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好奇！三无产品入市，
套内均价22000元/㎡居然首期去化率72%
这次要讨论的是一个“三无楼盘”— 红馆。
之所以称它为三无，是因为在目前的重庆楼市而言，是一股“泥石流”：无小区、无环境、无品质。
开发商为丹泰实业有限公司，非常低调，在网上有关信息都很少，在重庆的地产圈里尚属于“新人”，作品也就只有红馆这么一个。
一个小开发商居然卖出来了大开发商的价格和魄力，到底它的勇气来自于哪里？
可最新的成交数据出来，超人感觉被打脸。
究竟这个楼盘如何呢？我们一起来看一看。
今日测评楼盘：红馆
《红馆》
楼盘概况
项目位置：九龙坡区谢家湾正街9号
主力户型：建面56-68㎡一室一厅，一房改两房
梯户比：1T5户
装修情况：毛坯
套内价格区间：套内均价22000元/㎡
绿化率：25 %
容积率：3.52
物业费：2元/m²/月
接房时间：2022年下半年
02
被遗忘的袁家岗，仿佛回到90年代的重庆
本楼盘位于九龙坡区袁家岗，是一个非常成熟的片区，成熟到大家都差点要把它遗忘，该片区整体来看在九龙坡区存在感不强，不管是老牌的谢家湾片区，还是新兴的彩云湖片区，热度都远远超过了本区域。
事实上，到当我来到售房部的时候，差点以为“穿越”，周边的楼龄目测属于上个世纪80，90年代，充满了沧桑感。
售房部的标识不太明显，具体来说从袁家岗轻轨站出来，下行大约400米，第二个路口左转，走进去150米。
（售房部的造型你们自己体会）
1
坐享老城区福利：交通，配套基本无忧
平心而论，可能交通和配套就是这个项目最大优势：本楼盘位于轻轨2号线袁家岗附近，可以乘坐1个站到1号线以及环线换乘，享受两大商业体配套。
另外鹅公岩大桥可以直达南坪，嘉华大桥可以到达江北，自驾出行也比较便利。
同时周边还有奥体中心，重医一院等大型文体，医疗配套，日常生活无忧。
而且本项目学区已经划定，小学入读谢家湾金茂小学（原建设二小，非华润谢家湾小学），中学入读周边的田家炳中学（据置业顾问介绍这是一所九龙坡名校）。
日常生活，周边老小区的社区商业也基本满足。
但不管是周边还是未来的小区环境建议别抱太大的希望！
2
小区没有环境和品质可言， 户型奇葩
项目本身不大（约15000㎡），有2栋公寓和2栋住宅组成，这次开售的是3#，4#楼（住宅） 均为1梯5户，总高8层，清水交付的基本配置。
（图片来源于安居客）
3
户型
户型一共有5种，我们选择面积最小的一套来看看，建面56㎡的一房改两房户型：
（图片来源于安居客）
优点：
1：户型虽小，但改成二室，结构也还算清晰。
缺点:
1：改成两房以后，次卧太小，住人很勉强。
2：开放式厨房，油烟味道很大。
3：客厅没有阳台，同时生活阳台过窄，洗晒衣服不方便。
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费解！非常好的地段修了个非常奇怪的作品
看完了产品介绍，相信你们跟我一样，也充满了以下问题：
1：为什么总高只有8楼的住宅，还是个1梯5户的配置？
按照开发商的逻辑思维，住宅肯定是高层甚至于超高层设计啊，尤其在这种核心区域，每多修一层，代表着大把的利润。
而这个总高8层，1梯5户的设计，连部货梯都没有，装修的时候肯定很打挤，万一停电就好玩了，随后，有坊间传闻，该地块下面有防空洞，所以在单层面积和总高上有所限制。
防空洞上面盖房子，我也是第一次听说。
（图片来源于购物狂）
2：到底是“卖房”还是“卖地”？凭什么卖22000+
如果说这个项目不是在袁家岗，或者说假设把这个项目放在任意一个新区去。
我想，哪怕降5000/㎡，降8000元/㎡，都不一定可以卖的出去，质量实在太差！
热销的原因就在于：不可复制的地段，房子在这里只是一个附属品而已，房子不是为居住而来，为吸血而来！
或许，这也就是开发商的底气所在，毕竟“买房子就是买地段”，只是这个地段所附加的产品看上去有点“难以下咽”！
3：究竟什么人会购买
这个楼盘看上去十分的“唬人”，应有尽有， 因此有部分的刚需客和投资者会下叉。
据置业顾问介绍：老师你看我们这个项目，三轻轨加持，两大商业体近在咫尺，还有学区配套，首付低，总价便宜，建面56㎡还可以轻松租2300-2500元/月，而月供大约在3700左右，压力小，就相当于你每个月花1400块钱，结果却有了2个学校的指标，好舒服嘛。
如此“偷换概念”，听起来确实很美好。
但很多人可能忽略了，这个楼盘的开发商没有保障，品质没保障，后期物业更没保障，就连学区也没有置业顾问所言的那么优秀。
即便现在单靠交通和配套取得了一定的销量，后期也会面临着升值空间有限，“泯然众人矣”，可能过不了多久，本案就会跟周边的老破小完美融入一体，难分彼此！
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良心建议
1：该楼盘最大的卖点就是地段和配套，其他的都非常一般，只适合特别钟爱此区域的刚需和过渡客，自住都勉强，毕竟是第一梯队的高房价了！
2：从投资的角度来看，以后的升值空间有限，强烈不建议购买。
楼盘评分
价格：☆
地段：☆☆☆
交通：☆☆☆☆
配套：☆☆
产品: 零
综合评分：1.8分（5分为满分）
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