第一部分、总论
一、项目名称
******农副产品全球采购中心
二、项目拟建地址
该项目在**市新建县望城新区，南邻赣江职业技术学院，东临昌樟高速公路，距**西火车站1公里，与320国道相距2公里。该地点交通条件满足对外辐射的物流项目建设。
三、项目承办单位
******农副产品全球采购有限公司
六、编制依据
1、国务院《关于促进流通业发展的若干意见》；
2、商务部《农村市场体系建设"十一五"规划》；
3、国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》；
4、国务院《物流业调整和振兴规划》；
5、国家六部委《关于加快农副产品流通设施建设的若干意见》；
6、《江西省人民政府关于加快流通业发展的若干意见》；
7、《江西省国民经济和社会发展第十一个五年规划发展纲要》；
8、《**市国民经济和社会发展"十一五"规划纲要》；
9、《**城市总体规划》；
10、望城新区提供的基础资料、数据。
七、编制原则
1、认真执行国家、行业有关农副产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；
2、选址符合城市总体规划，合理布局，有足够的建设用地，并有一定的发展余地；
3、总平面布置满足农副产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，因地制宜进行合理布置，力求节约建设用地，充分考虑环境保护和绿化；
4、充分利用当地的社会协作条件，节约工程投资；
5、严格执行建设项目"三同时"的有关规定，污染物的排放符合国家规定，减少对环境的影响；
6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。
八、编制范围
本项目可行性研究报告研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、建设方案、技术方案及组织结构、投资估算及财务分析等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。
九、项目概况
1、功能定位
以**为基地，构筑江西省最大的农副产品展示交易平台，推进江西农副产品物流升级的示范区，成为辐射省内外乃至境外的国际采购供应平台，展示江西特色农副产品的窗口、拉动江西省农业产业化发展的强大引擎。
2、建设目标
依托**市的发展平台，凭借雨润公司在农副产品物流行业的优势地位，把项目建设成为江西省规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广的绿色、安全、生态的农副产品现代物流枢纽中心，为江西省的"菜篮子""米袋子"、"油罐子"供应和食品安全提供有力保障。
3、建设内容
本项目规划总占地面积219.95公顷，建设集农副食品展示交易、加工、仓储、物流配送、综合服务、商业配套、生活住宅等多功能于一体的综合性农副产品物流中心。
4、经济技术指标
十、结论与建议
雨润**农副产品全球采购中心项目符合国家产业政策和**市产业总体规划，项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。
项目建设有利于促进江西省**市现代农副产品流通业的发展，保障"菜篮子"、"米袋子"、"油罐子"稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长、经营稳的建设项目，也有利于巩固
雨润集团在农副产品物流行业中的市场地位，增强公司核心竞争能力。
总而言之，项目建设具有巨大的社会效益和经济效益，在技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。
第二部分、项目背景与建设必要性
一、项目背景
物资流通是由多种要素组成的一个大系统，它为适应社会化大生产及深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标。
现代物流产业在国际上已经成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。因此，随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展有广阔的空间。
1、国家"十一五"规划纲要
国家"十一五"规划纲要中提出大力发展现代物流业：推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。
2、国务院物流业调整和振兴规划
国务院物流业调整和振兴规划认为物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展的必然要求，提出九大物流区域、十大物流通道、全国性物流节点城市与区域性物流节点城市建设。
九大物流区域分布为：以北京、天津为中心的华北物流区域，以**、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域。
十大物流通道为：东北地区与关内地区物流通道，东部地区南北物流通道，中部地区南北物流通道，东部沿海与西北地区物流通道，东部沿海与西南地区物流通道，西北与西南地区物流通道，西南地区出海物流通道，长江与运河物流通道，煤炭物流通道，进出口物流通道。
全国性物流节点城市包括：北京、天津、**、大连、青岛、济南、上海、南京、宁波、杭州、厦门、广州、深圳、郑州、武汉、重庆、成都、南宁、西安、兰州、乌鲁木齐共21个城市。
区域性物流节点城市包括：哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家庄、唐山、太原、合肥、福州、**、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、银川、拉萨共17个城市。
3、江西省"十一五"现代物流业发展专项规划
根据江西省"十一五"规划纲要，全省国内生产总值平均增长11%，到2010年要达到8000亿元，在2005年基础上实现翻一番，其中，工业增加值达到3200亿元，占GDP的比重达到40%；社会消费品零售总额年均增长13%；外贸进出口年平均增长15%；农业产业化水平进一步提高，农副产品商品化率将快速增长，农副产品流通市场进一步扩大。工业为主导的快速增长格局，将带动社会物流量的快速增长（社会物流总量中，一般工业物流要占到75%以上），预计"十一五"期间物流量年均增长速度将保持在13%以上。
2005年国内物流总费用占GDP比重大约18.6%，根据一般规律和可持续发展需要，"十一五"物流总费用占GDP比重下降空间在2至3个百分点。主要通过提高现代物流的社会化、专业化、信息化水平来实现。同时，由于物流基础设施继续改善，第三方物流不断推进，物流骨干企业进一步做大做强，公共物流信息平台建设加快，可以提高企业运营效率，整合管理资源，提高技术装备水平，改善物流运行环境，降低全社会物流费用，将进一步拓宽现代物流业的发展空间。
作为沿海"三个基地，一个后花园"，江西与东南沿海及周边省市的省会城市、中心城市公路交通只需约6个小时，空中交通约1个小时。是国内物流最繁忙的长三角、珠三角和闽南三角区重要交通枢纽。由昌九高速，昌樟高速、赣粤高速三条高速构建的珠三角、长三角两地区的"大陆桥"，由京九铁路和连接高等级公路构成的南北、东西运输主通道，加上赣江与长江连接入海的黄金水道，使得江西在我国东西经济推进和南北物资交流中发挥着重要的转换和传递作用。随着我省"对接长珠闽，融入全球化"战略的实施，随着"泛珠三角"、"泛长三角"经贸合作的加强，合作共赢，共谋发展，使得"十一五"时期我省区位更优，空间更大，经济发展更具潜力。这些将为江西省物流产业的加速发展提供前所未有的机遇。
"十一五"期间江西将继续完善全省铁路网络，提高铁路技术等级，升级改造铁路枢纽和运输站场。到2010年，铁路营运里程达到3000公里以上，其中复线里程1670公里、电气化里程1662公里。全面提高全省公路网通达深度，提升公路网等级，完善公路网结构。到2010年，实现高速公路通车里程突破3000公里、其中一级公路1175公里、二级公路10600公里。大力发展长江和鄱阳湖航运，加快形成以九江为龙头、以鄱阳湖水系航道为脉络的干支直达、江海联运的水运网络，到2010年，全省内河通航里程达到5716公里，其中三级航道599公里。机场吞吐能力进一步增强，形成全省完善的航空服务体系。物流布局进一步展开，将形成以**为中心的全省"五大区域""三大节点"物流架构，从而大大提高区域性物流集散功能。
4、**现代物流产业发展规划
规划用5年时间构建**国内区域性物流节点，到2010年要初步形成以现代物流基地为核心，以功能性物流中心和多层次配送中心为节点的现代物流架构，成为中部地区现代物流的主要枢纽。
**市2007—2020年物流业发展规划》明确了**市物流业的功能定位和发展目标，规划了由3个物流基地、8个物流中心和15个配送中心构成的现代物流体系，并制定了分3个阶段发展**市物流业的方案。《规划》的提出，也标志着**物流业进入快速发展的重要时期。
打造区域性现代物流中心城市：
根据**市的物流功能定位，确定**市物流业发展的总目标是：立足城市区位和产业布局，构建以赣江和公路外环线为主干，以南北双向出入和沟通"一城双核"为重点，物流网络各节点布局合理、功能完善的现代物流体系，建成环鄱阳湖及我国中部地区的区域性现代物流中心城市，到2020年，全市综合物流能力基本达到国内同类城市先进水平。
《规划》将分三个阶段发展**市物流业。第一阶段从2007年至2010年，是扶植培育阶段；第二个阶段从2011年至2015年，是发展壮大阶段；第三个阶段从2016年至2020年，是成熟阶段。
建设3个物流基地：
**市将在昌北的乐化组团、昌南的银三角至向塘区域、昌西南的生米大桥西端3处各规划建设一个大型的物流基地。其中，昌北物流基地为航空——铁路——公路——水运——口岸国内、国际货运枢纽型物流基地，具备内陆口岸、货物集散、商品保管与养护、流通加工、配送、物流信息服务等功能；昌南物流基地为铁路——公路国内、国际货运枢纽型物流基地，具备货物集散、商品保管与养护、流通加工、配送和物流信息服务功能；昌西南物流基地为铁路——公路——水路货运枢纽型物流基地，具备货物集散、商品保管与养护、流通加工、配送和物流信息服务功能。
8个物流中心辐射周边城镇：
**市将规划8个物流中心，作为**市集中配置物流设施的区域，以区域综合物流服务为主，同时承担向周边城镇辐射的功能。8个物流中心包括：昌东物流中心、白水湖物流中心、望城物流中心、小蓝物流中心、青云谱物流中心、昌北邮政物流中心、昌北航空物流中心、昌南粮食物流中心。
15个配送中心服务市场社区：
此外，还有15个配送中心，重点为大型企业、专业市场和社区服务，兼顾特色产业。15个配送中心包括：青云谱汽车配送中心、经开区医药配送中心、高新区药品配送中心、青云谱医药陪送中心、朝阳配送中心、高新区百货零售配送中心、红谷滩商业零售配送中心、青云谱铁路货运配送中心、昌北铁路物流配送中心、青云谱冷藏配送中心、昌南冷藏配送中心、小蓝工业园配送中心、民和配送中心、万埠化工配送中心和昌南化工配送中心。
主要指标：
——物流增加值年均增长12%。
——物流总费用占GDP比重降低到16%。
——第三方物流总收入占全社会物流总收入比重，到2010年占30%。
——物流企业使用网络技术处理用户物流信息比例，到2010年达50%
二、项目建设必要性
1、响应国家产业政策，发展区域物流中心
国家"十一五"规划纲要明确提出完善农村流通体系，推进农副产品批发市场建设与改造，促进农副产品质量等级化、包装规格化，完善鲜活农副产品"绿色通道"网络，加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。
2、降低农副产品配送成本，发展现代物流
农副产品是有生命的动物性与植物性产品，在物流过程中存在包装难、装卸难、运输难、仓储难等问题。农副产品物流技术要求较高，比如水产品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等。"新鲜"是农副产品的生命和价值所在，但由于鲜活农副产品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制了运输半径和交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要求。我国农副产品物流业由于起步较晚，以分散的小农经济为主，重生产、轻流通，在我国建立生鲜农副产品供应链非常困难，环节过多、成本高、损耗大，找不到大的供应商，致使一些农副产品的进出口物流还必须达到国际标准，影响了农民出口贸易。目前，我国农副产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，农副产品在物流过程中损失很大。据统计，我国水果蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率达25%―35%左右，而发达国家的果蔬损失率则控制在5%以下，美国果蔬菜在物流环节的损耗率仅有1%―2%。
