柿叶翻红霜景秋，碧天如水倚红楼。
每年秋天，是出行玩耍的好时节，也是买买买的好时节。
9月30日晚，福州高新区旗山大道的高新万达广场开业。这是福州第五个万达广场，规模远超仓山万达和台江万达。旗山大道当晚车水马龙、堵车水泄不通。
10月1日，福州网红打卡地闽越水镇内测运营，美景美图刷爆朋友圈。
闽越水镇成国庆网红打卡地
这番热闹景象已刷新了不少人的认知。这是一个缩影，福州诸多商业综合体后续将陆续拉开爆发式开业的序幕。
根据媒体初步估算：今年下半年，福州有9个商业综合体项目入市，占全省下半年新增商业体量的40%。福州已经坐稳全省“商业第一城”。
余下的几个月，我们身边陆续将看到诸多商圈的开业。但2021年是起点，不是终点。
高新区万达广场之后，中骏世界城、嘉里商业中心、华润万象城，福州商业圈的诸多王炸也在准备入市。
这些商业项目到底如何？它们与板块、楼市又将产生什么化学效应？今天试着做个简单盘点。
这些商圈不简单
高新区万达开业 图片来源：正祥集团
1.高新区万达广场
简介：位于福州高新区乌龙江南大道，项目体量超过14万㎡，规模超过仓山万达广场和金融街万达广场。
国庆几天，停车场基本爆满。业态合理，不同楼层之间布局合理，各种业态穿插，因为修建时间，所以装修比较新潮。
意义： 高新区万达广场是万达和正祥合作，由万达全权招商运营管理，是万达轻资产模式的福州首秀。
这也说明只要项目选得好，采用合作模式，即使少了地铁有点遗憾，但只要有人气，一样可以做好商业项目。
几个月前，写了一篇稿子：曹德旺给这里的大礼包何止100个亿
说的是福耀科技大学落地对高新区和南屿的利好。如今高新区万达商业配套的加持，再次证明了这个片区的实力。
这也可以理解，国庆前，国贸学原二期去化96%，这是市场对高新区楼市的信心。
2.中骏世界城
中骏世界城示意图
简介： 2021年7月，中骏世界城顺利封顶。计划2022年年底开业。
该项目规划约14万㎡的大型购物中心，集购物、休闲、娱乐、餐饮等多元化城市功能于一体。
意义： 对于老仓山特别是三叉街的居民来说，逛城市综合体无需向外“求索”。板块除了文化属性之外，商业配套也将大大加强。
作为中骏集团首次来福州的项目，这也是中骏旗下第14座世界城。
北京、泉州等地的成功运营经验，也让外界对中骏世界城的运营模式看好。与地铁结合的TOD运营模式，无需担心堵车和天气的影响。
值得关注的是，在当下“体育热”的情况下，仓山首个大型地铁体育公园——东升运动城就在项目附近。
当年，北京东单成为潮流圣地，就和篮球场相关。
未来运动城的落地，也可能吸引诸多福州的诸多潮人。帅哥美女加萌娃，这里有望成为城市的亮眼风景线。
上月土拍，中骏继续一体两翼战略，持续加注仓山核心地段。未来高端住宅和高端长租公寓品牌方隅也将落户。
图片来源：中骏集团
随着北园*迁拆**工作进行，南二环的影响力逐渐提升。商业运营经验、住宅产品、租赁住宅等多种*器武**在手，中骏世界城有望在南二环抢出自己的一份天空。
3.嘉里中心
三江口公园拥有近4万方的沙滩
简介： 嘉里中心即江上图的商业板块部分。榕城·江上图是嘉里建设落笔福州的首个大型综合体项目，包括办公、商业、住宅等于一体的综合体。
意义： 今年国庆假期，高颜值的三江口生态公园首日就迎客将近2万人，热气球体验，童话乐园吸引大家打卡。这是当下三江口板块的一个缩影。
去年因为清华附中，三江口被刷屏。但板块要发展，除了一所学校，还需要依靠其他梯队。
榕城江上图商业配套
除了网红公园之外，榕城江上图的商业部分（嘉里中心）也是后续三江口板块的信心锚点。
因为嘉里中心与山姆二店牢牢联系在了一起。
福州第一家山姆会员店位于杨桥路，2001年开业。相比一些超市，这里有自制的网红产品，衍生了产业，吸引了不少平潭、长乐的代购需求。
图片来源：小红书
所以山姆店在哪里，消费就有，人气就有。
今年7月，嘉里中心外立面落成，疑似出现山姆店的LOGO。
有微信推文表示：福州嘉里中心目前地下商业规划为山姆会员商店福州二店，预计开业最迟不超过2023年。”
微信截图
