- 业绩亮点
营业收入2234 亿元，同比上升21%；
核心权益后净利润224亿元，同比上升20%；
全年分红1.7元/股，派息率45%；
在手商场数量120余座，全年新开业12座；
经营性收入（商业运营、物业管理等）188亿元，同比上升39%；
新增土地储备总建面2355万平米，新增项目122个；
净负债率46.7%，维持绿档；
平均借贷成本4.14%，平均账期6.38年；
现金短债比（包含受限资金）6.11倍，一年内到期短债占比8%。
- 财务回顾
1、盈利提升，持续回报
营业收入2234亿元，同比上升21%，5年复合增长33%；经营性收入188.3亿元，同比上升39%，5年复合增长42%，其中投资性物业收入104.1亿元，物业管理及其他收入84.2亿元；
毛利润565亿元，毛利润率25.3%；核心权益后净利润224亿元，同比上升20%，5年复合增长23%；核心基本EPS3.81元，同比上升20%，5年复合增长23%；每股股息1.7元，同比上升19%，5年复合增长22%；
2、分部收入与毛利率
地产开发、投资型物业、物业管理及其他收入分别为2046亿元、104亿元、84亿元，同比涨幅分别为20%、37%、41%，毛利润率分别为23%、74.7%、19.2%；
3、财务盘面稳健，债务结构安全
现金及银行存款885亿元，同比增长14%，有息负债总额1921亿元，同比增长15%，“三道红线”维持绿档，剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为67%、47%、6.11倍（剔除预售监管资金后为3.88倍）；按债务期限划分，一年内到期、1-3年，3年以上占比分别为8%、47%、45%；按债务币种划分，人民币、美元、港币的占比分别为72%、9%、19%。
4、高信用评级，低成本融资
境内外全投资级评级，标普BBB级、穆迪Baa2级、惠誉BBB级、中诚信AA*级A**、新世纪AAA,展望均为稳定，至2021年末，平均借贷成本为4.14%，平均账期6.38年。
三、业务回顾
1、合约销售稳步增长，现金回款维持高位
2021年销售金额2901亿元，同比增长7.2%，销售面积1709万平米，同比增长5.7%，销售均价16975元/平米，同比增长1.4%，销售回款率90%+，维持高位，高能级城市销售占比97%，持续聚焦。
合约销售额分城市能级占比情况：总计68城有项目在售，其中一线及中国香港占比13%，领先二线占比41%，其他二线占比40%，环都市圈卫星城占比3%，其他三线占比3%。
2、聚焦优质城市，把握增长动能
合约销售额分区域占比及明星项目：长三角占比28%，其中台州湖城大境，全市全业态产品签约金额No.1，合肥光年，全市全业态产品签约金额No.2；
环渤海占比25%，其中长春云峰原著，全市别墅业态签约金额No.1，济南天曜，全市高层业态签约套数No.2，石家庄天璞，全市签约金额单盘No.3；
西部区域占比22%，其中重庆康田麓宸，全市别墅业态签约套数No.2，成都西樾锦宸，全市别墅业态签约金额No.2，贵阳揽境，全市洋房业态签约套数No.3；
华南及中国香港占比15%，其中海口光年，商业业态全年签约套数、签约面积、签约金额均No.1，福州天曜，全市公寓业态签约金额No.3；
华中区域占比10%，其中常德双珑原著，别墅业态全市签约金额、签约套数No.2；长沙春江郦城，商业业态全市签约套数No.3。
重庆、杭州、北京、成都、武汉为集团销售排名TOP5城市，销售金额分别为227亿元、207亿元、178亿元、172亿元、167亿元。
共计28城进入当地备案排名TOP10，其中重庆为TOP1，温州、咸阳、合肥为TOP2，成都、沈阳、长春、石家庄、威海为TOP3。
3、12座新商场如期开业，匠心产品欢乐启幕
11座重资产天街，1座轻资产，开业总建面113万平米，平均出租率99%，平均开业率99%，2021年首开城市武汉及长沙。
4、已开业商场运营提升，稳步复苏
至2021年末，累计已开业商场共计61个，已开业城市共计13个，开业总建筑面积594万平米；
销售金额467亿元，5年复合增长率32%，整体同比上升53%，同店同比上升22%；
日均客流209万人次/天，5年复合增长率24%，整体同比上升38%，同店同比上升20%；
租户结构按已租面积分类，其中，零售占比33%，娱乐及服务占比33%，餐饮占比22%，超市及百货占比12%；
合作品牌数超5000家，战略合作品牌数超400家，服务租户数超13000名。
5、商场租金稳步增长，回报稳定可期
整体租金收入81.5亿元，5年复合增长率34%，整体同比上升40%，同店同比上升12%，出租率与2020持平，为97%；