3、开拓国内外农副产品市场
现代物流以物流配送的规模大、速度快、辐射面广、效率高见长。因此，发展现代物流对于开拓农村市场意义重大，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，并能有效地提高农副产品流通速度，还可以降低农副产品流通的成本，使农副产品在流通过程中实现增值，有利于保障农民的根本利益，并推动农业的产业化、现代化进程，提高农业生产的整体效益。
4、推动**农副产品批发市场提档升级
**市现有农副产品市场大多位于城区，面积狭窄，市场规模偏小，发展空间不足，市场简陋，配套不足，影响环境，阻碍交通，交易方式落后，信息化水平不高，市场管理水平不高。改变传统低档落后的农副产品批发市场流通形态，以全球采购中心模式取代，是**市城市改造、市场业态升级、管理提升的客观需要。
5、促进农业产业升级换代
物流业的发展对促进产业结构升级具有推动作用。第一，发达的物流业能更好地推动物资合理流动，从而加速资金的周转，有利于服务业的发展，促进农业产业结构合理化。第二，发达的物流业能更好地服务于农副产品的流通，从而将农民的更多精力和资金集中在发展特色农业、精品农业上，促进农业产业结构升级。第三，发达的物流能够促进新型商业企业和业态形式发展，加速传统运输、仓储和零售等行业向现代物流服务领域延伸。
6、建设社会主义新农村
物流条件和运作模式落后是农民增产不增收的重要因素，改善农村物流条件，采用新的物流理念和技术，是建设社会主义新农村的重要措施。要改善基础条件，加强农副产品物流体系的建设，建立以农副产品批发市场为节点的适合我国国情的农副产品物流网络体系。要加快农副产品物流信息化建设，整合农副产品物流分散运作资源，推广网上订单、拍卖、配送等物流方式。加快城市郊区农副产品加工配送基地建设，加强产后的包装、加工和配送管理，做好食品安全监管工作。要打破地区*锁封**，建立农副产品物流的"绿色通道"。
第三部分、市场分析
一、农副产品特点
农副产品是以农业产出物为对象，需要通过农副产品产后加工、包装、储存、运输和配送等物流环节，做到农副产品保值增值，最终送到消费者手中。农副产品在流通及销售过程中有以下3个特点：
1、农副产品流通数量特别大，品种特别多。
2、农副产品流通的要求高。
一是由于农副产品与工业品不同，它是有生命的动物性与植物性产品。所以，农副产品的物流特别要求"绿色物流"，在物流过程中做到不污染、不变质。美国埃森哲咨询公司公布的统计数据表明，美国生鲜食品在运输过程中腐烂、变质的损失不低于750亿美元。我国在食品的常温流通中水果蔬菜约损失20% --30%、粮油15%、蛋15%、肉干耗3%。每年因生鲜产品腐烂变质造成的经济损失约上千亿元。二是由于农副产品价格较低，一定要做到低成本运行。农副产品一般物流运量大，价值低，运输利润低，交货期长。因此物流成本相对较高，成为食品价格的主要构成，我国尤甚。资料显示，美国的食品物流费用占商品价格的32%，我国的物流费用则达30% - 60%。三是由于农副产品流通涉及到保证与提高农民的收入。因此，在物流过程中，一定要做到服务增值，即农副产品加工转化，农副产品加工配送。
3、农副产品物流难度大
一是包装难，二是运输难，三是仓储难。虽然我国农副产品物流活动出现得比较早，但无论是在农副产品物流理论研究还是在实际操作上，我国农副产品物流的发展都很缓慢。
二、江西农业概况
1、江西农业基本情况
江西省，简称赣。因公元733年唐玄宗设江南西道而得省名，又因为江西省最大河流为赣江而得简称。全省面积16.69万平方公里，总人口4339万，辖11个设区市、99个县（市、区）。境内除北部较为平坦外，东西南部三面环山，中部丘陵起伏，成为一个整体向鄱阳湖倾斜而往北开口的巨大盆地。全境有大小河流2400余条，赣江、抚河、信江、修河和饶河为江西五大河流。江西处北回归线附近，全省气候温暖，雨量充沛，年均降水量1341毫米到1940毫米；无霜期长，为亚热带湿润气候。
农业生产发展势头良好。全年粮食种植面积3551.9千公顷，比上年下降0.7%，其中稻谷播种面积3225.8千公顷。油料种植面积603.5千公顷，增长0.4%。棉花种植面积81.7千公顷，增长3.6%。蔬菜种植面积500.5千公顷，下降1.0%。粮食总产量1904.2万吨，增产7.7万吨，总产量连续四年创历史新高。全年完成造林133.2千公顷，增长53.0%，森林覆盖率达到60.05%，位居全国第二位。
畜牧业生产回升，渔业生产稳定。由于中央和省出台了包括良种补贴、母猪饲养补贴、疫病控制、生猪保险及税费减免等一系列扶持政策，下半年全省生猪呈恢复性增长，并且增长速度加快。全年肉类总产量247.4万吨，增长3.0%，其中，猪肉增长3.3%。生猪出栏2381.5万头，增长4.8%；生猪存栏1420.1万头，增长5.7%。水产品产量196.1万吨，增长9.0%。
农业基础设施得到加强。全年农田有效灌溉面积达1839.9千公顷，新增有效灌溉面积3.5千公顷；新增节水灌溉面积13.4万公顷。年末农业机械总动力2506.3万千瓦，比上年末增长17.3%，其中：农用排灌动力机械596.5万千瓦，增长14.3%；联合收割机达2.2万台，增长29.7%；农用运输车30.7万辆，增长1.2倍。实际机耕面积达2350.8千公顷；机械收获面积1650.3千公顷，占农作物总播种面积的比重达31.3%，提高7.1个百分点。农用化肥施用量（折纯）132.7万吨，增长0.1%。农村用电量63.1亿千瓦小时，增长30.7%。
新农村建设成效明显。按照"生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主"的要求，新增1万个自然村开展新农村建设试点。全年阳光转移培训25.2万人，转移就业人数22.8万人，转移就业率达90.6%。全省各级农业产业化经营组织2300个。
2、江西推进农业产业化经营的任务和措施
（1）加强农业产业化龙头企业建设
要以省级农业产业化龙头企业为重点，全面推进农业产业化龙头企业建设。一是多管齐下做大做强农业产业化龙头企业。以项目为载体推动龙头企业做大做强，以兼，并、收购、重组、股份运作、发行上市股票等资本运营手段实现企业的快速扩张，以资金、技术或品牌为纽带，发展联盟企业或联盟集团。二是培育一大批精深加工农业产业化龙头企业。通过技术引进、合作攻关、联合开发、科技入股、更新工艺、改造设备等路径，大力提高加工产品档次和科技含量，推动技术密集和劳动密集型精深加工的共同发展，重点带动粮食、水果、蔬菜、畜产、特产的深加工。发展农副产品加工示范基地，引导深加工农业产业化龙头企业向示范基地集中。三是发展一批农业产业化龙头企业群带动的农业产业链系列。江西省已有由龙头群带动、以加工为主业的农业产业链系列雏形12个，分别为粮食、油品、水果、蔬菜、肉禽和蛋品、牛羊、奶类、生猪、水产品、林产品、特产品、种子等，要加大对这些雏形的组合培育力度，使之逐步发展为对区域经济有重要拉动作用的产业链系列。四是积极推进农业产业化龙头企业的制度创新。建立健全法人治理结构，鼓励私营企业社会化和国有、集体企业股份制经营。推进农垦系统农业产业化龙头企业的改革。五是培育造就一批高素质的龙头企业家队伍。建立培训基地，采取多种形式，培养一批有现代经营头脑的企业家队伍。
（2）加强农业产业化基地建设
在5大产业分区的格局下，围绕优势产品、优势产业开展优质基地建设。重点是搞好设施配套，优化结构布局，推行标准化生产，提高品种质量，把握产品安全，强化品牌标识，抓好农户培训，扩大订单覆盖面，促进专业化、规模化、集约化、契约化水平的不断提高。基地建设要突出特色，根据江西省实际，应重点抓好4大基地建设。一是种植业基地建设。突出抓好专用玉米、高油大豆、优质稻米、专用薯类、无公害蔬菜、优质水果、优质种子基地建设，推动这些产品向优势区域集中。搞好以水利、加工为中心的设施配套建设，推进规模化、集约化生产，发展安全、绿色产品。二是畜牧业基地建设。要围绕畜牧基地县和生产带，重点加强良种繁育、标准化饲养、质量安全和市场信息建设，突出抓好畜禽疫病的综合防治，大力发展草食畜牧业，推进草业生态化和产业化。发展小区型、专业型、规模型养殖，促进农业产业化龙头企业和畜牧基地的紧密合作，大力延伸畜牧产业链条。三是渔业基地建设。重点发展特色渔业、精品渔业、工厂化渔业、加工渔业和出口渔业，不断提高优质鱼种的繁育水平，拓展渔业产业链条，大力培育高效益的渔业出口品种和基地，保护有限的近海渔业资源，搞好永续利用。四是林特产业基地建设。将资源开发和生态保护有机结合起来，积极发展特产加工型龙头企业，规范发展木制品加工业，促进林特产资源的就地转化，带动农民增收。同时以项目为主线、以科技为支撑，进一步抓好省级现代农业园区、地方性特色农业园区、农垦生产基地和3大绿色高效产业带建设。要通过产业化基地和农业现代园区等建设促进农副产品产业带的形成。
（3）加强中介服务组织和农副产品市场体系建设
一是大力发展农民合作服务组织。按照"民办、民管、民营、民受益"的原则，放手发展各种形式的农民协会、农民专业合作社和农村经纪人组织，大幅度增加数量，不断充实功能，着力规范运行机制，积极扩展其中介力、影响力和带动力。改造传统的部门和社区*服务性**组织，转变机制，拓展功能，提高服务水平。鼓励农民合作服务组织打破区域界限建会设点，推动服务组织之间的联合。农民中介服务组织要在介入订单农业、保证基地供给品质量、实行标准化生产、控制农副产品安全等方面发挥重要的作用。二是大力发展农副产品行业协会。首先，要积极兴办民间行业协会。可以按农副产品品类设立行业协会，也可以设立跨行业总会。其次，要对传统的行业协会进行改革，转变陈旧的管理机制和经营方式。行业协会要在市场准入、信息咨询、制定行业规划、规范经营行为、搞好价格协调、化解利益纠纷、保护知名品牌、应对外部壁垒、促进行业销售等方面发挥作用，切实维护好行业内农户和企业的合法权益。三是大力开展农副产品市场体系建设。改造现有农副产品交易市场，重点加强对主产区和集散地运行良好、交易规模较大的省级农副产品批发市场的改造建设，搞好扩建升级，改善软硬件环境，健全交易规则，提高吞吐功能；建设新型农副产品交易中心，包括跨区域大型配送中心、大型物流企业和大型批发市场，使其达到高标准、现代化，充分发挥集散、辐射、交流作用；改进农副产品交易方式，大力发展连锁、超市、配送、拍卖、网上交易和经纪人代理等交易方式，加快农副产品流通。
（4）加强产业化利益联结机制建设
要以发展和完善合同订单模式为重点，推进利益联结机制建设。一是大力倡导农业产业化龙头企业＋中介组织＋农户的订单农业模式。要将发展中介服务组织和发展订单农业有机结合起来，充分发挥民间中介服务组织在订单农业中的纽带作用，大力倡导和发展农业产业化龙头企业＋中介组织＋农户的订单农业模式。二是发展规范的订单农业。省内农业产业化主管部门要根据有关法律，结合本地实际情况，为订单农业的规范化提供指导性的政策文本，规范签约到履约的运作过程。三是逐步深化利益联结机制。核心是确保农民利益，同时保证企业加工原料的稳定供给和质量标准。推动农业产业化龙头企业实行保护价收购，引导企业在赢利的情况下向农民按交售农副产品的金额返还利润，吸收基地农户参股，有条件的龙头企业要设立风险基金，用于企业和农户的风险补偿。积极发展紧密型或半紧密型的农企合作关系，确保农企利益联结的稳定性。
（5）加强科技支撑体系建设
一是实施好农业科技产业化重点工程。包括农林牧渔的名优新特品种产业化工程，农副产品生产、加工、贮藏、保鲜、包装、销售技术产业化工程，农业生物技术产业化工程，现代农业信息技术应用产业化工程。二是抓好农业科技示范基地建设。充分发挥高科技农业示范区、农业科技示范场、农业科技大户等基地的科技开发、试验、示范、辐射作用。三是建设农业科技产业化体系。引导大专院校、科研院所与农业产业化龙头企业合作，围绕农副产品精深加工搞好科技攻关和成果转化，鼓励农业产业化龙头企业、民间科研机构和专业协会等组织积极开展对基地农户的生产技术培训，逐步形成科研攻关、成果转化、技术推广、市场牵动的农业科技产业化体系。四是深化农业科技体制的改革。包括大力发展民办农业科技组织，鼓励有条件的农业产业化龙头企业组建科技开发机构，促进龙头企业、农业园区、农产庄园与农业科研单位、高等院校、技术推广部门的联合与协作，鼓励农业科技人员通过技术承包、技术入股和转让成果等形式进行有偿服务。五是积极推进农业产业化基地的标准、安全、优质生产。在农业产业化基地率先建立健全农副产品质量、标准的等级标识，大力发展无公害、绿色、有机农副产品，提高优势农副产品的良种化水平。六是利用科技促进农业产业化信息工程建设。实行农业产业化龙头企业、基地、中介服务组织、农副产品市场信息的联网，加快项目信息库建设等。
