为大家详细解读最近两年我市各级法院审结的部分“房屋买卖纠纷”典型案例。
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舟山近几年
房屋买卖纠纷案例 特点
① 纠纷 群体性且处理难度大
从近几年来看，住宅型商品房价格整体呈现稳步升高的态势。一套房子，价值动辄一、二百万，甚至三、四百万。一个家庭用一、二代人辛苦积累下的财富买套房子，对个体家庭而言，利益关系重大。老百姓对买房支出的高额成本，或者说对房地产的市场需求，与当前房地产企业的市场供给行为仍存在较大出入。一旦某一楼盘交付，这种供求矛盾会就容易导致具体纠纷。而且，业主之间会采取抱团方式集体维权。通过诉讼方式维权也是万般无奈之举。但正是由于纠纷一方的群体性，再加上老百姓对房子普遍寄予了较高的期望，给纠纷处理增加了难度。特别是此类纠纷涉及面广，有些问题更是诉讼无法解决的，可能会造成部分涉诉群众质疑司法公信力的负面影响。
② 违约情形多有存在且不时有新情况、新问题
在此类纠纷中，较为传统多见的违约现象包括开发商逾期交房、交付的房屋存在质量瑕疵、交房实际情况与销售宣传存在出入、小区绿化设计变更、以及买房人原因逾期付款。但同时，新情况、新问题也不断呈现，比如涉及不动产网签、预约合同违约、无理由退房等等。此外，二手房交易不规范，因二手房交易产生的一房二卖、仅凭*迁拆**协议卖房后无法过户以及二手房居间问题等，虽是此类房屋买卖纠纷中常见违约现象，但由于具体案件细节不一，特别某些案件涉及*迁拆**问题，处理起来也较为棘手。
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舟山市新城房屋买卖
典型案例解析
案例一：销售团队以“居间协议”卖房，开发商反悔应承担责任
2019年1月5日，原告李某与第三人潘某签订一份《居间协议》，第三人潘某同意向原告李某出售江海公司某楼盘商品房一套。双方议定了该套商品房单价、面积、总价，以及订约后七日内由第三人潘某协助办理银行按揭、网签合同等内容。
当日，原告李某向第三人潘某支付了签约保证金20000元。次日，原告李某即接到通知，无法按照《居间协议》约定的价格通过网签备案。
阳光：张法官，先来介绍一下这个案件的经过吧
张杨：经查，2018年9月，被告新家公司进江海公司某项目案场开展营销活动。两个月后，被告江海公司与被告新家公司补签合同，约定被告江海公司委托被告新家公司代理销售江海公司某楼盘，房源套数和价格表按照被告江海公司确定为准。此后，由于销售情况不佳，被告新家公司撤出，双方终止履行合同。2018年12月，第三人潘某与被告江海公司的员工纪某微信磋商楼盘销售事宜。2019年1月3日，第三人潘某与被告江海公司的员工纪某最终协商确定了，以第三人潘某个人名义与承购人签订《居间协议》的方式再次开展销售，此行目的是避免因降价销售引发老业主向开发商即被告江海公司发难。
包括原告李某在内20余名承购人分别于2019年4月4日起诉至法院，要求被告江海公司按照2019年1月5日签订的《居间协议》内容与原告李某签订商品房销售合同，被告新家公司与第三人潘某履行协助义务。被告江海公司认为其与被告新家公司之间不存在委托代销商品房的合同关系，且原告主张内容属于强制缔约，有违缔约意思自治，且《居间协议》约定的房价明显低于房管部门的价格管理规定，客观上也无法通过网签备案，不同意与原告签约。被告新家公司与第三人潘某则坚持认为，是按照被告江海公司指示与承购人签订《居间协议》，最终法律后果应当由被告江海公司承担。
阳光：张法官，该起案件的争议焦点在哪里？
张杨：原告李某能否强行要求与被告江海公司签订正式的商品房销售合同。在法院审理期间，经向原告释明，对当事人签订预约合同的，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方只能请求承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，而不能强制与预约合同违约方签订买卖合同。原告李某变更了诉请，要求解除《居间协议》，返还签约保证金20000元并赔偿经济损失200000余元。
阳光：那该起案件，法院最终是如何判决的？
张杨：确认原告李某与第三人潘某于2019年1月5日签订的《居间协议》解除，被告新家公司返还签约保证金20000元，被告江海公司赔偿原告李某损失20000元。一审判决后，各方当事人均未上诉，判决确定的付款义务人自动履行了付款义务。因该起事件而诉讼的另20余起诉讼也均妥善化解。
阳光：我这应该算是第一次听到“居间人”这么一个概念，居间人在这起案件中也是有关键作用的？
张杨：1．居间合同还是商品房预约合同？居间人，本质上是居于双方当事人之间起到介绍、协助作用的中间人，其本身并不参与交易双方当事人之间的合同。但根据以第三人潘某名义与原告李某签订的《居间协议》，在内容上，既约定了所承购商品房的当事人姓名、商品房的基本情况（包括房号、面积）、单价以及总价，又明确了在签订本协议后七日内办理正式商品房销售合同等事宜。主体身份上，第三人潘某作为被告新家公司的员工，自始按照被告江海公司委托，以被告江海公司提供的价格与包含原告在内的众多承购人签订《居间协议》。所以，不论在协议内容上还是协议主体身份上，双方始终在围绕商品房买卖中的权利义务为各自意思表示。通过签订该份《居间协议》，承购人与背后的房地产开发企业被告江海公司对将来签订正式商品房合同并网签备案等相关事项进行预先安排，即为了订立本约而做准备。故该份《居间协议》虽背负“居间合同”的名义，但实质上属于商品房预约合同。
2．违反预约合同的法律后果。对于原告李某主张按照商品房预约合同内容与江海公司签订正式的商品房销售合同，属于强制缔约请求。虽然原告李某作为守约方有权解除预约合同并主张损害赔偿，但法律并未赋予守约方要求违约方强制缔约的权利。首先。来自于执行上存在障碍，法院无法强制双方签订合同，此有违缔约者意思自由。其次，政府房管部门出于稳定本地区房地产市场价格考虑，对在备案价格九折以下销售的商品房，不予网签备案，即使法院判决强制缔约，客观上也会造成通不过网签的后果，给缔约双方造成进一步经济损失。
如上所述，对于原告李某主张的房屋交易价差，在性质上属于本约合同不履行所造成的可得利益损失，不属于违反预约合同给守约方造成的损失范围。法院根据原告李某提供的损失方面的证据，结合其为了准备达成本约所支出的合理费用、被告江海公司过错等因素，酌情确定被告江海公司应向原告李某赔偿损失20000元。
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