-
中房报记者 陈淑亚 北京报道
“对于目前的商业地产来说，没有过量的说法，只有过时的做法。”睿意德负责王玉珂在接受中国房地产报记者采访时表示，未来市场考验的将是真正的商业运营实力，“入市需谨慎将不是笑话，与住宅产品单一搞好建筑产品本身有着几大不同，如何运营将成为考验房企转战商业地产的软实力。”
第一太平戴维斯日前发布的2015年上半年商业地产全图解析报告显示，成都、天津等二线城市的商业地产正在面临空置率持续偏高的巨大风险。该报告以全国商业较为发达的上海、北京、广州、深圳、天津、成都、重庆、南京八座城市为样本，包含了甲级写字楼市场及零售购物中心两大商业地产产品的监测。
报告显示：2015年上半年，八大城市中新增购物中心等零售类型商业地产供应为109万平方米，约占2015年全年预期16%的份额。新增甲级写字楼供应达到132万平方米，约占2015年全年预期20%。
“成都、天津的空置率水平已经连续四个季度上升，短期内来看市场压力较大。”第一太平戴维斯相关人士在接受中国房地产报记者采访时表示，随着未来住宅市场的饱和，此前开发商手中配建存留的大量商业用地的面世，未来市场供应加大不可避免，随之而来的市场风险也会进一步加大。
成都写字楼
空置率持续上升
比较去年同期数据可以看出，今年上半年商业地产的热度明显放缓。成都和天津两座城市，更是陷入了高供应、高空置率的困境。
报告显示，在被监测的八座城市2015年上半年的新增甲级写字楼的供应量中，成都与重庆两个城市表现较为迅猛，新增供应面积都超过30多万平方米。
成都及重庆在供应量最大的情况下，其租赁市场压力巨大。其中，成都空置率已连续四个季度上升，与此同时未来风险加剧。
上述业内人士指出：“2015年下半年，成都地区还将录得四个高端写字楼新项目入市，新增供应面积约29万平方米。”
与成都和天津的情况不同，一线城市当中，广州与深圳两地连续四个季度空置率下降。深圳市场在新增供应的情况之下，其空置率水平更创下近5年来最低，正是得益于其金融企业板块的租赁活跃。
第一太平戴维斯分析师预计2015年下半年八座城市的写字楼供应将达520万平方米，其中重庆江北嘴、深圳福田中心区都将有约70万平方米项目入市，虽然约20%为企业自建或自用，但租赁压力仍不容乐观。
从租金收益方面来看，今年上半年整体表现为一线城市稳定，二线城市分化严重的格局。2015年北上广深一线城市的租金水平319元、262元、154元、221元/平方米/月。而其他四个二线城市则平均租金维持在100元左右，成都的租金水平更是跌破百元水平，低至99元/平方米/月。
“供应水平成为未来市场走势的决定性因素。目前业主需要挽留现有租户，因此续约存有一定议价空间。就具体租赁客户的涉及行业来看，金融及科技行业需求强劲，内资需求好于外资。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald 在接受中国房地产报记者采访时表示。
天津购物中心
空置率已超20%
在购物中心的空置率水平方面，天津核心商圈空置巨大，加之近期新项目开业，空置率已连续四个季度超过20%。
“天津城区近期就有三个新项目入市，分别是威尼都、嘉里汇和国贸购物中心，合计带来20.4万平方米的新增供给，天津城区中高端商业存量达到329万平方米；滨海新区无新项目入市，商业物业总存量依旧保持87.6万平方米。”天津当地一家代理机构告诉中国房地产报记者。
与此同时，八座城市上半年的核心商圈空置率环比均出现上升，仅南京是个例外，其空置水平达到3.6%。空置城市的上半年排名先后为天津、深圳、成都、上海、南京、北京、重庆、广州。
而在租金的表现方面，在购物中心领域，“租金增长高度集中于运营成熟、市场反映佳的项目，尤其个别非核心商圈项目由于起始租金较低，运营成熟后租金涨幅客观。广州的平均租金水平较高，达到1610元/平方米/月，而南京、重庆、天津的租金平均表现在1000元以下/平方米/月。
其中，入住购物中心内的租户方面，各个零售品牌扩张依然谨慎，尤其是受电商、即海外代购的冲击较为明显的服饰品牌等，开业新店的决策周期延长。
不过，受近年来体验业态概念的热销，一些餐饮品牌的扩张速度较为稳健，这也成为购物中心新的一大租户收入来源。
风险警醒
倒逼运营思维转型
“今年上半年商业项目的实际供应量低于预期，更多项目移至第四季度开业以借力销售旺季。但由于零售扩张速度未有改观，预计项目延期将成为常态。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald 表示：“零售市场继续面临经济放缓、供应增加、电商冲击等挑战。”
尽管目前来看投资商业地产的回报率普遍偏低，购物中心的回报率普遍在3%至5%。不过这一点也没能阻止企业和地方政府共同推动商业大盘的欲望。
国家统计局的统计数据显示，从2009年开始，全国每年商业营业用房投资完成额累计以同比超过20％的速度增长，2010年和2011年的同比增速甚至超过30％，高于同期住宅投资完成额累计的增速。
而“井喷式”发展背后是不同城市间的商业地产市场的明显分化。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前新的城市发展规划及商业环境不断升级是主因。“这些规划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面，这些规划将直接导致社会及经济资源向这些区域集合，也就直接导致整体市场接近饱和或局部过剩。”
在张宏伟看来，造成商业地产开发同质化与供应过剩风险的另一原因则是：在当前住宅市场的背景下，众多住宅类型房企将视线转移到商业地产，开始谋求战略转型，导致商业地产开发群起而上，面临同质化、供应过剩的风险。“一方面是因为企业战略的需求，企业希望在体系内实现资金流之间的良性互补和转换，另一方面配建住宅的商业用地开发，也到了不得不做的时刻。”
对于一些城市管理者来说，提前发布一定的政策预警和调整商业地产开发风险，已经成为明智之举。诸如有些城市出台的商业地产“限售”和禁止售后包租政策，以及对商业布局区域进行差别化调整等，无疑为规避商业地产投资风险带来了一定的积极意义。
供应的持续增大，以自持为主的甲级写字楼租赁压力巨大，将导致越来越多的开发商倾向于将写字楼整体出售。而选择继续自营的开发商其项目降价空间日益狭小，为了提高租金，保持利润开发商唯有转变运营理念，提供增值服务以寻求突围之道。
“市场供应的巨大压力，使得开发商在提供延长免租期等短期优惠的基础上，可能还需要转变运营理念，向提供软性增值服务转型升级。”第一太平戴维斯项目及开发顾问部罗元均表示。