（6）加强地区联合和项目对接
一是开展农业产业化龙头企业之间的联合。通过不同地区农业产业化龙头企业间的联合，达到取长补短、强弱相济、资源整合，实现新的优势。开展邻近地区的联合、跨地区联合和跨省区联合。联合形式要灵活多样，不拘一格，可以采取资本与资本、资本与技术、技术与设施、劳力与品牌等多种联合形式。二是开展农业产业化龙头企业和基地的联合。引导发达地区的农业产业化龙头企业到不发达地区建立原料基地，将发达地区农业产业化龙头企业的资金、加工优势和不发达地区的资源及劳动力优势结合起来。鼓励大连、**等发达地区的农业产业化龙头企业到不发达地区直接投资办厂，实现发达地区的资本扩张，使不发达地区的资源得到充分利用和就地增值。三是以项目为载体推进联合。加大招商引资力度，采用招商会、项目推介会、产品交易会、展销洽谈会等多种形式，全面展示江西省农业产业化项目，吸引外资进驻、南资北移、工商和民间资本介入，不断增加农业产业化经营的后劲。
（7）加强对农业产业化工作的领导
农业产业化经营贯穿产前、产中、产后全过程，涵盖农、林、牧、渔各产业，涉及诸多部门，范围广、环节多、运行复杂，要切实加强领导，强化统筹力度。建立和完善产业化联席会议制度，定期对农业产业化工作进行研究，作出部署，协调有关事项，决定重大问题，进行整合推进；强化领导责任制，包括对重大项目推进、重点工作部署、重要指标分解等责任制的建立和加强；建立和健全农业产业化工作机构，省、市、县都要加强机构和队伍建设，上下形成系统；抓好规划的制订和落实，做到布局合理，统筹协调，因地制宜，重点突出；及时总结成功经验，找出规律，搞好引导；改进领导方法，由传统计划经济领导方式向现代市场经济领导方式转变，由侧重抓项目向侧重政策引导和搞好服务转变；加大对农业产业化经营的扶持力度，全面落实好财政、金融、税收及其他配套支持政策；积极推动农业行政管理和经营体制的改革，为农业产业化经营创造体制条件，提供良好的社会环境。
3、农业产业化经营现状和发展条件
多年来，江西省围绕农业增效和农民增收，发展主导产业，培育龙头企业，建设服务组织和农副产品市场，积极推进农业产业化经营，为促进农业结构战略性调整和农村经济全面发展做出了重要贡献。着眼未来，江西省农业产业化经营面临新的形势，要充分利用有利条件推进全省农业产业化经营。
（1）主要发展条件
江西省地处长江中游的南岸，因赣江是境内第一大河故称赣。国土面积16.69万平方公里，人口4200万。全省辖11个直辖市，共99个县(市、区)。
江西省交通便利，区位优势明显。江西毗邻广东、福建、浙江等东部沿海经济发达省市，京九、浙赣铁路贯穿全省，赣江出鄱阳湖进入长江黄金水道，农副产品运输和销售极为方便。
农业生产所依赖的气候条件优越、土地资源丰富。全年光照充足，雨量充沛，生态条件好。全国最大的淡水湖——鄱阳湖，是江西省水产业发展的重要资源。淡水面积167万公顷，居全国第三位。
江西省是一个农业比重较大的省份，农业在全省国民经济中占有重要地位。2002年全省实现农业增加值536亿元，比上年增长4.4%，占全省GDP总值的确良21.9%。农民人均纯收入2334元，比上年增长4.4%。
全省耕地面积2280千公顷，水面1667千公顷。2002年全省水稻播种面积4876万亩，产量1549.5万吨，其中优质早、晚稻面积1893.2万亩，比上年增加189.3万亩。经济作物种植面积中，除甘蔗、棉花种植面积减少外，果树、蔬菜、花卉、中药材等都有较大增幅。畜牧水产业日渐成为江西农业的支柱产业，其产值占农口总产值的40%。肉类总产量196.8万吨，水产品总产量138.2万吨。肉牛、肉羊、鹅等草食畜禽及特种水产品发展较快，2002年水产品出口3065.8万美元，连续五年居全国内陆省市水产品出口创汇第一。
江西省优质农副产品基地建设加快，南北产业布局逐步形成，产业结构调整初显成效。全省有四个产业区列入国家《优势农副产品区域布局规划》，即长江中下游出口河蟹优势产区、赣南湘南桂北柑桔带、"双低"油菜长江中下游产区、长江流域优势棉区。江西省根据农业部要求和自有的资源优势确定了加快建设十大优质农副产品基地的战略构思，具体是：建设以赣南脐橙(包括南丰蜜桔、赣北早熟梨)为主的果业、以草食动物为主的畜禽、以环鄱阳湖地区蟹虾为主的水产品、以绿色大米为主的优质稻、以双低油菜为主的优质油料、以无公害特色蔬菜为主的蔬菜、以有机茶为主的茶叶、以香樟为主的苗木花卉、以杜仲为主的中药材和以毛竹为主的速生丰产林等十大类专业化、规模化、标准化的优质农副产品生产基地。
江西省在树品牌、创品牌方面做了大量的工作，也取得了一定的成效。一批具有我省特色、市场影响大、经济效益好的品牌农副产品正在迅速扩大，逐渐成为农业机构调整的突破口，农村和农村经济发展的增长点。我省优选了以下二十个品牌：赣南脐橙、南丰蜜桔、赣北早熟梨、广昌白莲、大鄣山有机茶、万载龙芽百合、瑞昌山药、大余金边瑞香、樟树杜仲、奉新碧云大米、江西米粉、鄱阳湖清水大闸蟹、鄱阳湖青虾、彭泽鲫鱼、崇仁麻鸡、兴国灰鹅、安福火腿、英雄乳品、井冈毛竹、吉安香樟。
农副产品市场建设加快。全省拥有大小各类农副产品市场2200多个，农副产品批发市场近200个，年批发交易额50多亿元。"九五"期间新建成一批规模大、交易额亿元以上的大型农副产品批发市场。有8家被列为全国农副产品定点批发市场。
根据在全省选择一批有基础、有优势、有特色、有前景的龙头企业作为省重点支持的发展规划，认定了**汇仁集团等100家企业作为江西省第一批农业产业化龙头企业。
（2）主要问题
1）土地经营规模偏小,规模效益较差
实行家庭联产承包责任制后,集体土地由农户分散经营,使土地经营规模缩小。据调查,江西有88.1%的农户,耕地经营规模在0.6公顷以下,其中经营规模在0.2公顷以下的占29.19%。农业用地经营规模小,不仅难以使农民走上专业化、规模化的现代农业之路,而且形成小规模生产与大市场的矛盾,使农民无法获得规模经营效益。
2）资源紧缺,基础设施薄弱
一是资源日益紧缺,约束因素越来越大。从耕地资源看,江西人均耕地只有1亩左右,低于全国平均1.41亩的水平。近年来还出现大量减少的情况,2005年比2000年全省耕地面积减少了8%,且耕地质量总体偏低,高产田只占30%左右;从水资源看,不仅存在严重的季节性和区域性缺水问题,而且农业用水的利用效率普遍偏低,水资源平均利用率只有40%~45%。随着工业化和城镇化进程加快以及人口增长,耕地减少和水资源紧缺对农业生产的约束趋势不可逆转。
二是基础设施薄弱,装备水平偏低。从农田基础设施看,现有的农田水利工程大多老化失修,设施不配套,主灌区建筑物的完好率不足40%,配套率不足70%,难于发挥应有的作用,影响了农业综合生产能力的提高。
3）龙头企业数量不多,科技投入少,农业产业化水平不高
江西是农业产业化经营形式出现较早的省份之一,早在上世纪90年代,各种农业产业化组织形式就开始大量涌现。进入21世纪后,省委省政府把农业产业化经营确定为农村经济的重要发展战略,农业产业化水平得到不断提升。但是,与周边省份相比,还有不少差距,在中部六省中,江西的农业产业化水平也处于末位,规模以上农副产品加工企业产值与农业总产值比值仅在0.3左右,年销售额在10亿元以上的龙头企业仅有8家。另外,企业科技投入少,技术创新能力不足。龙头企业没有自己独立的研发部门,技术发展水平低,企业几乎没有具有自主知识产权的产品,缺乏核心竞争力。再加上优秀企业家的匮乏,使得企业的经营管理水平难以提高,龙头企业发展壮大的机率大为减少。
4）社会化服务体系不健全,支农力度不强
财政支农政策不够完善。近年来,江西财政支农支出在总量上虽然呈现逐年增加的态势,2006年财政支农支出达到85.82亿元,与2000年的38.89亿相比,增加了一倍多。但是,省财政支农支出占财政总支出的比重却呈波动性下降趋势,并且,财政支农资金投入总量不足的同时,支农资金直接用于流通环节的补贴过高,用于农民可以直接收益的中小型基础建设的比重较低。一些关系农业发展全局的基础性、战略性、公益性项目,如粮食品质改良、重大病虫害控制、社会化服务体系等缺乏足够的投人保障。
农村金融信贷支持弱化。江西的农村金融体系远不能满足农业产业化的发展需要。商业银行在农村没有分支机构,政策性银行的资金投向受到严格限制,农业保险在农村基本上是空白,为农业生产提供直接金融服务的农村信用社虽然不断增加农业*款贷**比例,2007年农业*款贷**余额达到459亿元,农业*款贷**占各项*款贷**余额的75%,但由于其资金量有限,远不能满足农业产业化发展资金的需要。
农副产品流通体系建设滞后。现代流通是社会再生产过程的血脉和神经,是各种生产要素集结、融合与聚变的载体,是决定经济运行速度、质量和效益的引导性力量。对于农业产业来说,加强现代流通体系建设意义十分重大。然而,江西的农村流通体系建设比较滞后,在有些地方,市场基础建设差、市场机制不健全、现代流通组织发展缓慢的现象普遍存在。江西有不少农副产品,比如赣南的脐橙,产量和质量都很不错,却由于流通体系不完善,致使产品销售半径不大,价格上不去,影响了效益。
4、**概况
全市 2009 年末户籍总人口为 497.33 万人，比上年末净增 2.6 万人。其中，非农业人口234.13万人，增长4.1%。
全年实现地区生产总值1837.50亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值109.65亿元，增长7.7%；第二产业增加值1018.69亿元，增长 14.6%；第三产业增加值 709.16 亿元，增长 11.7%。三次产业结构由 2008年的6.1：55.4：38.5调整为2009年的6.0：55.4：38.6。人均生产总值39669元，增长12.3%。
全年完成农林牧渔及服务业现价总产值 187.20亿元，比上年增长 8.9%。其中，农业产值71.22亿元，增长7.4%；林业产值2.18亿元，增长4.3%；牧业产值71.20亿元，增长12.1%；渔业产值39.04亿元，增长6.2%；服务业产值3.55亿元，增长7.6%。
总的来看，**市物流业发展速度较快，存量资产较大，但是，总体上仍处于起步阶段，资源布局不够合理，低端物流供给充裕，高端物流供给严重不足，效率较低，与现代物流业发展整体水平还存在相当大的差距，还不能适应**市经济与社会快速发展的需要。具体表现在：一是物流资源过于分散。物流企业规模小，服务功能单一。目前，全市有1000多家物流企业，多数还只停留在运输、仓储、货运代理等单一的物流服务方面，技术水平和信息化程度也比较低，能够提供物流整体解决方案或物流全程服务的企业很少，难以适应中高端物流消费者的需求和大型制造、商贸企业供应链管理一体化的要求。
二是社会化物流体系尚未形成。物流设施建设缺乏统一规划，布局不尽合理；受行业分割、地区垄断的影响，物流资源分布的"条条"、"块块"特点明显，导致物流资源分散，综合利用水平较低，物A流企业间缺乏有效的协作与配合；口岸建设滞后，海关、商检等相关服务功能不完善，尚未形成辐射**及江西全省的多种运输方式并行、通关功能完善的综合性口岸，影响了**的进出口业务的开展。
三是物流行业规范化、标准化水平较低。由于全市物流市场仍处于自发形成阶段，且缺乏可借鉴的行业标准，多数物流企业既没有规范的管理和服务标准，也没有完善的物流设施和服务网络，往往通过低价和不规范手段入市竞争，不仅损害了自身利益，也给大型的、规范化运作的企业带来损失，并且扰乱了物流市场秩序，制约了物流市场的健康发展。由于规范化、标准化水平较低，物流运作成本偏高，信息化不高，难以满足制造企业的需要。
四是物流需求有待进一步发掘。由于大多数物流企业不能提供全方位的物流服务，因此还不能满足制造企业的要求；同时，受"大而全、小而全"思想的影响，多数工商企业仍然采取自营物流方式，不愿将物流业务外包，既造成了企业自身管理和协调的困难，也抑制了物流市场的需求增长。
五是物流行业人才严重缺乏。物流行业教育和培训机制建设的落后，造成当前物流从业人员素质偏低，专业技术落后，管理粗放，严重制约了物流产业的发展。
三、**市农副产品批发市场概况
**深圳农副产品批发市场、**肉联厂、**水产品综合批发市场和洪城大市场为**市主要的农副产品批发市场， 其余市场是主要为直接面向消费者及小型销售终端的二级批发市场。**市农副产品批发市场发展成熟，利用**市作为江西省中心城市的地位，完成了对周边地区的辐射。其中洪城大市场 2009年实现了交易额350亿元，迈进全国批发市场十强。**深圳农副产品中心批发市场也成深圳农副产品集团效益较好的批发市场。 所有这一切均表明**市商业氛围较为成熟。
四、**市主要农副产品批发市场简介
