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来不及解释了，快上车老司机带带你
要不要买房？
此前，每当有人问这个问题时，我就会想起多年前还在魔都瞎混的时候，我一朋友做二房东，他每周都骑着辆电瓶车去收租，那时候网络转账不方便，即使有，他也更喜欢上门收现金，他说，人不能太闲着，一闲就废了。
有一次，我跟他一起去个老破小区，房主要收回房准备卖了，在清点时，房主问了下，“要不，你买下得了，算你便宜点，单价1.5万。”
朋友礼貌地回绝了，走下楼。小区住的都是老人家，三楼有一家还正在办白事，见此情此景，朋友笑骂，“这么破的房子还要1.5万。”
多年后，我再故地重游，打开APP查了下这个小区的房价，单价近7万了，就给朋友发了条微信告知了此价，“后悔吗？”
很快，他回复，“麻痹，当时要知道砸锅卖铁也要多买几套啊。”
当然，他是在俯瞰江景的融创滨江壹号院给我回的消息，那是他奋斗多年的犒赏。在疫情期间，生意半歇状态，他就眺望着江景，思考人生。
所以，关于要不要买房这事情，不是亲密的朋友不好给建议。这年头，有一套房的担心价格跌，因为那是他全部的身家；而有很多套房的，比如我那把房本当乐高垒起来玩的光总，把整栋小洋房买下供家族居住，现在还是一有闲钱就买房。他说，钱不能闲着。
纵观过去20年，人与人之间的差距，是买房还是炒股，以及，现在手里有多少套房，还是当年满仓了多少中石油。
多年后，当我明白了这个道理，在地下室吃着泡面，不由关上了灯。
01
3月初，国内的疫情平稳，地产商们错过了收割返乡置业潮，在急切追“小阳春”的最后机会，光总微信我，“地产商融资边际放松了，又有续命的机会，大家都忙着做项目，赶紧买房。”
你看，房子几乎成为有钱人巴浦洛夫式的反应。
但其后谁也没想到的是，国内疫情稳定了，但疫情在国外快速蔓延，石油需求快速下滑，沙特和俄罗斯掀起石油大战，重压之下，美国股市崩盘，犹如一根导火索，击垮了本已脆弱的全球经济。为了托住经济，美联储祭出无限量化宽松政策，流动性紧张状况虽然改善，但疫情阴影之下，经济学家们说，一场全球范围内的经济大衰退似乎正在敲地球的门。
地球是圆的，中国庞大的产能需要出口，国外不好，咱也不能独善其身。中金最新研报把2020中国实际GDP增速预测从原来的6.1％下调至2.6％，而瑞银也将中国全年经济增长预测下调至1.5%。
虽然经济学家们调低了增长预期，但今年却是全面打赢脱贫攻坚战的关键一年，其政治意义有多重要不言而喻，所以直到目前，也还未见官方松口降低GDP增速目标。即使抛开增长5.6%的目标，就保就业角度，也迫在眉睫。所以有经济学家说，要“放松楼市调控”托住经济，稳住建筑业这一就业大户，稳住地方财政。
只是，“房住不炒”的基调也未见放松，很多地方传出了“2成首付”，乃至放松预售条件、不严控备案价格、降低拿地的门槛等等边际放松政策，最后也大多澄清或者“一日游”，草草了事。
眼下是个微妙时刻，往后会边际放松呢？还是继续严控呢？显然，决定权在上面的看法，而市场正在赌起*会码**松一松让地产喘口气。很多金融狗，比如光总就从大房企近期的融资边际放松做了预测，反正他房多，今年是金融大年，赚到钱再来一套也无妨。
至于我的看法，正如之前在圈里所说：
地产公司最近融资挺多，还有多家地产公司调高了今年的销售目标。
今年是竣工大年，17年前后拿的地到了竣工的时候，销售竞争大了，而当时好些地王的成本价已经高于目前的市场限价。
过去3年，一线城市调控严格，而很多三四线城市是牛市，涨了不少。目前因为疫情，居民收入受影响，预期也受影响，在没有全面放松及金融政策的支持下，是很难全面入场的。个别城市近期的热抢仅是个别，并非是预期全面放松。