整体回报率由2020年的6.2%上升至6.5%；
分年期开业商场租金收入：10年以上开业的租金收入9.2亿元，同比上升12%，5-10年开业的租金收入25.5亿元，同比上升11%，3-5年开业的租金收入16.6亿元，同比上升16%，3年以内开业的租金收入30.2亿元，同比上升138%；
分年期开业商场个数及建面：10年以上的为8家，建面37万平米，5-10年的为13家，建面为157万平米，3-5年的为8家，建面为102万平米，3年以内的为32家，建面298万平米。
6、租赁住房——盈利元年，行业领先
已开业城市30余个，品牌影响力TOP3，已开业房间数10.6万间，已开业房源规模TOP2，期末出租率为92.9%，＞6个月房源出租率为94.3%，租金收入22.3亿元，同比上升23%；
战略笃定，稳健经营：四条产品线，覆盖全租赁场景需求，累计服务超180万用户，客户满意度95%，获迈点研究院MBI“集中式长租公寓影响力品牌金航奖”；
高质发展，树立标杆：参与政策标准编制，打造租赁住房样板，参与国家《长租公寓综合性能评价标准》《租赁住房建设运营标准》编制；荣获质量/环境/职业健康安全管理“三标”体系认证，全国首批11个五星级长租公寓，冠寓9个项目入选。
7、物业管理——拓规模，多业态，增收入
2021年实现物业管理收入（合并抵消前数据）为104亿元，其中住宅及其他非商物业管理服务占比47%，商业及写字楼物业管理服务占比18%，非业主增值服务占比18%，社区增值服务占比17%；毛利润率25%，实际管理面积（包括自有实管及外拓实管项目）为2.64亿平米，连续13年客户满意度90%+。
2021年实现物业管理收入（合并抵消后数据）为75.4亿元，5年复合增长率39%，同比上升36%。
8、客户为先，聚进向善
2021年客户满意度为92.3%，触及人数52万人+。
四、土地储备
1、2021年新增土储
2021年新进6座城市，新增土地储备122幅，总建筑面积2355万平米，权益建筑面积1338万平米，权益地价868亿元，平均楼面价6485元/平米；总建筑面积按获取方式划分，招拍挂（获取90块），占比65%，收并购（获取32块），占比35%。总建筑面积按城市能级划分，一线、领先二线、其他二线、环都市圈卫星城、其他三线占比分别为2%、44%、36%、16%、2%；总建筑面积按区域划分，西部、长三角、华中、环渤海、华南的占比分别为29%、27%、20%、14%、10%。
2、总土储
至2021年末，土地储备总建筑面积7354万平米，权益建筑面积5047万平米，平均单方成本5251元/平米，单方成本/合约销售单价为30.9%，已进入69座城市，按城市能级划分，高能级土储占总建筑面积的85%，相当于86%的货值，总建筑面积按区域划分，西部、华中、环渤海、长三角、华南&中国香港的占比分别为25%、13%、33%、18%、11%。
五、前景
1、2022年推盘计划
2022年主力项目263个，主力全新项目个数54个，主力老盘新一期个数171个。按城市能级划分，一线&中国香港、领先二线、其他二线、环都市圈卫星城、其他三线的占比分别为9%、41%、41%、6%、3%；按区域划分，长三角、环渤海、西部区域、华南区域&中国香港、华中区域的占比分别为30%、25%、22%、14%、9%。
2、2022年商业运营规划稳步展开
商业地产运营已进入31座城市，累计获取商场个数超120个，其中西部已开业商场28座，分布于重庆、成都、西安等城市，长三角开业22座，分布于上海、杭州、苏州、南京、常州及合肥，环渤海开业8座，分布于北京、济南，华中开业3座，分布于长沙、武汉。截止2021年12月末，已开业商场61座，总建筑面积达到593万平米，预计到2022年，开业项目数量将超过79座，总建筑面积超751万平米，2022年重资产计划开业13座，轻资产运营项目5个以上。
3、全新智慧生活及空间服务品牌“龙湖智创生活”发布
龙湖智创生活与龙湖集团多元业务航道协同构建“一个龙湖生态体系”，住宅及其他非商业的物业管理服务实现收入约86亿元，毛利润率24.4%，在管面积约2.4亿平米，商业运营及物业管理服务收入约25亿元，毛利润率34.2%，在管面积约2600万平米，购物中心商业运营项目数量方面，在管61个，合约128个。
4、以善相待，和合共生
2021年9月，MSCI ESG评级提升至BBB级，在同行中保持领先；截至2021年底，满足绿建要求的建筑面积累计超9000万平米；2021年ESG体系愈加完善，5月，发布龙湖首份独立可持续发展报告，9月，成立双碳团队，从战略层面推进双碳业务实施。