1、**深圳农副产品中心批发市场
（1）市场概况
市场位于**市朱桥东路99号。主要经营蔬菜、果品、粮食、副食调味品、禽蛋等。市场占地面积260亩，总建筑面积 13.6万平方米。市场内有三个停车场。市场拥有店面总共 731 间,其中蔬菜店面 208 间、果品店面 191 间、香蕉店面 90 间、粮食店面 121 间、油类面粉店面 66 间、副食禽蛋店面 55 间。市场为了保证收益，出售其中的300余间门面，主要集中在蔬菜、水果交易区。其余店面以招租的形式租给商户。市场供应的蔬菜、水果、粮油占整个**市场消费总量的 95%、70%和 60%以上。市场经营的农副产品40%供应**市，35%供应江西省，25%辐射省外周边地区。2009年市场总成交量、成交额分别达到 240万吨和85亿元。
（2）数据统计分析
铺位面积统计
注： 1、干货、调料为泡货，市场没有统一计算交易量；
2、本地蔬菜交易区按照进门费收取费用，具体销量融合到蔬菜销量当中。
收费模式：
注：1、市场对进市场采购货物的车辆按照车辆类型收取费用，最高 40 元/车次；
2、蔬菜交易区会因季节原因出现部分铺位无货物出售，店主即把商铺按照临时摊位的形式销售货物。临时售货车辆租用期摊位售货。按照15-20元/吨代销，装卸费用在10-15元/吨（可选）。
数据分析：
（3）经营特点
1）**深圳农副产品中心批发市场商铺的特点是办公及住宿与商铺规划在一起，在蔬菜、水果、粮油等大宗货物批发区表现明显。该模式可以延长商户经营时间，开展批零兼营。对比以往调研过的市场，**深圳农副产品中心批发市场建筑设计比较适合农副产品批发交易，其建筑模式即能保证商户有良好的经营环境，也方便对商户统一管理。
2）**深圳农副产品中心批发市场在运营初期，其收费名目诸多，且收费标准高，造成商户对市场管理存在不满。
3）蔬菜和水果交易区采用不同的停车形式。水果为白天交易，其货物需要卸载入店内，而蔬菜为夜间交易，交易时车辆多停放在铺位内（与江宁项目略同，但增加房屋用于临时住宿）。不同的交易模式形成不同的设计风格，其设计特点可以借鉴。下面为水果交易区略图：
（4）小结
经过两年经营，**深圳农副产品中心批发市场已经形成规模，其辐射范围覆盖到**周边县市及江西省个别地区。 **深圳农副产品中心批发市场主要为对手交易，市场整体建设较为成熟，其建设模式可以借鉴。
2、洪城大市场
（1）市场概况
洪城大市场副食交易区位于洪城大市场东南部，东临市场东路、北靠洪城路交通方便。市场始建于 1994 年，市场共分四大交易区，拥有店铺及摊位近 2 万个，经营业户 1.3 万户，从业人员 5 万余人，带动就业 8 万余人，日均客流量10 万，车流量 1.2 万辆。主营日用百货、布匹、服装、床上用品、箱包皮具、鞋帽、文化用品、副食品等八大类商商品。改造后的洪城大市场建筑面积约 5万平方米，市场店铺达 2 万余间，新增就业 12 万人，商品交易额达 350 亿元，年税利将超过3亿元，成为城市经济繁荣的新坐标。
整个副食、干货交易区建筑紧凑，仅能小型车辆在中通行，且单位铺位面积小。整体配套不全，但处在洪城大市场成熟商业圈，其交易氛围火爆，租金水平与其他省会城市相比偏高。
洪城大市场副食、干货门市之间通道为封闭式大棚，可防雨、防晒，方便客商进行交易。市场紧邻洪城路，东临大市场东路，交通便利、物流设施成熟，已经成为交易成熟的批发市场。
（2）数据统计分析
洪城大市场为多个专业市场组合成的综合型大型批发市场。多个专业市场及完备的物流配套设施，使市场内商铺租金及其他费用在在高位徘徊。
注：干货调料为泡货，市场没有统一计算交易量。
（3）经营特点
1）洪城大市场副食交易区设施陈旧，但其设计形式基本可以满足交易要求，多年发展，第三方物流发展相对成熟，也成为商户赖以经营的条件。
2）洪城大市场东侧、干货调料交易区内已经有占地面积为2万㎡成熟的物流作业区，其中有120余家小型第三方物流公司。主要为市场内商户发往江西省其他地级城市，实现该市场对周边城市的辐射。 市场与物流公司形成互相依存关系。
3）干货调料区与其他专业市场分开。因干货调料有味且一般为初包装。把其单独设置交易场所有利于提升整体市场形象。
（4）小结
经过多年发展，洪城大市场已经发展成为年销售额350亿元的综合性批发市场。成熟的销售网络和完善的配套设施使洪城大市场发展成为竞争力强、辐射面广的批发市场组合体。
洪城大市场地处洪城路南，现在已经成为相对繁华地段，随着城市的发展，存在搬迁的可能。
3、**水产品综合批发市场
（1）市场概况
**水产品综合交易批发市场北*码有**头，赣江大桥斜穿而过，南有商铺，夹于洪都北大道与扬子洲路之间，30 余米宽的富大有堤公路横亘其中，区位优势明显、配套设施齐全。水产批发市场分码头和商铺两区，商铺区按规划分为海鲜区、淡水产品区、干货区、美食街、综合服务区五个功能区，停车场、冰库、垃圾站等基础设施一应俱全。水产码头是从滕王阁附近的**水产市场整体搬迁过来的。开业以来，销量增加了五成以上。
（2）数据统计分析
（3）小结
**水产品综合批发市场位置优越，交通便利，靠近市区，可以满足**市90%左右的水产品需求。南部商铺有300余个店面，现在营业商户有150余户。水产品经营业务逐渐成规模，但还有一半的店面处于关门状态。根据了解，**深圳农副产品中心批发市场曾到该市场拉拢水产品商户，但没有成功。据分析，**市水产品经销户在200户左右。
4、**肉联厂
（1）市场概况
市场座落在井冈山大道**肉联食品集团公司内，连接着国道和市区主要道路。**市肉食品交易批发市场占地面积 1.32 万平方米。现有一级批发商 220余户，经营的品种有肉类、家禽、海产品、水产品、调味品五大类几千个品种，是全省目前规模最大的肉食品交易批发市场。
市场以**肉联食品集团公司 12000 ㎡高低温冷库和铁路专用线为依托，市场交易产品辐射全省各市县和省际周边城市。已成为全省肉食批发交易中心和肉食品集散地。
（2）市场数据统计
收费模式
：装卸费用为 12元/吨。
（3）小结
**肉联厂位于市内，采购商进货方便，同时也造成商户大型车辆进市受限。现在**肉联厂与所在区交通局共同为冻品运输车辆颁发了通行证，允许其在固定线路上通行，该情况说明，大型批发市场位于市区已经受到道路交通限制，其搬迁也是历史必然。
市场内商铺从最初的 90 余户发展到今天的 220 余户，为近两年扩建而成，也彰显冻品市场发展迅速。同时，冻品商铺与冷库在同一院落，厂方制定一些不合理政策迫使商户使用厂内冷库，从而造成该市场冷库租金高。该问题也造成一些商户对市场管理提出异议。
5、**水果批发市场
**水果批发市场现已搬迁，已改造成汽车零配件市场。但其整体建筑结构没有变化。老市场有水果门面300余间，其中普通商铺180间，香蕉房和其他商铺共120余间。该数据可以与**深圳农副产品批发市场的水果交易区的铺位数量进行对比得出农副产品批发市场商铺增长趋势。
6、总结：
注：1、因副食、干货调料没有具体吨位数据，故总吨位合计中吨位数据部包含副食及干货调料。
2、新地冷库只存储货物，没有经验门店，且冷库储存货物均从冻品市场销售。故冷库没有交易额。
**农副产品批发市场整体处在大型综合批发市场发展阶段。现在多数市场发展比较成熟，基本满足**市民对农副产品的需求并初步完成对周边地区的辐射。 由于**交通等物流条件好，其对周边地区的辐射能力已经发展到较高水平。现在各个市场具有自己专业市场，市场间无激烈的竞争关系。
五、**市农副产品市场产业发展及制约因素
江西地区的农副产品批发市场中，以**市农副产品批发市场发展最快。尤其是近十年随着华东经济发展速度不断加快，**经济发展也逐年加快。由于**市近年本地人口和流动人口增速很快，城市农副产品消费量也大幅提高。原有很多市场规模都很小，一般都在100亩以下，再加上城市建设规划速度加快，很多市场脏乱差的现状都需要改善。所以一大批市场面临改造、搬迁、扩容的问题。当地一些市场抓住机会进行了扩容、改造，也有些市场直接*迁拆**分流到其他市场；在农副产品批发市场面临变革和洗牌的过程中，也出现了一些新鲜投资血液，涌现了一批新市场。******农副产品全球采购中心的建设，标志着**已经成为东南与华中地区农副产品的集散中心，并向着农副产品全球贸易的方向发展。
**市农副产品批发市场虽然发展很快，但是依然存在很多问题。大部分市场在管理和经营模式上较落后，已经不能满足经济发展的需要。由于受市场建设期较早、城市扩张快等诸多因素的影响，这些市场的发展面临诸多问题，亟待整合、提档与升级，以下问题制约着**农副产品市场的发展：
1、面积狭窄，市场规模偏小
几家主要的农副产品批发市场面积都不大，平均建面不超过5万平方。受规划影响，各个市场周围已经没有可供市场拓展用地，发展空间不足。
在众多市场中，称得上综合经营的市场屈指可数，绝大多数市场基本都为专业性市场，年交易额都不高。
2、市场简陋，配套不足
大多数市场建设年限较长，市场功能单一，基本以农副产品交易为主，地面坑洼不平，仓储加工配送、综合服务、商业配套严重不足，有的市场也有部分配套设施，但已经极为陈旧，基本失去应有功能。
3、影响环境，阻碍交通
**市近几年城市改造速度加快，原来规划在城郊的农副产品批发市场，目前已经是人口稠密、交通压力很大的城区，大多数市场受面积不足的影响，市场客货混流现象普遍，车辆通行速度慢，市场内严重拥堵，严重影响市容与交通。
4、交易方式落后，信息化水平不高
市场信息系统不建全，大多数市场推行电子交易不成功，经营信息的统计发布工作流于形式，交易手段以对手交易为主，市场对交易的过程不做任何参与，基本是只负责开单、收手续费或收取租金。
5、市场管理水平不高
市场商品检验检疫工作不到位，有些市场基本处于空白状态，食品安全得不到保证；不少市场卫生状况较差，垃圾遍地，污水横流；大多数市场管理人员水平较低，管理理念还停留在传统市场管理上。
六、**市物流发展规划及现状
1、**市物流企业发展状况
目前，**市现代物流业正处于起步发展阶段，总体规模较小，发展水平较低，但发展潜力巨大。以2005年**市物流成本占GDP12%计算。2005年，**市物流成本将达到200多亿元。全市从事物流的企业（含货运信息部、货物托运部）共计800余家，规模大多为中小型，分布在城区及城区的周边，主要提供货物运输、储存、保管、中转、配送等服务。按专业程度分为以下二类：
（1）专业物流公司（仓储、运输、综合服务企业）50余家，其中：基本符合现代物流概念的物流企业，现有20多家，如：江西省**商业储运总公司、江西省物资储运总公司、江西交远物流有限公司、兴发物流（**）有限公司、江西长运物流有限公司、江西京九物注有限公司、江西邮政物流有限公司、江西省外贸储运公司、**洪城大众货物运输有限公司、华宇物流、中远物流江西分公司等。
（2）货运信息部、货物托运部750余家。主要集中分布在以下几个地方：⑴依托洪城大市场的货运信息部、货物托运部有540家，集中分布在天浩物流有限公司（交警停车场内50户）、洪大物流有限公司（洪城大市场停车场内50户）、金润物流、联信市场广场（150户）、洪城大市场南端（135户）、工贸一村（150户）等地。⑵挂靠城南兴发物流园区的货运信息部、货物托运部大概有160家。⑶紧临国道的京山物流的货运信息部、货物托运部有50左右。
物流企业从性质上划分：1、国有物流企业，如：江西省**商业储运总公司、江西省物资储运总公司、江西省外贸储运公司、江西邮政物流公司等；2、改制企业或股份制企业，如：江西长运物流有限公司、江西京九物流有限公司等；3、中外合资企业，如江西交远物流有限公司等；四是民营企业，如兴发物流（**）有限公司、**市洪城大众货物运输有限公司等。
**市物流企业按国家2005年5月1日实施的GB/T18354-2005标准划分，有以下三种类型：1、是运输物流企业，2、是仓储型物流企业，3、是综合服务型物流企业。我市物流企业多为单一从事运输或仓储的服务，但随着物流业态的发展，有条件的企业，已经在从事为客户提供运输、货运代理、仓储、配送等多种物流服务，根据客户的需求，为客户制定整合物流资源的运作方案，为客户提供契约性的综合物流服务。
2、**市物流业存在的问题
**市现代化物流业处于起步阶段,存在的主要问题：
（1）是对现代物流理念的认识较肤浅。
（2）是物流服务企业规模小，发展水平低。
（3）是大多数物流企业提供的仍然是仓储、运输等单项服务。
（4）是企业物流管理社会化、专业化、现代化水平较低。
（5）是信息技术在物流领域的应用程度还不高，物流业专业人才匮乏。
3、**市发展现代物流业的条件和优势