目前来看，边际放松是可能的。一些经济学家也认为该放松改善性需求，希望改为认房不认贷。
悲观的分析师认为今年地产销售增速可能跌到-10%、投资增速可能会跌到-5%。
但在这种行情下，大地产公司可能会打折促销，继续抢市场份额，因为其资金相对便宜，货值多，能打得起，而小地产公司可能就面临新一轮的被兼并了。
危机危机，有时候是大玩家的机。
02
3月份，全国各地越来越多的售楼处重新开放，不少开发商频频打折促销，以扭转流动性吃紧局面，并且抢地盘。一些资金充裕的房企琢磨着补仓，另一些雄心勃勃的则准备加码“超车”，当然也有一些老朋友身陷囹圄干脆清仓。
也不是没有看空的，在数据上找论据，北京3月份平均单价在68616元，环比下跌2013元，跌幅2.85%，而2020年前二个月的数据，北京1月新房成交3790套，环比下降27.2%，2月新房成交1296套，环比下降68.7%。单看数字的话，帝都楼市的主要数据处于下行趋势，确实不太乐观。
也有反驳的。1、2月份春节档，本来就是一线楼市成交量低谷期，何况疫情之下，全国几乎处于停滞状态，线下售楼处不开门，房产中介小哥无法出动，网上签约交易可能性较低，再加上银行利率换锚等种种因素，环比下跌正常，同比不也上涨了一些么。寒冬之下也有亮点嘛，经过一个多月的蓄客，北京市顺义区某楼盘才开售20分钟，便售出了814套房源。
并且，春江水暖鸭先知的是，近期北京土拍非常热闹。最新数据显示，北京1-2月住宅用地成交总价达到672亿，同比增长15%，平均溢价率高达18.5%。其中2月份住宅土拍为440亿元，更是创下3年来新高，平均溢价率为26.6％。
由于疫情，2020年第一季度楼市成交量相比2019年差距悬殊，但土拍成交却比2019年要漂亮不少。
如果地产商预期未来房价下跌，土地流拍是常态；而如果预期2、3年后竣工会卖得不错，那就热情举牌。所以提着几十亿来买地的地产商们在想什么呢？或者说，知道了些什么呢？
从帝都楼市小周期来看，自2017年317北京房价到达价格顶峰后，“房住不炒”基调下，首付比例提高、利率上升，大量限竞房、共有产权房入市，北京的二手房成交量略惨淡，相比3年前楼市顶峰时期的价格，北京的房价整体降幅在10%-20%左右。
但就是这么严厉的调控，房价也在波动中逐渐回调。甚至，“住不炒”的共有产权房还遭遇了冷遇，可见，人们并不是只想要一间住的房，还想分享未来的受益。
毕竟：
从长期来看，利率趋势是向下的，而大城市一定是集中越来越多的年轻人口的，在特色的土地供给制的调控下，一线强二线的房价是会有支撑的。
03
只要“房住不炒”不松口，调控全面大放松就很难。但严控了三年的一线城市，是不是要松一松了呢？毕竟15、16年上车的那一批，到了准备改善一下的时候了。
一线城市的房子挺有意思，每个地方的情况都有所不同，基本上是跟着学区、地段、有钱人的密度来。
如果你是有钱人，那东西城、海淀随便挑，孩子要送出国的，朝阳、顺义的别墅区也随便。普通人家的上车盘，那就朝阳、大兴、丰台、亦庄临铁新房、次新房最好不过。
有一份数据，2020年3月，北京市各区二手房价格同比涨跌幅中，海淀、西城、门头沟、房山和怀柔的二手房价格上涨；而朝阳、东城、丰台等其他区县下跌。这其中，海淀区的二手房价格同比上涨了1.24%，而朝阳区的价格则下跌了0.59%。
都说西城是帝都中心，云集了最有权势的人，有最好的学区，一条金融街创造了数千亿GDP，房子自然抢手，就是有点高处不胜寒，学区派位改一改就伤筋动骨。之前西城学区好，一来毕竟是老城，云集了传统的名校，还能直升，在过去，西城除了胡同里的老北京，其他大抵是国家公务员，学历高，有精力，狠抓教育，所以高考升学率高。
但眼下，大海淀靠实打实的智力优势早就领先了。
