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很多人不敢买房，因为觉得钱不够。但正如钱很多不一定能买对房子，钱少，也不一定买不到合适的房子。

150万资金，在深圳，能上车核心区吗 ——想买对房子，并非没有方法可循：

资质预审＞＞资金盘点＞＞买房定位＞＞价值判断＞＞制定买房方案＞＞执行买房方案

做好上面6步，你才能拿到好结果。今天以我的面授课学员的一个问题为例，给大家演示买房，你必须要做的规划、准备工作。

01

【学员问题】

谭老师好！

现在我看楼市好像是入手的好机会。我们一家三口，是在罗湖嘉宝田租房子的。孩子现在读幼儿园。

手头大概150万上下。月供大概在1万上下，首付大概在大概在100万上下。留出一点来供房用。

老公供房，收入大概1万5千，社保够，无深户。

现在嘉宝田的租金大概在6000元每个月，我觉得租房太不划算了。我们看了一套东门天下现在在卖的房子。

40平米一房一厅。业主报315万。东门那个地方比较low，但楼下晒布站公交站很多。对面菜市场。生活方便。朝向是朝着别的楼栋的，并看不到街景。光线被挡住，楼层26楼。

可是如果我选择这里，我就不用再交嘉宝田的租金了， 我们一家三口直接搬进去住。到时候小孩子用祖辈的房子在清水河的，申请红桂小学。如果成功申请到红桂小学，从东门天下这里门口坐车，每天去红桂小学上学。也不远，红桂小学在桂园北路。小孩今年读小学，所以现在买东门房子申请深圳小学来不及。所以用祖辈的房子申请学位。

如果不考虑进去住，我们仍然住在嘉宝田，或者搬一个像星桂圆这样便宜一点的房子租。

以上是第一个方案：搬过去新买的二手房住。

第二个方案，不搬过去新房住。就买一个投资上车的。请问老师以下几个方案选哪一个？

第一，东门168。小单间，24.11平米，256w,

第二, 福田的花好园的31.22平米的小单间。335万业主挂牌.

第三，皇御苑小单间260w吧，4楼。

第四， 御景华城一房一厅，33.69平米，280w。

请问选哪个好？

我觉得上车盘最重要增值，如果买福田，小孩读红桂小学我们也不住福田的新房了，可能在桂圆社区租一个四千的了。我们把升值放在首位，现在先上车。几年后小孩上初中之前换一套。

02

【谭帮主解析】

第一步：资质预审

资质预审主要解决两个问题： 是否有购房名额、确认*款贷**资质为几成。

这一步先行的重要性在于，它直接决定你是否能买，以及能买总价多少钱之内的房子。我有两位专家拍档，每天主要的工作就是帮学员审核资质。

经确认，该学员无深户但有不间断社保，名额没有问题；无房贷记录，3成首付。

第二步：资金盘点

该学员主要的痛点在于家庭收入有限，可调配资金仅150万。幸好还有个3成首付名额，否则上车将异常艰难。

这里提供一个备选方案： 可以跟父母商量，看清水河的房子能否卖掉。

如果集合两代人的资金，预算能够多出很多；如果不能动，则根据150万自有资金买房。

第三步：买房定位

刚需至今仍未买房，结果上已经输了。因此买房定位应务实：纯投资，不考虑住、学位，只考虑升值。

第四步：价值判断

先看学员的第一个方案：

东门天地不适合纯投资。 商圈中的房子，主要购房人群为商圈中的生意人，如：楼下有铺、楼上有房。这种房子升值一般，但租金较高，显然与学员的纯投资定位不匹配。

再看第二个方案：

1、东门168属于小户型螺外学位房，侧重学位价值，与纯投资定位不匹配；

2、花好园可以考虑，但需要对价格确认准确，挨着滨河大道的房子，跟里面的房子价格相差1万-2万/平，可作为备选；

3、皇御苑小单间可以考虑，同样需要对价格确认准确，备选；

4、御景华城也可以作为备选，也要对价格确认准确。

除上述选择外，罗湖黄贝岭、口岸、蔡屋围，福田皇岗也有少数适合该学员的楼盘。

第五步：制定买房方案

150万，3成首付，初步买房方案如下：

1、设定总价上限为350万，首付上限为130万。

2、纯投资，不考虑学位和居住，兼顾房子的租金，以减轻月供压力。

3、板块锁定福田、罗湖。

4、目标锁定为30-50平1房。

5、学位使用祖辈房产所带红桂小学。

6、居住继续通过租嘉福田搞定，离红桂小学还很近。

7、使用投住分离，可同时满足升值、居住和学位兼顾。

8、留出10万左右现金，作为月供备用金。

第六步：执行买房方案

根据买房方案中设定的板块和楼盘，开始看房、选房。意向目标锁定好后，还有一件临门一脚最重要的事情： 确认价格。

二手房指导价导致很多人无法核实真实的价格信息，因此这一步至关重要。如果确认无误，便可以果断将房子签下来。

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