目前，**市具备发展现代物流业的诸多条件和优势。
（1）地域优势强。**市位于东南沿海腹地中心，是我国长江三角洲、珠江三角洲、闽南三角洲进入内地的重要中转地之一，是京九铁路中段最大中心城市。
（2）交通基础好。我市航空、公路、铁路的基本建设初步构成了**市发展现代物流业的立体交通基础。昌北机场与国内20多个城市通航；以**市为中心的"米"字型高等级公路干线网已经建成，**市铁路已经与东北、华东、华南、华中、西南等形成了连接网络，在建的白水湖国际集装箱码头可用1000吨级货轮沿赣江入长江至上海港。
（3）市场潜力大。随着**市经济发展速度的不断加快，工业园区建设和现代制造业的发展为物流业提供了庞大的市场需求。
（4）**市招商引资增长幅度大。近几年来，**市大力发展开放型经济，国内外知名工商企业也纷纷进入**。综上所述，**市物流具有巨大的市场潜力，可吸引现代物流企业投资**。
4、**市现代物流业的工作目标
**市物流业的发展要以培育和完善"结构合理、设施配套、技术先进、运转高效"的现代物流体系为目标，发挥区位优势，努力构筑以政府引导和宏观调控为主的政策平台；提高物流基础设施结构合理，配套设施；以具有较大规模、较强竞争能力的市场主体平台，积极扶持和发展产、学、研一体化的第三方物流龙头企业；规划建设现代物流产业园区和功能性物流配送中心。初步建成功能健全的物流信息平台和物流运输平台，逐步形成四个区域性综合型物流园区和一批综合型物流中心及配送中心，初步建立以大型物流园区为核心、以综合性及专业性物流中心为节点的现代物流体系框架。
近几年，通过充分整合和优化配置**市现有的传统物流企业的土地、人才、业务网络等资源，结合**市交通条件，努力实现现代物流业健康起步，各物流中心基本建成，为现代物流产业发展奠定基础；物流成本占**市GDP的比重下降2-3个百分点；扶持和建立1—2家业务辐射整个中部地区的大型第三方物流企业。
到2010年，初步形成以现代物流产业园区、功能性物流中心和多层次配送中心为节点的现代物流框架，形成"结构合理、设施配套、技术先进、运转高效"的现代物流体系，使**市成为我国中部地区现代物流业的重要枢纽；物流成本争取再下降3-5个百分点，做大做强2—3家辐射全国范围的第三方物流龙头企业集团。
第四部分、项目选址与项目建设方案
一、项目选址
该项目在**市新建县望城新区，南邻赣江职业技术学院，东临昌樟高速公路。
项目距**西火车站1公里，与320国道相距2公里。该地点交通条件满足对外辐射的物流项目建设。这些无疑使本项目在物流交通运输上占据优越的条件，是项目物流配送中心运营的大前提。已经开通的高速公路有：**至九江 (简称昌九高速)、**至樟树 (简称昌樟高速)、 温圳至厚田(简称温厚高速)、 昌北机场专用公路（简称机场高速）和梨园至温圳 (简称梨温高速) 等高速公路。完善的公路网建设，为建设农副产品物流项目提供了发展条件。
该项目选址依据以下原则进行：
1、适应性原则——该项目选址与**市对物流园区及农副产品批发市场的未来规划和相关政策相适应，与农业资源分布与需求相适应；
2、协调性原则——在选址过程中把农副产品物流网络作为一个大系统考虑，使园区的设备在地域分布、物流作业生产力、技术水平方面互相协调；
3、经济性原则——项目在选址过程中严格依照经济性原则，在即合理又经济的区位和良好的交通相适宜的地方选址，保证项目建设、运营和物流成本的最优化。实现未来发展的可持续经济性；
4、战略性原则——选址过程中，既考虑全局，又考虑长远。遵从局部服从全局，当前利益服从长远利益。既考虑了目前的实际需要，有考虑了日后发展的可能。
总体而言，项目选址是科学的，是符合实际需要的，也是符合未来产业发展的。
二、项目建设方案
本项目开发体量超大，为保证项目开发的可执行性和持续性，计划分期开发。
本项目主要建设内容包括:
1、新建用房
主要包括交易、配送、仓储、商业、办公、服务、住宅用房等。其中，交易、配送等用房按各专销区经营品类相对独立设置，各专销区内同时安排一定的商业用房；在公务服务区内集中设置管理、信息、检测、商务、住宿、餐饮、商业及其它辅助用房。
2、设施设备
主要包括信息系统、检验检测仪器、运输车辆等。
3、其他设施
包括停车场、道路及其它徐徐的配套设施。
预计本项目的客源主要有：
1、本采购中心内的管理人员；
2、本采购中心内的商户业主；
3、全国各地生产、采购企业进驻中心办事处；
4、看好市场发展前景的投资商。
从采购中心整体定位着眼，以市场为基础，配套公寓定位为：经营、生活一体的典范，为商户业主精心打造的复合型社区。
商务综合，包括：商务办公、会展、年会、商业会务、交流会、论坛、农副产品文化节等。通过全球采购中心的商务活动促进业内信息交流。农副产品生产加工企业借展会进行市场调研，相互了解，与同业者观摩、交流新技术，沟通专业信息和协商合作等。商务活动具有极强的交易功能。企业通过商务活动争取到专业观众，拿到订单，开拓市场，进行形象宣传。
加工配送，包括：农副产品仓储、冷藏、加工、配送。通过加工配送活动，满足超市、二级农贸市场、机关企事业单位的团体采购跨区域采购需求，减少流通环节、降低流通成本，闭环流水配送作业，实施全程监控。
三、建设进度规划
1、项目建设期
按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，本项目将严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购实行公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。根据以上要求，并结合实际情况，项目建设期拟定为5年。
2、建设进度计划
项目建设进度计划内容包括项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、仪器设备购置、公共用房装修、室外总图工程、竣工验收并交付使用等。
项目总体进度计划（单位：半年）
四、建设规模
本工程主要用房建设规模，根据项目定位及设计单位初步拟定的一期规划设计方案确定。新增设备设施根据需要合理配置。
第五部分、项目技术方案
一、交易流程
经销商货物进场到达门径系统时，首先要出示进场货物的质量安全证明并申报货物品种及数量，经保卫部核实质量安全证明真实以及申报货物品种数量与实际相符后，准许通过，并将相关数据录入采购中心网络系统。
当经销商无法出示商品质量安全证明时，严格禁止商品流入市场。
如申报商品品种数量与实际不符，查明原因后视情况决定，恶意逃避市场费用者禁止入场。
商品进入采购中心后，必须运至指定店铺内或指定位置堆放或销售，不可占用通道或消防出口等位置。
交易完成后买卖双方在交易结算中心进行统一结算。
结算完成后商品由指定的通道路线搬运到装货车区域，不得随意占道造成商铺区和仓储区的拥挤及其他不安全因素。
卖方交易流程
买房交易流程
由于市场中不使用现金交易，全部采用一卡通IC卡结算，所以买方也必须在办理完IC卡后才可交易。
买方选好商品以后，由卖方持IC卡在一体机处称重，并通过电子信息系统在信息终端记录下和IC相匹配的交易信息，之后买卖双方持IC卡在结算中心刷卡结算，完成转账和交易。
在门禁处买方刷卡显示交易内容后即可离开。
二、仓储冷藏
冷库中心拟定选用高架库货架，高架库货架包括货架和托盘，托盘采用木质托盘。货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求。
地面采用金刚砂耐磨地坪技术，可以起到很好的防尘及防沙作用，单位面积承重5吨/平方米，可以满足各种货物的存放及货架的安装需求。配有活动层式货架，采用叉车机车配合作业。
同时冷库将分为存储区、理货区、出货暂存区全功能作业，并统一并入信息系统网络，由专门的仓储信息系统管理。
冷库区的中心设备主要有运输冷藏车、高架库货架、夹包机、监控系统、高度调节板凳。作业设备主要包括电瓶升降叉车、电动托盘叉车、液压手动叉车及夹包机等，另外还需要配置普通货架、手拖车等辅助设备。
与冷库相配套的信息系统设备包括监控系统、计算机、出入库工作站、通讯模块、打印机、条码阅读器、通讯装置、数据库以及仓储管理软件等。
冷库建成后将根据所存放的物品，选择确定库内温度，其中保鲜贮藏库主要用于蔬菜及水果的保鲜及冷藏，温度控制在+5℃～-5℃；冷藏冷冻库主要用于肉类及水产的储藏，温度在0℃～-18℃之间；低温贮藏速冻库主要用于部分肉类水产的储藏及水产类产品的加工速冻，温度-18℃～-30℃。
三、信息系统
******全球采购中心信息系统建设主要包括：市场业务运行平台、信息采集发布平台、物流配送平台以及信息基础平台。
· 信息基础平台：信息基础平台是整个全球采购中心信息系统的基础工程，它承担着整个网络架构，整体信息系统的安全及网络基础设施的建设。主要由网络基础设施、机房、硬件设备、网络管理及安全、系统运行平台构成。
· 市场业务运行平台：是对市场综合业务的管理，包括电子结算系统、综合管理系统、农副产品安全可追溯及市场准入系统、电子监控系统，停车场管理系统，全场广播系统。
· 物流配送平台：引进先进的第三方物流管理系统，通过IT技术提高对市场内的仓库进行管理，对市场内的交易提供的运输服务进行管理，及时采集经营活动中的各种信息并及时有效的处理，增强经营机制和及时决策能力，控制经营活动中的人、财、物和进、销、调、存，提高现代化管理水平，达到全面提高经济效益的目的。
· 信息采集发布平台：是对市场内外用户的信息发布管理，包括数据交换系统、LED室内显示屏和触摸屏信息发布系统、市场门户网站信息采集发布系统。
1、信息基础平台
信息基础平台是整个全球采购中心信息系统的基础工程，承担着整个网络构架，整体信息系统的安全及网络基础设施的建设。
信息基础平台主要由网络基础设施、机房、硬件设备、网络管理及安全、系统运行平台构成。工程总共完成4000多个信息点、3000左右个语音点、200多个监控点。（具体数字根据现场情况来定）
信息基础平台是全球采购中心在信息系统建设完成后，开展各项业务的基础，采购中心的日常办公、交易、交割结算等主要的业务都通过该信息基础平台进行。采购中心的所有计算机、服务器、打印机、触摸屏与LED显示屏，都通过该信息基础平台连接成为一个整体。
通过建立统一的信息基础平台，提高全球采购中心的办公效率和管理水平，为市场管理者及交易用户提供更好、更便捷的服务。
2、市场业务运行平台
用于市场综合业务的管理，主要包括检验检测系统、电子结算系统、综合管理系统、电子监控系统、门禁管理系统、巡更管理系统、消费管理系统、停车场管理系统等。
（1）检验检测系统
在市场的进出口处建立检验检测平台，购置检测设备，配备专业检测人员，对进出入市场的产品进行产品质量检测、农药残留检测等保证进出入市场的产品质量安全。
为了保证农副产品的质量，积极执行市场准入制度，利用先进的计算机网络将农副产品的检测、检验结果实时传递到信息化系统中，管理人员利用信息系统可直接对销售问题农副产品的客户进行追查，可采取措施控制该客户进行销售，能从根本上保障农副产品的食用安全。
农副产品在进场销售前必须先到检验检测中心进行安全检测，工作人员对其进行检测后认为符合进场销售条件的出具检验检测合格证明 ，证明内容包括检测合格证明编号、商品所有者、商品名称、进场车牌号、证明有效期等信息，销售者持该证明向市场登记进场销售。
（2）电子监控系统
电子监控系统是一套完整、先进的全数字化网络视频监控系统，可以全面监控交易市场日常运行，对重点区域、重要部位进行24小时昼夜运转，及时掌握并迅速处理相关事宜，确保市场安全高效运作。同时通过数字记录设备把现场图像记录下来，便于以后查看、回放，为管理和保卫工作提供了确凿证据。
该系统主要包括以下功能：显示和浏览、控制、报警、存储、设备管理和测试、用户及其权限管理等。
电子监控系统的建立，为市场交易安全提供了有力的威慑作用，并能有力的将违法违纪行为在萌芽状态消除，同时在解决纠纷时提供录像证据，市场管理人员能远程在网络上进行实时监看交易现场。
根据进出口全球采购中心的情况，建成先进的全数字化网络视频监控系统，在全球采购中心局域网络的任何一个接入点，都可以通过电脑监看全部的摄像机视频通道，实现市场的全场监控。
（3）电子拍卖系统
电子竞价拍卖系统实现了农副产品的理货、质检、拍卖、结算、物流全过程的信息化管理，采用电子竞价拍卖系统交易，能够消除交易人为因素，激发竞买人之间的激烈竞争，使出让人获得最大利润，能够规范市场交易行为，体现了公开、公平、公正、诚实信用的原则。
电子拍卖系统主要包括：无线电子竞价器、接收器、拍卖车及显示大屏。电子拍卖系统中，在拍卖区域设置多个无线收发器，组成无线局域网；无线竞价器是一个主要的操作设备，使用方便，只有三个控制按钮，开关按钮、竞价按钮、拍卖区域选择按钮，灵敏度高，客户在拍卖区域任何位置都能轻松竞价。
