这是我们第382次相遇在老张的后院
（插播一条广告，老张的后院（抖音号：laozhanghouyuan）已开通，有兴趣可关注，并留下你们想听的话题）
最近好多英国留学生和家长咨询所谓的零成本留学方案，今天就简单说一下。
什么是零成本留学？
我们举四个留学生的案例：
第一位是A同学，她是没有打算以房养学的，是直接去英国留学，并且呢，以后也没有打算留在英国工作，或者继续求学这样，这种类型我们成为实报实销型，花多少就是多少。
如下图所示，将学费、生活费和房租定为一样的，A同学是没有收入的，这个我们就先不算上兼职、代购这些，那么A同学留学结束的资产就是是负债。
第二位是W同学，他买了一套两房的单位，一间房自己住，一间房出租，购入这套伦敦4区的两房，需要56.5万英镑，W同学*款贷**7成，这种就是以租抵学型。
W同学除了学费生活费，还需要还*款贷**和杂费，同时因为租出去一间房，还有收入，留学结束，William的资产也是负债，但是只负债0.7万英镑。
第三位是C同学，家里一早就规划好了她去伦敦读书，当然具体哪间大学是要看成绩，那么久提前在伦敦的潜力地段买好了房，56.5万英镑，*款贷**7成，这种就是以房为先型。
C同学因为选择了先买好潜力地段的房子，所以可以将留学成本全部覆盖甚至有剩余。
第四位是F同学，F同学主要是他爸爸计划4年后送F同学去英国读书，于是现在趁着英镑低以总价56.5万英镑，*款贷**7成，抢先购买一套两房物业。收房后开始远程管理出租，每年平均房价上涨6%，4年后价值约70万英镑。
那么最后可以看到F同学爸爸不仅用房子出租覆盖留学成本，而且还赚取18万英镑。
实报实销型就是没有收入的，以租抵学的话，因为可以租出一间房，有一些收入，一定程度上是可以赚回自己的学费。
高手级的客户他会选择比较好的地段去出租、购买，自己小孩再另外租房子住，这样的话收入会高一些，收入大概是23.7万英镑，专业级的话就是提前赚取4年多的成本，并且赚取到投资。
那么在英国买房到底需要注意什么呢？提供几个建议。
一、购房预算
买房首要的就是要做一份买房预算。
1、正确估量家庭可支配收入
买房前两部分的资金是一定要保留的，其一是家庭的日常开支，其次是用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。
2、选择适宜的房价和面积
在不同地段不同面积的房子价格都是不一样的，建议大家先选择适合自己消费水平的某个地段然后再对房屋的面积、户型等因素进行考虑。
3、各项税费提前算清
税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，占大头的就是房地产交易费、法律费用（律师）、印花税、调查费等费用，投资者一定要了解清楚买卖房屋需要缴纳的税费种类以及费用多少。
4、仔细考量物业费
购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费是一直伴随房子的，所以需要购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准。
二、寻找合适位置
如果是投资为主，就需要找商业发达、升值空间大的；如果是以自住为主，就需要分为学区、养老、度假，主要考虑周边的配套生活设施、交通通勤、医疗条件、教育资源。
像伦敦这样的国际城市，移民众多人口结构复杂，世界各个民族汇聚于此，隔条街房产价格差距就很大，不同街区环境情况是有差异的，其中包括犯罪率、绿化情况、附近居民受教育程度、附近学校国际知名度等等。
记住这一句话，你能靠装修来改变任何房屋，但是你没有办法改变你居住的地区。
三、房屋选择
按照预算来筛选，此时你的所有精力在于看房子本身的情况。
在实际看房前，主要了解以下几点：
1、房屋格局结构；2、主卧和客厅朝向，装修如何；3、房子是不是Council House（市政物业税）；4、如果是公寓楼，那最底层是否有商业店铺，又是哪类商业店铺；5、房子是现房还是期房；6、房屋产权年限还有多久，到期后续费价格多少；7、物业费（Service Charges）每月是多少；8、是不是只能现金买（cash buyer only）。
不同朝向，不同期数，房屋的价格都会有所变化。
四、售价交叉对比
其实国外房价定价和国内一样，主要是看附近小区的平均价格，算上其他因素。看中某房产并想对其报价，可以向置业顾问咨询了解周边区域最近成交房屋的价格。
其实，第一次买房主要看是否是自己喜欢的、价格能否接受、房地产周期、长周期宏观经济、区域内楼盘上市数量，短期内价格其实相差不大。如果房子处在您最理想区域内，又符合关于上学、生活、养老、医疗等条件，价格并非是首先要考虑的因素。
有句话很经典，“当前价格已经反应一切！”
五、买房律师选择
在英国买房，必须要有律师参与，一个好的律师会让事情事半功倍！英国买房看的主要是律师的专业度、工作效率、价格，如果第一次买房还得需要置业顾问推荐几个靠谱的律师以供选择。
六、买房申请*款贷**
哪个银行取决于你个人情况以及银行的Mortgage Rate，不同的银行情况不同，有的银行需要永久居留权，有的需要工作签证满一年，有的只需要需要提供房款的合法来源证明等。
不同银行的情况不同，当然条件越苛刻，利率就越低；首付的比例越高，*款贷**金额比例越少，利率就越低，可供选择的银行就越多。
*款贷**产品错综复杂，这里主要讲两种利率*款贷**形式：
1、Fix Term Rate：此类*款贷**跟随长期国债率（十年国债、十年国债）的走势，一般情况下长期保持不变的；
2、Tracker：tracker利率有点类似咱们国内的LPR房贷利率，是在央行加权平均利率基础上加一个固定利率，如目前央行利率是3.25%，银行收0.25%的利率差价，则最终利率是3.5%。
七、买房签合同
流程一般是：
1、你的律师按照步骤询问开发商一些必要信息。（boiler的维修记录、double glazing的安装记录、epc报告、service charge等）
2、首付款（10%—20%）需要提前打到律师的信托账户，即律师事务所的公户，资金安全有保障（受政府监管），直到符合交房条款才能打到开发商的账户，所以这也导致英国几乎没有烂尾楼。
在律师收到*款贷**offer，*款贷**资金入账后，我们需要注意，你的存款资金入账前需要一些证明文件（如果钱在国内存过你的名下并且有存款证明；如果钱是父母赠与则需要出示他们的存款证明，具体情况因律师不同而不同）。另外国内资金买房，最好早做准备，现在资本管制越来越严。
3、资金到位后去银行将首付款打到国外账户，而银行会把*款贷**也打到国外账户，律师在和你最终确认后把钱打给政府监管的第三方账户。
跟国内有所不同，请记住务必为房子购买保险，包括建筑物和屋内物品两个保险类别，能有效地保障房屋安全。