11. 当事人在合同中约定一方向另一方交纳一定金额货币作履约保证金的,该履约保证金是否为定金？
定金 是合同当事人一方以保证合同履行为目的，于合同成立时或合同履行前，在法律规定的范围内由一方给付对方一定数额的金钱。在现代法律制度中，定金的目的在于确保债权的实现，因而也是担保方式之一。由于定金的返还适用定金罚则，即在当事人不履行合同时会发生丧失定金或加倍返还定金的后果，故而定金应当以书面形式约定。
违约金 是当事人事先约定的，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的金钱。而履约保证金则往往是在订立合同时约定由一方向另一方事先支付一定数额金钱，以保证交付履约保证金的一方履行合同义务，具有单向性。显然，履约保证金亦不同于违约金，至少只具有违约金一半的功能。因履约保证金只约束一方当事人，当接受履约保证金的一方违约时，履约保证金对其不起作用。
而且违约金一般无须在签订合同时就交付一定数额的金钱，只是双方约定违约后计算或者支付违约金的标准。当事人在合同中约定一方向另一方交纳一定金额的履约保证金虽与定金相似，但因其不符合定金的法律属性而不属法定担保方式。
至于其是否具有违约金的法律属性，应视当事人在合同中对履约保证金的约定而定， 如在约定履约保证金的同时还约定了违约责任条款，则一般应视其为预付款性质，不能与违约金并用。
12. 不具备法定条件的房地产中介所签订的合同是否有效？
未领取营业执照从事房地产销售的行为虽然违反《城市房地产管理法》关于房地产服务中介机构服务主体需取得营业执照的规定，但违反的是管理性而非效力性的强制性规定，因此不影响代理销售商品房合同的效力。
13. 未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的二手房买卖合同,效力如何认定？
审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的二手房买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理：
一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示公信原则 ，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定 ，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
14. 二手房交易中当事人签订阴阳合同后发生争议的，应否以双方真实意思表示确定价款？
所谓阴阳合同，是指合同当事人订立两份以上合同，一份对外，一份对内，其中对外合同的价格或其他条款并非双方的真实意思表示，而是用于完税或出于其他目的;对内合同可以是一份也可以是数份，可以是书面也可是口头的，其内容是双方真实意思表示。
二手房交易的买卖双方在签订房屋买卖合同后，出于少交税款的目的，又签订了一份约定房价较低的合同，并通过补偿协议约定装潢及附属设施、设备补偿款来补足两份合同差价的，属于阴阳合同。
由于第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，且避税行为损害了国家利益，故房屋买卖合同的价款应为第一份合同中约定的内容，即以阴合同确定房屋买卖价格。 二手房交易中，阴阳合同大量存在，实践中可参照以下几种情形来处理:
(1)对于差价以装修名义约定并且差价较小的，一般可认定合同有效;
(2)对于差价太大的，一般可认定无效;
(3)对于卖方不想出售房屋，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效;
(4)对于买方不想购买房屋而主张卖方避税，或者签订现售合同后只想以现售合同约定的低价购买房屋的，一般认定合同有效但过户价格条款无效;
(5)对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价格过户，另一方拒绝的，可调解，调解不成则认定合同不成立;
(6)双方未签订过户确认书，房屋现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。
但由于案件存在个体差异，实践中还是应根据案件的具体情况个案认定。
15. 村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民，该房屋买卖合同是否有效？
《民法典》生效前，依据原《合同法》第一百三十二条的规定:出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《民法典》生效后，第五百九十七条规定,因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给他人的，必然涉及宅基地转让。
依据《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。 因此，村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民，由于该房屋买卖合同违反《土地管理法》的强制性规定,故而应认定为无效。
16. 依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的，其转让协议效力如何认定？
根据《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)第三十四条、第三十五条的规定,单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，参加单位集资合作建房的对象必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。
可见,单位集资合作建房的购房指标与本单位职工的个人身份密切相关，如果单位集资合作建房的买受人并非建房单位的职工，则不能享有该单位的集资合作建房的购房指标。上述规定属于行政法规的禁止性规定，违反该规定的合同应当认定为无效。 因此，依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的,其转让协议无效。
17. 抵押权人同意转让已设定抵押权的房产的，可否再对原房产行使抵押权？
《民法典》第三百九十三条第三款规定，债权人放弃担保物权，则担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的，能否认定抵押权已经消灭，原《物权法》第一百九十一条规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，确立了 抵押权人同意方可转让 的原则。
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
倘若抵押权人同意转让抵押物的，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。
18. 当事人虚构房屋买卖合同并以该房屋向银行申请*款贷**的，如何认定抵押权的善意取得？
当事人双方虚构房屋买卖合同并以该房屋抵押向银行申请*款贷**的，房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力，亦不影响银行对抵押权的善意取得。银行可基于善意,依法主张对该房屋的优先受偿权。
在不符合*款贷**条件的情况下， 当事人双方虚构房屋买卖合同并以该房屋抵押向银行申请*款贷**，虽然房屋买卖合同被依法认定无效，但当事人蓄意欺骗、过错在先，如果银行在办理*款贷**过程中符合内部规范和行业习惯，则不能由此推定银行在审查房屋买卖合同真实性问题上存在过错，且房屋买卖合同与抵押借款合同系两份独立的合同，房屋买卖合同并非抵押借款合同的主合同，因此房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力。
在房屋抵押已经办理登记、抵押权依法设立的情况下， 如果银行对当事人签订虚假房屋买卖合同的事实并不知晓，且无证据证明银行在取得抵押权的过程中存在过错，则应认定银行依法善意取得该房屋抵押权，房屋买卖合同事后被认定无效的，不影响抵押借款合同的效力，亦不影响银行对抵押权的善意取得，银行可基于善意，依法主张对该房屋的优先受偿权。
19. 房屋租赁合同中，承租人以房屋未依法经消防验收合格为由主张合同无效，但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的，合同效力如何？
无效合同效力补正，是指合同依法本应当被认定无效，但允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善，或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除，从而使原本无效的合同转化为有效合同。
依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定无效。但是在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的，由于租赁标的物符合了法律规定,因此无效合同经过瑕疵补正而变为有效。
20. 买卖双方签订房屋租赁意向书，但承租人未接收占有使用房屋的，能否视为合同成立？
意向书是订立合同前双方意思的表示，案涉双方签订了房屋租赁意向书，但承租人未接收占有使用房屋，不能视为该合同成立，但承租人未向出租人说明原因,有违诚实信用,应当承担缔约过失责任,出租人负有证明自己损失的义务。