系统分为两种类型：移动式拍卖系统和固定席位式拍卖系统。移动式拍卖方式还使用了拍卖车。轻便灵活，在拍卖区内可以随意推动，因此拍卖师在竞价过程中能近距离接触客户，活跃气氛。拍卖车上装有LED屏，显示当前竞价商品的信息。现场大屏可显示当前竞价商品的信息、竞价人信息及竞拍价格的变动。 拟定的电子拍卖流程如下：
供货：会员供货商在与拍卖中心签订长期供货合同后，可有偿使用市场提供的货位，会员应严格按照全球采购中心供货要求进行分级包装,将需拍卖的样品准备好，填写拍卖产品供货单，送至全球采购中心质检处等待质量抽检。
候检：全球采购中心质检人员按照会员供货单据信息内容,对其所供货品进行检查，项目包括：数量、质量、农药残留等项目，检查结果填写在供货单中检测结果一栏。检查合格的产品才允许进入候拍区等候拍卖，同时将供货单信息输入计算机。
候拍：经过全球采购中心质检后的货物,即由全球采购中心工作人员指定候拍区货位，货物送至等候区等候拍卖。
货品展示：在候拍区对货品进行展示，全球采购中心将对所有参加拍买的货物进行数码拍照，在拍卖大厅通过高清晰度投影进行*放播**，*放播**的同时还显示出供货商名称、货品的产地、数量、质量等级、包装形式、最小购买量、货品说明等信息，对货品进行较全面的宣传。
拍卖：货物样品按照电脑决定的次序依次经过传输系统通过拍卖大钟，由专业拍卖师主持进行货品拍卖，拍卖方式采用荷兰式拍卖。
竞买：每位承销商应先与拍卖中心签立承销合同,对于大的承销商，中心将提供专门的席位，普通承销商可持竟拍IC卡,进入拍卖大厅后，承销商可随意找一个座位，将竟拍IC卡插入桌子边的卡座中，这时桌子上的键盘、抢拍钮接通电源，承销商的编号自动在拍卖管理系统的计算机上注册位置信息，并检测拍卖器是否正常，在货品竞买过程中观看拍卖大钟所示的货品信息和价格，参照轨道上的样品和大银幕上显示的信息,控制拍卖器上的抢拍钮进行抢拍，抢拍成功，对讲电话接通，可在数字键盘上输入需要货物的数量，计算机将自动记录该席位的购买情况，拍卖结束后，承销商到交款中心划卡付款或交现金，完成购买过程。
提货：拍卖后的货品由承销商到候拍区验收、提货，有问题的货物可到质检中心投诉，由拍卖中心召集供货商和承销商，协商解决；未拍出的物品进入批发区，继续进行交易，由原批发交易计算机管理系统介入管理。
（4）一卡通系统
建立对进市场交易的农副产品质量用IC卡跟踪溯源的全程监管体系，市场实行持卡者信息、农残检测、车辆管理、交易结算、资金转帐、客户余额查询、门禁管理、巡更管理、消费管理一卡通，实现电子化交易。同时将相关信息存入服务器，系统可查询、打印各类统计报表，对市场交易情况实行实时化、数据化的全面管理。完善******农副产品全球采购中心的检验信息发布、市场行情发布和电子结算等功能，提升市场档次，将本项目建成为布局合理、辐射力强、信息灵敏、交易方式先进、功能齐全的农副产品全球采购中心。
一卡通系统实现了农副产品的质量安全检测、超标溯源、凭卡入市、凭卡交易、无币化电子结算、车辆管理、客户查询、信息发布为主要内容的电子信息化管理，为市场搭建一个集信息、管理、服务于一体的业务平台，把市场的规范化管理、质量安全监控、运营效率、客户服务提升到一个新的层次。
（5）综合管理系统
综合管理系统实现市场的人、财、物集成化管理，降低管理成本，提高市场经营效益，完成市场管理的信息系统。综合管理子系统主要包括办公自动化、财务管理、档位管理、市场基本信息管理
3、物流配送平台
电子商务时代，物流发展到集约化阶段，一体化的全球采购中心不单单提供仓储和运输服务，还必须开展配货、配送和各种提高附加值的流通加工服务项目，也可按客户的需要提供其他的服务。配送是指由专业的全球采购中心采用专业、先进的物流基础设施以品种、价格、数量、质量上的突出优势，为各企业单位、学校、工厂和自营餐厅的客户或其他餐饮服务企业配送所需的黑木耳、菌类产品等。
物流配送平台的作业管理主要有进货入库作业管理、在库保管作业管理、加工作业管理、理货作业管理和配货作业管理。
物流配送管理系统专注于商品的到货、发货、保存、搬运、运输等作业的计划、控制和反馈过程的信息搜集、汇总、查询和分析，达到提高物流配送效率，降低物流配送成本的目的。
全球采购中心物流管理系统设计目标包含以下三个方面：
第一，减少浪费，降低成本。当没有接到定单请求时，根据预测决策系统的预测值保持少量库存;当接到定单请求，开始备货，并根据库存状况迅速补货。而且选取的是运输量最短路径，也降低了运输成本。
第二，做到在准确的时间，按准确的数量送到准确的地点。借助强大的网络功能，可以对客户的需求做出迅速的反应，为配送活动减少了时间，提高了准确度。
第三，真正实现以客户为中心的服务理念。由于此模式是第三方物流服务的一种，具有第三方物流规模化运的特点，可以将各地的定单汇集起来，通过配载、拼箱，实现农副产品的多频次、少批量配送服务，满足客户个性化需求。
4、信息采集发布平台
市场门户网站信息采集发布系统是一套将市场新闻、价格行情、检验、检疫信息、信息栏目、产品发布和业界动态等信息集中起来发布、管理、查询等的应用程序。系统能够将市场的动态新闻，供求信息，产品展销等栏目信息，通过互连网的方式发布。
市场门户网站信息采集发布系统可以充分发挥市场信息网站中的主渠道作用，在重点开发为本地、本行业服务的信息内容的同时，推动各级农业部门加强合作，在市场供求、科技、政策法规、质量标准等大型数据库的建设上实现共建共享，建立多视角、多方位、方便快捷的信息发布系统，发挥市场信息网站的整体优势。突出地方特色，搞好信息服务。
同时，市场门户网站信息采集发布系统可以给市场内外用户提供一个在网上发布供应和需求信息的平台。用户可以通过市场门户网站，把自己能够提供的商品发布到网上，详细描述商品的品种、质量、特征、数量、价格等信息，并且留下自己的联系方式。如果浏览网站的其他人员恰好对该商品有需求，则可以通过网站上的联系方式和对方联系，促进市场贸易的发展；需要求购物品的用户也可以把自己需要的物品品种、质量要求、数量要求、可接受的价格信息等发布到市场门户网站上，让有商品的商家或个人主动和他联系。管理员则可以通过后台的管理程序，将过时的信息进行转存，将明显虚假的信息进行删除。
具体功能：
信息采集及维护功能：以现有的农副产品市场信息采集渠道和采集点为基础，统一规范各类农副产品以及农资物品的市场供求与价格的信息采集系统。使用统一的农副产品编码及数据字典，支持统一的数据存储格式；支持对企业信息（包括企业简介、组织结构、业务介绍、服务指南、企业理念等）、经营信息（如经营者商号、姓名、联系电话、主营品种等）、特色产品信息、市场招商信息、价格行情、行业新闻等数据的及时采集。采集接收市场各信息平台的信息，如企业信息等。
会员注册管理：对于市场门户网站进行会员制管理，只有确认身份的会员才能享受到特殊的信息发布。
发布信息功能：发布的信息主要包括动态新闻、行情信息、供求信息、产品展销、会展信息、商户展示、招商信息、市场介绍、企业名录。通过系统提供的发布功能，将信息采集模块整理好的信息发布到LED大屏幕、触摸屏、市场综合信息门户网站上，供会员或其它人员查看。
网上调查功能：根据管理需要维护调查问卷。通过门户网站，采用调查，在线投票，留言等方式，提供用户向市场反应意见建议的功能，提高市场的客户服务水平。
四、检验检测
根据检测对象的不同，检测中心的检测流程主要分为三种，即快速检测、农副产品质量安全及品质抽检 、农副产品质量安全及品质检测。
1、快速检测
针对进入采购中心交易的农副产品进行农药残留量、肉类水分含量的快速检测，实施对进场货物的质量安全保证。快速检测流程如下：
2、农副产品质量安全及品质抽检
对采购中心交易的主要农副产品定期进行农药残留量、重金属含量、有毒有害成分、品质质量等方面抽查检测，将检测结果进行存档，同时进行公示，促进采购中心内农副产品质量安全和品质的提高。农副产品质量安全及品质抽检流程如下：
3、农副产品质量安全及品质检测
对进行农副产品认证的单位与个人提供相应的农副产品质量安全检测报告，报告内容包括农药残留量检测、重金属含量检测、有毒有害成分分析以及其它方面的分析结果。农副产品质量安全及品质检测如下：
4、检测中心功能设置
******农副产品全球采购中心的经营业态主要包括蔬菜、水果、副食、调料、干杂、肉类、水产、冻品等，因此针对项目中实际的经营业态，确定检验检测中心所需要具备的相关功能。
（1）蔬菜、水果的检验检测
具备对产品中农药残留、重金属污染等有毒有害成分进行定性分析、定量分析、危害性分析和快速检测的能力。
具备对农副产品中氨基酸、维生素等质量成分或功能成分分析的能力。
（2）肉类、冻品的检验检测
具备对产品中兽药、重金属、农药及瘦肉精等进行有毒有害物质残留分析、微生物检测和快速检测的能力。
（3）水产品的检验检测
具备对水产品中药物残留、生物毒素、病原微生物、重金属等有毒有害物质进行定性分析、定量分析、危害性分析和快速检测的能力。
具备对水产品中氨基酸等质量成分或功能成分分析的能力。
（4）副食、干杂的检验检测
具备对产品中有毒有害成分进行定性分析、定量分析、危害性分析和快速检测的能力。
具备对产品中氨基酸、维生素等质量成分或功能成分分析的检测能力。
5、检测中心区域划分
依照检测中心的功能设置，整个检测中心可以划分为农药残留检测实验室、重金属检测实验室、快速检测实验室、品质分析实验室、微生物检测实验室、样品处理室、培养室、准备室、更衣室、储藏室、办公室、多媒体会议室、卫生间和预留区域等14个区域，每个区域的功能与面积见下表：
通过对检验检测中心的功能划分与面积估算，整个检验检测中心总共需要约1240平方米的面积。
第六部分、环境保护
第七部分、公共工程方案
一、给水工程
1、设计标准、规范
（1）《室外给水设计规范》 【GB50013-2006】
（2）《城市给水工程规划规范》【GB50282-98】
（3）《建筑给水排水设计规范》【GB50015-2003】
（4）《**市望城新区市政专项规划》
2、设计原则
（1）与项目及周边给水工程紧密衔接，并具有超前意识，为远景发展留有余地；
（2）给水管网以环状布置为主，确保给水安全，给水管位置和管径等根据规划进行确定。
3、给水水源
本工程一期拟从某自来水管道为项目区域供水。
考虑到水产交易区内水产品暂养用水需要，拟从临近水库及河道取水，特殊水、生产用水通过外运解决。
4、用水量
各专销区内用水量按其给水用地功能估算，包括专销区内的人员综合用水以及浇洒、清洗、换用等用水；其他功能区的管理服务人员用水、客商办公用水、汽车旅馆客人用水、餐饮用水、车辆擦洗水、绿化用水（不含专销区）等分别单独估算；另外考虑10%的不可预见用水量和管网漏失水量。估算本项目用水量3329m3/d。
5、系统方案
根据市政给水管网的供水压力及项目总体布局，拟采用分区域供水形式，低区由市政给水管直接供水；高区采用集中供水方式，设置集中的给水泵房，通过增压泵站加压供水。各交易区及冷藏物流区内的交易配送、仓储等属于低区，公共服务区的高层公建属于高区。
本工程生活给水与消防给水分开设置管道系统。低压区生活给水管布置成环状，高压区生活给水管布置成枝状，主干管管径为DN200。各建筑单体的用水均由室外给水管接来。给水管沿区内道路敷设，给水管的埋设深度为1.2m左右，如与其它管道交叉，可作适当调整。
在管理信息中心、检测中心、商务办公楼、餐饮服务楼等建筑内，根据需要设置热水及饮用水供应设施。
消防用水详见本报告"消防"专项内容。
二、排水工程
1、设计依据
（1）《室外排水设计规范》【GB50014-2006】
（2）《污水排入城市下水道水质标准》【CJ3082-1999】
（3）《建筑给水排水设计规范》【GB50015-2003】
（4）《**市望城新区市政专项规划》
2、排水规划
（1）排水体制
本项目区排水体制为雨污分流制。
污水主要有以下类型：一是生活污水，二是含油污水，三是其他污水。生活污水主要来自各建筑内的卫生间、洗涤池；含油污水主要来自水产肉食交易区及餐饮服务楼，污水中含有大量的动、植物油脂；其他污水包括水产暂养用水、场地清洗废水、洗车废水等。
雨水主要有道路雨水、场地雨水和屋面雨水。
（2）排水量
本项目最高日污水量按生活用水量85%计，约为13450m3/d。
（3）污水系统
项目污水采用分区收集。室内污水底层单独排出室外，二层及二层以上的污水采用伸顶透气的单立管或双立管排水方式排出室外。生活污水经化粪池处理、含油污水经隔油池处理后与其他污水一起混合进入地埋式污水处理装置。该装置以"兼氧酸化+接触氧化"（A/O）工艺为主。污水处理达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）表1中一级B标准。