道理也好理解。吾国高考是世界上最公平的考试之一，或者大胆一点，把之一去掉。除去特招啊自主招生这些可能搞猫腻的，那基本就是拼智力和勤奋，跟爹妈有关系的估计也就智力遗传和有没有钱送补习班。
过去智力和自律最好的孩子大学毕业当公务员，孩子当然强。而现在，互联网兴起，提供了大量高薪工作，还有股权期权，普通人家还在觉得在体制内不好混，干脆就读CS什么的去当码农。
众所众知的是，海淀区的西北旺、西二旗和上地聚集着大量的码农。这片区域是科技互联网产业聚集区，腾讯、网易、百度等互联网巨头汇集在此，可谓是“中国硅谷、码农圣地”。再加上中关村软件园、永丰产业基地、中关村集成电路设计园、用友产业园等产业园区形成集群效应，海淀区的新贵们不仅学历高、工资高，购买力也高。
码农社畜们上班已经这么辛苦啦，更加不愿意在通勤上浪费过多时间，影响工作心情。因此这些财富新贵们在购房时，更加愿意选择离公司更近的海淀区或者往北一点。只要地铁到的地方，就看涨。
之前海淀的教授们、研究员们的孩子聪明，现在码农们的孩子也聪明，活生生地把大海淀各处都干成了学区房。北京最好的十所中学，海淀区和西城区各占五席，人大附中、101中学、北大附中、十一学校、北师大附中的海淀区中学名气响当当，近年来海淀的一本率通过率在60%左右。
所以海淀的房子好卖，就连豪宅也比别的区好卖。比如腾讯北京总部、新浪的总部搬到西北旺之后，西山壹号院就更热闹了，有一朋友在其中一家当高管，就买了一套，中午还能回家吃午饭打个盹，午休完走路回办公室时，还能有意无意说一句，“这天真热，走两步过来就出汗了。”
这逼装得够可以，以至于他团队的码农们都以好好做社畜，万一项目成了，分拆上市，将来也买一套壹号院为目标。再不济，早年跳去字节的，现在不也盘算着来一套了么。
一线、强二线城市永远不缺财富神话，不过是波峰波谷而已。在三四线城市周期见顶的时候，重仓一二线未来似乎是地产商们的共识。盖壹号院的融创，现在有超过82%的土储，全都位于一二线城市。
周四刷屏的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》也印证了这点，除了土地要素权限逐渐下放外，对于城市而言，还有三大看点：
1、推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。
长三角、珠三角是经济活跃、人口流入的重要地区，也是年轻人就业的地方，之前除魔都落户比较困难外，其他城市落户都相对容易了，这些互认积分，是促进两地人才的互流互通。
试行以经常居住地登记户口制度，无疑更有利于新城市人口落户。个别超大城市，指的应该是魔都、帝都。尤其帝都，还是会限制人口总量上限的。
2、充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度。
在坚持十八亿亩红线的基础下，想大规模提高土地供给量是很难的，那就先盘活存量土地。而沿海经济发达地区工业用地、商业用地需求还在增加，填海造地受限于环保，往后可能重点还是旧城改造和盘活旧厂区之类的用地。
3、城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩机制。
之前人口净流入地区的教育、医疗指标跟户籍人口挂钩，供给严重不足，往后跟常住人口挂钩，会加大供给力度吧。一线二线以及经济活跃的长三角、珠三角城市受益，也将使得人们更愿意在那安家。
市场经济，人往高处走，长期趋势是改不了的。
从美国的地产发展史来看，超级城市圈、经济活跃城市的房价是逐步与中西部拉开距离的。其中无非两个原因：明星公司都在那，而年轻人也都去那找工作。你不去，你的孩子们也可能去。
