白鹿/文
8月8日凌晨， 衢州市区楼市调控再升级，祭出了“衢5条”。
除了 限购、限售等一系列措施外，更是把二手房增值税的免征年限，由2年延长至5年，并将在市区热点区域试点建立二手住房成交参考价格发布机制。
一石激起千层浪，不少正走在二手房买卖路上的人，悲从中来。
我们的微信后台，也挤满了各式各样关于增值税问题的留言。
本篇文章，我们就来专门谈一下， 新政后的增值税到底怎么缴纳?增值税的免征年限变化对二手房市场有何影响?
FIRST | 壹
增值税 ，顾名思义，是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种 流转税。
再回过头来看看，新政中规定：
“ 在市区范围内，个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年。即将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的，免征增值税。”
一般，在买卖二手房时，除了增值税及附加税外 (增值税为5%，附加税目前市场实际情况约为0.3%)，还有契税、个税、印花税等多项税费，再加上需支付的中介佣金，加一起差不多在9%-11%。
*个人二手房(住宅)交易税收最新政策一览
别小瞧了这多出的5%增值税。
就拿在 衢州市区一套不满5年的二手交易价格200万的住宅为例 ，在新政推出前后， 交易税费直接差了10万 ，差出了一个车位钱。
这份税费，虽然按规定个人住房转让的增值税纳税人是卖出方，但羊毛出在羊身上，最后兜兜转转，还是要落在买家的头上。
一口气多付十来万，换谁谁都要心肌梗塞。
SECOND | 贰
那么， 哪些情况下可以沿用之前增值税满2年免征的标准呢?新政中也给出了相应的回答。
通常来说， 看网签时间 ，网签在通知发布之日(8月7日)前的， 按两年执行;网签在通知发布之日后的(含发布之日)，按五年执行。
注意 ， 购房协议签了但是还没网签的，按新政执行，但这之中也有两种例外：
一是 本通知发布之日前已签订购买协议并能提供 定金或购房款转账有效凭证的。
定金或购房款转账有效凭证，可以是银行转账、支付宝、微信转账，但一定要注意，现金支付是不被认可的。
二是 对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的，法律文书的生效日期在本通知发布之日前的。
特别提醒，属于上述情形的，应当在 2021年9月30日前(含9月30日)在浙江省房屋交易与产权管理系统中申请合同网签备案或交易确认。
这里，我们也遇到不少类似的案例。
以上这两种情况，虽然已经满足了例外条件，但是由于11月才满2年，不管是在9月30日前(含9月30日)网签，还是之后网签， 都需要缴纳增值税。
摊上类似这种情况的购房者，也别动“先网签再过户”这种心思了，这种情况下，建议买卖双方再行协商解决。
THIRD | 叁
那么， 增值税免征年限“2改5”，对二手房市场到底有多大影响呢?对于刚需改善购房者来说，是利好还是利空?
其实，无论限售5年，还是增值税免征年限“2改5”，都是 限制房产流动性 的大招。
通过增加持有房产的时间成本，可以有效打击到炒短线、快进出的“炒房行为”。这对投资客来说，无疑切中了他们的要害。
接下来， “住投分离”很难行得通了，最终楼市的消费逻辑都要回归“居住”上面。
这也就是说，基本面够硬、适合长期持有的房子，才能够穿越周期， 而那些只有小户型、学区等标签，却没有足够硬件支撑的房子 ，就容易被拍死在沙滩上。
而对于 自住购房者 来说，限售的影响没有太大。但增值税免征年限“2改5”，会拉长部分改善型购房者的改善周期，本来想要出手的房子，可能会面临需要多缴纳增值税或者再等三年后才能免征的困境，或多或少增加了点置换的难度。
但是， 从长期来看，接下来的楼市，在清理不坚定的浮筹后，只会变得更加健康。
FOURTH | 肆
最后我们要说的是 房价。
最近也看了不少论调，说新政对二手房价格是毁灭性打击。
那么，新政之下， 二手房房价到底会上涨还是下跌，抑或维持不变呢?
一种说法认为：周期的延长困死了那堆炒房客，房价要跌了;另一种说法认为：二手房供应锐减，手握大量房源的炒房客更会“奇货可居”。
两种说法都有一定的道理，但我们要注意，虽然因限售及增值税免征年限“2改5”，市面上新入市的二手房源数量定会下跌，也许会有一些投资客试图浑水摸鱼。
但是， 二手住房成交参考价的建立，在试点的热点区域，势必会对试点小区起到比较好的效果，对其他没有建立参考价的区域也能起到一定的影响作用。这场博弈将不再是无定性的，而是更倾向于保障刚需改善购房者的权益。
笔者认为，二手房房价基本上不会暴涨，也不会暴跌，还是那句，以“稳”为主。
但这之中也有例外，我们之前就说过， 要让房子回归居住属性，就一定会冲学区这一金字招牌动刀。
回想一下那些 动辄3万一平却无丝毫居住舒适度的小区 ，你一定知道，这场变革之风中，最先被“开刀”的会是哪一批。