待项目周边市政污水管网具备接管条件后，本项目生活污水经化粪池处理、含油污水经过隔油池处理，直至全部污水混合后达到《污水总户排放标准》（GB8978-1996）表4中三级标准后可以进入城市污水处理厂。
（4）雨水系统
雨水量计算按**市暴雨强度公式，设计将于重现期采用5年。
3、设备及管材
（1）设备选用原则
卫生设备均采用国产知名品牌，水泵及消防产品等均选用国产质量合格产品。
（2）室内管道
室内给水管采用PP-R管，热熔连接；室内消火栓系统给水管采用热镀锌钢管，管径≥DN100采用卡箍连接，管径<DN100采用丝扣连接；室内排水立管采用UPVC内螺旋排水管，排水管支管采用UPVC排水管。
（3）室外管道
室外埋地给水管采用球墨铸铁给水管，给水PE管，玻璃钢管，施工图设计时进行经济技术分析比较确定。室外埋地排水管采用UPVC加筋管。
区域内雨水管道均采用钢筋混凝土管或新型塑料排水管。
三、供电工程
1、设计依据
（1）《民用建筑电气设计规范》【JGJ/T16-92】
（2）《供配电系统设计规范》【GB50052-95】
（3）《10KV及以下变电所设计规范》【GB50053-94】
（4）《通用用电设备配电设计规范》【GB50055-93】
（5）《建筑照明设计标准》【GB50034-2004】
（6）《建筑物防雷设计规范》【GB50057-94】（2004年版）
（7）《低压配电设计规范》【GB50054-95】
（8）国家及有关部门现行的设计规范、规程
2、负荷等级与供电电源
（1）本项目为综合型建筑群，用电负荷等级按单位要求定。
（2）按区内供电可靠性要求，拟采用两路10KV独立电源供电电源以电缆埋地方式引入区内主变电站。
3、变配电系统
在水产专销区南侧设置主变电站，在专销区、冷藏物流区及公共服务区设分变电所，变电所内设有高压开关柜、变压器柜和低压配电柜等。
在果品蔬菜、水产肉食、副食等三个专销区、冷藏物流区及公共服务设分变电所。为确保消防及计算机网络用电，部分容量采用双回路。计算机系统需另设UPS备用电源。
变电所高压柜均选用金属铠装手车式高压开关柜，继电保护采用微机保护定时限过电流速断保护方式，直流弹簧操作机构，双路高压电源均采用单母线分段制运行方式，计算方式为高供高计。变压器选用国产、带防护网、低噪音、低耗能、干式变压器。
4、低压配电系统
低压配电电压为380/220V，由低压配电柜采用放射式和树干式相结合的方式配电。大容量及重要的用电设备采用放射式配电线路，小容量及非重要的用电设备采用树干式配电线路。配电线路采用铜芯塑料绝缘或电线穿金属暗敷设方式。消防设备等处设双电源自动切换箱。
5、照明
（1）本项目照度标准以国家建筑照明标准为基准，并结合不同场所，进行适当调整。
（2）照明光源根据国家节能要求，除特殊要求外，选用高效、低耗的节能型日光灯和高效金属卤化物灯为主。
（3）本项目设有普通照明、事故照明、疏散照明、应急诱导照明、室外场地照明、道路照明及部分建筑外的室外泛光照明等。室外场地照明、道路照明及建筑物泛光照明的光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需设漏电保护装置。
6、防雷与接地
本项目高层建筑按第二类防雷建筑物设计避雷装置，在楼屋顶各设一根提前放电式避雷针，屋面采用25×4热镀锌扁钢作为避雷带；利用结构柱头外侧主钢筋二根不小于Ф20作为引下线，该二根主筋连接须用焊接，下端与接地极连通；利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，接地电阻不大于1欧姆。其余各建筑物按第三类防雷建筑物设计避雷装置，利用地下基础内的钢筋连成接地网作接地装置电气设备工作接地、防雷接地、保护接地等用联合接地、接地电阻不大于1欧姆。楼内电子设备将采用专用防雷和其它保护措施。
按建筑物的不同情况，低压配电系统采用TN-S系统，设PE专用线，凡正常不带电的电气设备金属构件及电气设备金属外壳均与保护线作可靠电气连接。
四、智能化系统
1、设计依据
（1）《智能建筑设计标准》【GB/T40314-2000】
（2）《民用建筑电气设计规范》【JGJ/T16-92】
（3）《电子计算机机房设计规范》【GB50174-93】
（4）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》【GB/T50311-2000】
（5）《民用闭路监视电视系统工程设计规范》【GB50189-94】
（6）《有线电视系统工程技术规范》【GB50200-94】
（7）《火灾自动报警系统设计规范》【GB50116-98】
（8）《有线电视广播系统技术规范》【GY/T106-1999】
（9）建筑等各相关专业提供的有关资料
2、智能化子系统设置
本项目智能化系统拟由以下智能化子系统组成
（1）通信网络系统
（2）计算机网络系统
（3）综合布线系统
（4）公共广播系统
（5）有线电视系统
（6）安保监控系统
3、通信网络系统
通信网络系统对于来自本工程内、外各种信息予以接受、存贮、处理、交换、传输，为用户提供有效的信息服务。本工程设置有线电话通信系统和无线电话通信系统。
（1）有线电话通信系统
本项目通信网络系统采用直线和密码电话相结合的方式。
在管理信息中心内设电话机房，内设置模块局、光远端传输设备，作为项目区电话通讯中心。从电信局引一6芯室外单模光纤到该中心。在各功能区设置电信交接间各建筑单体底层设置电话电缆交接箱或电话分线箱。采用HYA型通信电缆引到各电信交接间和各建筑单体。
（2）无线电话通信系统
本项目设置移动、联通电话基站系统，由于部分地区无法接收移动、联通等手机信息，在管理信息中心电话总机房设置电话基站，信号由室外通过单模光缆引到各基站，再经耦合器分别引到各小天线。
有线通信系统及移动、联通电话基站的设置应根据市电信部门具体情况进行。
4、计算机网络系统
计算机网络系统是实现办公自动化系统的基础本项目计算机网络系统要满足通用办公自动化系统的基础，本项目计算机网络系统要满足通用办公自动化的要求并为用户专用办公自动化系统打下基础。
在管理信息中心设置项目区计算机网络中心机房内设置网络主干交换机。在有关功能区分别设置计算机网络汇聚层机房。在有关建筑单体底层设置计算机网络机房光纤由各汇聚层机房引来。
计算机网络系统以综合布线系统作为物理支撑。系统通过局域网实现，采用三级星形结构，建立网络主干1000M到楼，100M到桌面。计算机网络中心机房与因特网相连，采用室外单模光纤。
5、综合布线系统
综合布线系统是大楼内的传输网络，它既使语音和数据通信设备、交换设备和其它信息管理系统彼此相连，又使这些设备与外部通信网络相连接。本项目拟在公共服务区内的主要单位内设置综合布线系统，系统设计应能支持语音、数据、图像等业务信息传输的经济性。布线系统具有高速和宽带的传输能力，能满足校园内、外信息传输的需要。
为满足高速数据传输，所有信息点均采用六类单孔或双孔面板的RJ45标准插座。各楼层弱点竖井兼做楼层设备间，由楼层设备间至工作区信息插座采用6类4对8芯UTP对绞线，配线长度不超过90米。建筑物内传输数据的垂直干线采用6芯多模光纤，并采用6类4对8芯UTP双绞线作为备份，传输语音的垂直干线采用5类非屏蔽大对数铜缆，垂直干线沿弱点竖井敷设。管理信息中心电话总机房、计算机网络中心分别次啊用6芯和24芯单模光线与电信局和INTERNET相连。
6、公共广播系统
区内公共广播包括背景音乐广播和消防紧急广播两部分。背景音乐广播平时用于区内的音乐、调频广播及事物广播，当发生紧急事件时可迅速切换至紧急广播。
公共广播系统设置主要功能区内，广电中心设在管理信息中心，公共服务区内的主要单体、主要道路设置该系统。
在设置消防紧急广播的建筑但体内扬声器兼容，当发生紧急事件时由消防控制模块切换至消防紧急广播。
7、有线电视系统
本项目管理信息中心、商务办公楼、餐饮服务楼、汽车旅馆、商业综合楼等处设置有线电视系统，有线电视中心位于管理信息中心内。
8、安保监控系统
（1）电视监控系统
电视监控系统采用视频矩阵切换器和计算机中心控制器，对各摄像机进行监控和记录。系统配有多画面分割控制器，由长时间录像机进行录像。摄像机与其他报警系统联动，能够通过报警信号触发进行实时录像。主要布设在主要出入口，以及主要的单位建筑内。
（2）防盗报警系统
安防系统根据使用情况和公安技防要求安装红外线对射报警器、红外线/微波双兼报警探头、玻璃破碎报警器、震动报警器等多种探测器和手动、脚动报警按钮，任何非法闯入都将触发报警器，报警信号传至各安防区域安保、消防值班室，并能够自动启用相应的摄像机进行录像取证。
五、暖通工程
1、设计依据
（1）《采暖通风与空气调节设计规范》【GB50019-2003】
（2）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》【JGJ134-2001】
（3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》【GB50067-97】
（4）国家、地方其他有关规范、规定及标准
（5）相关专业所提供的条件
2、设计范围
（1）对本项目内有空调要求的建筑进行空调系统设计
（2）对本项目有关建筑内卫生间、设备用房等房间进行机械通风设计
3、空调冷（热）源、空调方式
项目区内不设置集中的锅炉房和制冷站，各建筑单体空调系统的冷热源根据自身需要进行设置。
本项目管理信息中心、检测中心、商务办公楼、餐饮服务楼、汽车旅馆等公共服务用房拟设置集中空调系统，其余建筑单体不设置集中空调系统。集中空调系统拟采用VRV空调系统或热泵机组；其他用房根据需要设置分体吊顶空调或挂式（立式）空调。
具体空调方案简历在下一步初步设计阶段深化，力求经济、合理。
4、通风
各单体根据规范要求设计防排烟系统。在有关公共服务用房内设机械通风，发生火灾时启动排烟系统；其余场所可考虑采用自然通风和机械排风相结合的方式；厨房炉灶上设排烟罩油烟作净化处理在屋面排放；变配电房设机械通风排风量按排除变压器散热负荷和空气平衡计算确定。
六、燃气工程
1、设计依据
（1）《城镇燃气设计规范》【GB50028-93】
（2）《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】
（3）国家、地方其他相关规定、规定及标准
（4）相关专业所提供的条件
2、设计内容
本专业设计内容为餐饮服务楼、汽车旅馆用气及相应调压站。
3、气源
燃料采用西气东输天然气，天然气热值按35MJ/Nm3。气源来自市政燃气管，市政天然气为中压。
4、用气量计算
地块用气量按《城镇燃气设计规范》计算
（1）餐饮服务楼用气量
每人每年耗热量按：50×104kcal/人·a，折算成时耗热量298 kcal/人·h。天然气热值按8373.2 kcal/Nm3，折算每人需用气量为0.03559m3/人·h。
按3000人计，则餐饮服务相关设施建筑所需天然气量为107 m3/h。
（2）住宿酒店用气量
每床位每年耗热量按：200×104kcal/床位·a，折算成时耗热量1192 kcal/床位·h。天然气热值按8373.2 kcal/Nm3，折算每人需用气量为0.142236m3/床位·h。
按3000人计，则餐饮服务楼所需天然气量为427m3/h。
（3）项目总耗气量为：534m3/h。
5、供气系统
本工程用气从项目周边市政燃气管上接入，市政燃气管为中压管道，接入DN200燃气管。区内设置调压箱调成抵押后，就近供地块内部用气低压燃烧器的额定压力位2000Pa。
有关方案需在下一步设计阶段根据具体情况确定。
第八部分、消防
一、设计依据
1、《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】
2、《高层民用建筑设计防火规范》【GB50045-95】（2005年版）
3、《自动喷水灭火系统设计规范》【GB50084-2001】（2005版）
4、《建筑灭火器配置设计规范》【GB50140-2005】
5、《火灾自动报警系统设计规范》【GB50116-98】
6、《城镇燃气设计规范》【GB50028-93】
7、《建筑内部装修设计防火规范》【GB50222-95】
8、国家、地方其他有关规范、规定及标准。
二、总图消防
建筑物与建筑物之间保持足够的防火间距，并留有环形消防车道。消防车道的宽度不应小于3.5m，道路上空遇有管架等障碍物时，净高不应小于4m。环形消防车道至少有两处与其他车道连通，道路尽头或消防车道应设回车道或设面积不少于12m×12m的回车场，供大型消防车使用的回车场面积不应小于15m×15m。
三、建筑分类及耐火等级
项目区内储藏粮油、鱼肉冷库等仓储用房为丙类建筑。管理信息中心、商务办公楼等高层建筑均为二类民用建筑。主要建筑单体耐火等级按一、二级。
四、建筑及结构消防