纽约的天际线屡屡被新盖的摩天豪宅刷新，连铁路线上方的空间权也被地产商花10亿美元买下盖豪宅；房租也是节节攀升，连布鲁克林区的传统住户都被迫搬走，留给能承担得起高房租的租客。西海岸大湾区的房租已经高到以床位计算。
商业世界的逻辑就是这么简单，乏味。
04
帝都房市购买力的来源或许就在于此：之前金融业繁荣，赚到钱的，拉高了西城；这些年北部互联网兴盛，拉涨了北部一大片。金融业也可以做全国生意，而互联网也是收割全国。
只是，高购买力、高购买欲望的帝都，楼市总出一些奇葩政策，比如商品房搭建保障房搞成“混居”小区，出发点是好的，但实践下来，商品房的业主和保障房的业主都不满意，因为绿化、物业等原因闹出很多矛盾，还发生推墙推门的事情，闹得不可开交，结果活生生地把定位高端的商品房弄得里外不是。并且受限于保障房建设，商品房也没能贯彻好产品力，折损了好几家地产公司进京的心血。
这些年的各种政策操作下，好房子越来越少，而改善冲动越来越高，未来可能是产品和服务说话的时代。
曾经有南方地产大佬北上拿下原来起重机厂的地块盖起了小区，大落地窗、园林绿化、人车分流、封闭式管理，刷新了当时京城对地产的认知。除了产品力，物业也是居住舒适的重要组成部分，而当地帝都的小区还没多少物业管理的概念。
时至今日，在中国地产江湖里，好的物业都是加分项。
尤其是在换房成本越来越高的现在，一套房子住得越久，就越能体会，物业水平高低对生活舒适度有多大影响。毕竟，你一天到晚4小时，除了上班，大部分时间都在家里，房子好坏、社区氛围，都与物业紧密相关。
尤其是前些日子，疫情期间，“业主可以回，而租户不能回”的新闻刷屏，很多人终于意识到，租售同权那是纸面上的，房子是不是自己的，是天差地别。而业主们也是能直接感受到：物业好不好，决定了特殊时期，比如疫情防控期间，能否住得安心、安全、健康。
疫情期间，好的小区物业会做好服务，让人更安心。
有些大地产商，比如融创实施了“三防体系”，在集团联防管理机制、社会防疫高标准执行、生活服务保障等层面建立标准——24小时严防出入口，保安巡逻社区，所有入口配置红外测温枪，100%对通行人员、车行人员进行体温检测；在社区回家大堂增设医疗用品点，常备84消毒水、酒精、体温计、口罩及医药箱，并放置各类日常药品，为有需要的业主提供保障。
2月初疫情防控形势最严峻的时候，很多人居家发愁在哪买菜、买新鲜的肉制品，融创已经早早开始为业主提供买菜、买药等生活物资的代购跑腿服务，此外，对独居老人、自我隔离业主等特殊家庭，还提供送菜上门、快递代取、物资代购、药物配送等服务。
好的小区，一出门就是全覆盖高频次消毒的公共区域，就连电梯按钮也一次性隔离用纸；有些像融创这样的还联合“春雨医生”，为业主开通在线免费义诊机会，等等。据说，融创全国社区，有近2万物业人员，为百万业主不辞辛苦忙碌。
物业做得好，甚至还能“超纲答题”。融创上海一个小区里，有个房修工程师，在疫情防控期间，不仅为暂时无法返沪的业主做检修房屋、检查电器等保养工作，还因被业主信任，给业主家里的宠物喂食、换猫砂、更换摄像头电池，成为了社区的“全民铲屎官”。
想来，帮忙遛狗狗应该是不在话下了。在疫情防控之时，这些服务省了业主好多事。
至于，差的小区物业嘛，有些保安大哥带上红袖章就颇有趾高气扬的感觉了。其中差别，想必业主们最有体会了。
这也是为什么，如今大家买房看产品，更要看开发商和物业品牌。
既然“房住不炒”，那么居住得舒服的房子，才是值得的，大几百万乃至上千万花出去了，总要买个舒心和安心吧。而好房和好物业，也是未来保值的本钱。
还记得去年夏季某天傍晚，我换班，看到路边草坪上张灯结彩，过去一看，原来是物业组织的业主夏季晚会，草坪上，孩子们追逐打闹着，桌上满是精美的糕点，那一刻，“好好赚钱买一套”的正能量洋溢全身，不由觉得身上的保安制服又多了一份责任感。
— THE END —