1、建筑单体的安全疏散、防火分区、防火门、防火卷帘、防火墙等的设计均应符合消防规范的要求。
2、建筑物内墙隔断及装修材料均选用难燃和阻燃产品，并要求遇火不产生有害气体。
3、建筑构件的燃烧性能和耐火极限需符合有关规范那要求。
五、水消防
1、消防用水量
区内的消防用水量按75L/s，其中室外消防水量30/s,室内消火栓用水量15L/s,自动喷水灭火系统用水量30L/s。
2、消防水源
本项目消防用水来自市政自来水。
3、消防给水系统
本项目消防给水整体考虑。分区域设集中的消防水泵房，安排在有关建筑内，消防给水管道结合建筑群布置分别独立设置。
为确保消防安全，在最高的建筑物屋顶设18m3消防水箱一座，满足火灾初期消防用水需要。消防水箱出口处设置增压设施，已满足消防供水的压力要求。
区内消防给水管独立设置，主干管管径为DN250，室内外消防给水均由独立的消防给水管供给。消防给水管道在区内形成环状，确保消防供水安全。
有关方案在下一设计阶段再具体细化和落实。
4、室内消火栓系统
室内消火栓用水量最大为15L/s。水枪充实水柱不少于10m，每股水柱最小水量为5L/s。
室内消防给水竖向不分区，均由室外给水环状管网接来。室内消防给水管布置成环状，每单体的室内消防环状给水管均有两个进水管。环状网用阀门分成若干独立管段，以保证检修时关闭的竖管不超过一条。环状网进水管管径根据各单体的消防水量确定。
室内消火栓箱布置在建筑物内的走到、大厅等明显、易取用部位，其间距保证两股消火栓是充实水柱同时达到室内任何部位，且不大于30m。
5、室外消火栓系统
室外消火栓用水量为30L/s。沿区内主次干道在室外消防给水干管上布置室外地上式消火栓，消火栓的公称直径为DN100、布置间距为100m、保护半径不大于150m。
六、灭火器配置及气体灭火设施
在建筑物内明显、易取用部位按规范要求设置手提式灭火器，除仪器、仪表室采用二氧化碳灭火器外，其余场所均采用磷酸铵盐干粉灭火器。灭火器均放置在专用灭火器箱内或与消火栓箱合并设置。
网络通讯机房及计算机房采用二氧化碳气体消防。
八、电气消防
1、需设置消防设施的单体建筑，按二类负荷供电，双电源供电末级自动切换。当发生火灾切断办公及生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。消防设备的电线或电缆采用耐火型或阻燃型。
2、本项目消防控制中心拟设于管理信息中心大楼内，接受火灾报警，发出火灾的声、光信号，事故广播和安全疏散指令，控制消防水泵等。
3、各建筑内设有火灾报警探测器和手动报警按钮，一旦发生火情，通过探测器或手动报警在消防控制中心的火警控制屏上。显示并自动联动控制送排风系统、消防泵、非消防电源及电梯迫降等设备，并做出相应补救措施。
4、在各建筑的重要部位设置火灾事故照明，事故照明灯宜设在墙面或顶棚上。在建筑内的疏散走道和主要疏散路线的地面或靠近地面的墙上设置发光疏散指示标志。事故照明灯和疏散指示标志应设玻璃或其他非燃烧材料制作的保护罩。
九、防排烟系统
1、有关建筑单体内的空调、通风系统按防火分区划分，进、出空调机房、风机房的风管及穿越不同防火分隔物的风管均设防火阀或防火调节阀。
2、防烟楼梯间采用可开启外窗自然排烟，不能采用自然排烟的楼梯前室、合用前室等均设置机械加压送风系统。
3、消防水泵房设置机械排烟和补风系统。
第九部分、节能
一、依据
1、《中华人民共和国节约能源法》1998年1月1日
2、《建筑照明设计标准》GB50034-2004
3、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
4、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-2001
5、《民用建筑热工设计规范》GB 50176-93
6、《江西省人民政府关于进一步加强节能工作的若干意见》
二、指导思想和遵循原则
以提高能源利用效率为核心，以调整经济结构、加快技术进步、转变经济增长方式为根本，强化节能意识，健全管理制度，努力形成市场导向、政府推动、企业和公众主动参与节能降耗新格局，加快构建节约型生产方式和科学消费模式，以能源的高效利用促进经济和社会的可持续发展。
坚持开发和节约并举，节约优先；坚持节能和发展协调促进，以发展促节能，以节能保发展；坚持节能与结构调整、技术进步、环境保护相结合，从根本上改变高耗能、高污染的粗放型经济增长方式；坚持发挥市场机制作用与实施政府宏观调控相结合，努力营造有利于节能的体制、政策、市场和社会环境；坚持突出重点与全面推进相结合，在全面突进节能工作的同时，争取在重点行业、重点领域、重点区域取得突破。
三、能源消耗种类和数量分析
1、能源种类的选用原则
在本项目使用能源种类的选择上，认真贯彻《中华人民共和国节约能源法》、《节能中长期专项规划》和《江西省节约能源条例》等法规、政策，坚持能源节约和综合利用，努力提高能源利用率。主要坚持如下原则：
（1）效率原则。以提高能源利用率为目标，在与相关节能技术的结合上选择适宜提高能源利用率的能源品种。
（2）使用原则。从保证使用功能、安全可靠选择适宜项目使用的能源品种。
（3）利用可再生能源原则。充分利用先进技术，利用太阳能，浅层地热能代替常规能源。
2、能源消耗种类
电力：冷库设备、照明、空调及其他设备用电；
用水：生活和环境用水；
汽油：运输车辆用；
热力：建筑采暖用；
四、节能措施
1、 建筑节能措施
（1）严格执行《公共建筑节能设计标准》设计建筑物外围护结构，合理减少维护结构传热系数，采用既环保又节能的保温材料，提高能源利用率。
新建的商业及配套综合楼体形系数控制在0.3以下，严格控制各朝向的窗墙比；外围护结构材料依据不同建筑物的结构形式选用国内市场上试验成熟的材料，将维护结构的传热系数控制在利于节约能源的范围内；外墙一般采用250厚加气混凝土砌块墙，外贴挤塑板保温与室外空气直接接触的楼板聚苯板保温；
交易大厅采用轻钢结构。采用外墙外保温技术，可以有效阻止室内外热量交换，保持良好的室内热环境，大幅度降低建筑物的耗热量。
（2）门窗节能：外窗要求其保温、隔热性能良好，气密性等级不低于4级，抗风压等级不低于3级，所有门窗均采用双层中空玻璃塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。
（3） 屋面节能：屋面使用挤塑聚苯板等环保节能性材料，使屋面具备保温、隔热等节能效果。
（4） 使用给水排水节能管材，建筑设备选用高效能型，采暖管道采用保温措施。
2、电气节能措施
正确进行负荷计算，合理选择变压器容量和台数，减少运行损耗。
合理规划供电范围，变电所深入负荷中心，降低线路损耗。
采用静电电容器进行无功补偿，提高系统的功率因数，降低损耗，满足供电部门要求。
以技术先进，经济合理为原则，电器设备选用自然功率因数高，低损耗，性能先进的产品。如变压器选用SCRB10新型低损耗干式变压器，荧光灯配备符合国家能效标准的节能电子镇流器等。
办公、商业等照明光源选用T5直管荧光灯，较传统T8管节约30%，交易大厅等照明光源选用较大功率节能灯，较普通白炽灯节电约70%。
3、给排水节能措施
水是宝贵资源，市场平时做好节水宣传，提高广大用户的节水意识，同时加强用水管理。
（1）工程给水加压采用变频供水设备，每个建筑物进水管上均装水表计量，水表选用计量准确、阻力较小的产品，以节约水资源。
（2）采用V=6L冲洗水箱，公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀，采用铜质阀门，以节约用水并减少跑冒滴漏。
（3）为节约用水，制冷机房冷凝器冷却给水采用循环给水系统，循环水系统补充水量按循环冷却水量的3%计，可节水97%。
4、通风空调节能
空调冷负荷采用计算机逐时计算，按综合最大值选用空调设备，空调系统采用数码涡旋压缩机，解决部分负荷运行与设计负荷的差异，最大限度节省运行费用。制冷机设备采用环保型制冷剂，并选用能效比较高的制冷剂设备，节约运行电能。
采暖循环水泵、通风机等动力设备选用国家推荐的能耗低、效率高的节能性产品，并按国家有关规范和产品标准要求设计、安装所有风机均采用低噪声设备，并采取减振措施。
所有管道和设备均按国家有关规定节能要求进行保温，最大限速减少系统冷热量损失。加强管网保护层和选用高质量阀门等配件，最大限度避免跑冒滴漏，减少无效热损失。
5、冷冻、冷藏库节能
冷库设计严格执行《冷库设计规范》（GB50072---2001），满足规范要求，在节能方面主要采取以下措施：
（1）减少渗入冷时间的热负荷
围护结构采用节能型隔热层厚度；
提高围护结构的热惰性指标D值，采取构造措施使得冷库外墙总热阻满足∑R（㎡·℃/W）5.726，热惰性值D6.219；
减少通过冷藏门洞口的热湿空气侵入（采用门斗、塑料门帘或空气幕）；
蒸发器采用合理的融霜方法（尽可能不用电热融霜），减少融霜带入热量；
库内照明的合理布置及自动关闭。
（2）使用高效、低能耗的设备
采用COP高的制冷压缩机、高效率的水泵和风机；
冷冻、冷藏库制冷设备均采用美国BAC公司最近研制开发的，具有世界领先水平的CXV蒸发式冷凝器。与传统的立式、卧式冷凝器相比较，该设备利用水蒸发冷却，采用二次换热和减少结构设计，使用了PVC热交换层、水分配系统和小功率电机等先进技术，提高了热交换效率，减少了水循环用量和开机功耗及时间，从而达到节水节电的节能效果。
（3）制冷设备的合理运行操作
冷冻机能量的合理调节（与热负荷相适应）；
尽量在夜间开机制冷，即提高"谷电使用率"；
蒸发式冷凝器（或冷却水泵、冷却塔风机）投入台数的自动调节；
冷风机投入台数（或风量）的自动调节；
使用极化冷冻机油添加剂（PROA）；
蒸发器及时融霜；
制冷系统的及时放油、及时（自动）排放空气。
（4）制冷系的废（余）热利用
压缩机排气热的利用（加热冷冻机油或不冻液，用作防止冷库地坪冻胀）；
冷风机冲霜回水的利用（如做冷凝器冷却水）。
五、节能效果分析
项目建设注重节能设计，采用节能设计标准和节能规范，应用新技术、新工艺、新设备，提高节能效果。项目建成运营后，通过采取一系列节能措施，通过合理用能，使生产、办公及劳动环境大为改善，居住建筑节能达到65%的设计标准，公共建筑节能达到50%的设计标准，为企业的可持续发展奠定良好的基础。单位产值能耗指标，达到了同行先进水平。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障。
第十部分、组织结构
一、组织结构
二、人员配置
项目定员一览表
其中：管理人员100人，普通工作人员900人。
第十一部分、投资估算和资金筹措
一、项目投资估算
二、资金使用
**项目建设投资在项目建设期投入，流动资金在项目运营中根据需要投入，项目资金分年使用及筹措如下表：
项目建设投资总额为847003.51万元，通过两种方式筹集：
1、企业自筹资金297003.51万元；
2、申请银行长期*款贷**550000万元。
第十二部分、经济效益分析
**项目计算期为15年，其中建设期为3年，运营期为12年，其中第1年经营负荷为60%，第2年为80%，第3年达到满负荷经营。
一、收入、税金及附加估算
1、经营收入
营业收入估算
营业收入主要包括租金收入、销售收入、交易佣金、以及其他收入。
（1）租金收入
本项目可供出租房屋包括展示交易用房、仓储用房、商务办公楼、餐饮服务楼等，第十年的租金收益为88656.45万元。
（2）交易佣金
第十年，项目展示交易区年交易额可达到成交易额54亿元，交易佣金按4%计算，第十年的佣金为21600万元。
（3）其他收入
其他收入包括停车费收入、治安及卫生管理费收入。
设停车位2000辆，每辆车每年0.32万元的管理费，第十年年停车费收入640万元。
2、税金及附加估算
营业税按项目承包租赁收入、交易费收入、配送收入、其他收入之和的5%估算。
城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和3%计算。
房产税按租金收益的12%。
土地使用税按9元/平米计算。
本项目第十年营业税金及附加合计23443.56万元
二、总成本费用估算
本项目总成本费用包括人员工资及福利、配送成本、管理费用、财务费用、折旧及摊销、其他各类费用等。
1、人员工资及福利
项目管理人员100名，平均工资总额按照35000元/人计算；临时聘用人员900人，平均工资总额按照18000元/人计算；福利费按照工资总额的14%计算，随着项目整体运营，为2245.80万元/年。
2、折旧与摊销
折旧按平均年限法计算，房屋及建筑物按20年折旧，残值率为10%，则年均折旧为35580.24万元
3、财务费用
财务费用包括长期借款利息及流动资金借款利息，长期借款利率按照5.94%，流动资金借款利率按照5.31%计算。