当下的三江口，部分项目滨江正荣府、大东海江山府、江上图因为确认划片清华附中，价格已经站上了支撑位。
或将落成山姆店搭配三江口公园，再加上梁厝，也让片区内远洋天赋、龙湖景粼天著等项目的吸引力加大。
三江口楼市的消费者，不会全都是为孩子读书的父母。高颜值+高生活，叠加稀缺江景，有利吸引讲究居住品质的年轻人群。
等山姆店和嘉里中心，需要一些耐心。
因为慢是嘉里这家企业的特点。榕城江上图2018年拿地，2020年才开盘。所以山姆店的开业，估计也是心急吃不得热豆腐。
这也和嘉里的运营模式相关。
三江口板块颜值提升迅速
江上图这个盘，将近一半比例的体量会作为商业商务配建。嘉里在诸多一线城市，商业商务都是自持产权，自己服务，不走轻资产模式，在福州应该也是这样。
但好在从拿地价格看，江上图的楼面价是三江口片区地价最便宜项目。从投桃报李的角度，山姆店落地被买爆的情况，大概率会出现。
4.华润置地中心
华润置地中心示意图
简介： 今年8月，福州人常说的华润万象城已被官方重新定义为华润置地中心。项目位于鼓楼区，西侧为工业路，总建筑面积约70万㎡，购物中心建筑面积约9万㎡。
华润万象城购物中心2022年4月开业。这里定位Luxury+购物中心，将引入众多国际一线名品。
意义： 近期热议就是LV将重新回归。今年9月29日，LV福州鼓楼区店于在华润万象城购物中心注册成立。
图片来源：海西房产网
当然，这对华润来说只是一个开始。LV重新回归福州意义，也要辩证看待。
今年1月，福州的LV快闪店已经在冠亚重开。
不光是福州，一些全国的省会城市与LV之间也是分分合合。去年10月，南宁LV在撤柜3年后，也重新回归。
LV初次入驻南宁是2010年。2017年初，因为海淘分流等情况，所以苏州、福州、南宁等地的LV都进行了撤柜。
而此次LV重回南宁，与福州冠亚店类似，采用的是快闪店模式。不同于LV品牌旗舰店，快闪店的最大特征就是快，考察时间可能只有一到两年。
对LV来说，快闪店要能变成旗舰店，可能得需要当地多多人买买买。
这点，疫情后的K型复苏已经证明了福州人的购买力。
有媒体报道：2020年，大洋晶典的Gucci前8个月就做了2019年全年的生意。2020年新开业的LV开业当天就卖了600万，首月卖了近4000万。
LV重回大洋晶典
当然对华润商业侧来说，一个LV还不够。
2018年11月厦门思明区的华润万象城，开业当天整体客流量突破22万人次、总营业额超1200万元。
为啥有神话？因为厦门万象城除了LV之外，还有Hermès、Chanel、江诗丹顿、枯燥的劳力士，拥有全省最全的奢侈品品牌矩阵。
厦门万象城品牌云集
鼓楼的华润，移植多少奢侈品牌，值得关注。
这几天，经过多次沟通，身边一位朋友花费近百万出手一套华润置地中心36㎡的SOHO，做工作室。华润的口碑不错。
鼓台需要做得更多
福州这几年的商业综合体开业呈现井喷的态势，“去中心化”的趋势明显，单一中心向多商圈中心发展的格局，与福州的规划有关系。
今年8月，《福州市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示。未来福州要构建“东进南下、沿江向海、山海协同”的全域空间新格局。
商业的发展，必须跟上城市发展外扩的步伐。
福州国土空间规划草案提出：福州2035年常住人口要达1000万人，鼓台老城区严格限制新增住宅用地规模，引导人口向外疏解。
中心板块将控制人口，则其他区域必须实现人口、配套、产业、职住平衡。未来福州还会有更多的商圈进行布局。
商业体量的规模、定位、消费能力、想象空间等很大程度决定了周边房产的价格。
好的商业，对板块楼市具有正向刺激作用。反之则是会影响板块的发展。
融侨外滩的几家餐饮品牌，虽然人均餐标很贵，但假期消费依旧人山人海，主打调性。
东二环的泰禾广场叠加龙湖打造的全省最高摩天轮，这几年房价上升最快的区域已经坐稳。
福州地标，龙湖集团打造的全省最高摩天轮
仓山万达与爱情海广场，是金山板块的商业航母。
早期中洲岛，以及后续的茶亭广场、中央第五街、中防万宝城等负面例子，都给不少人挖了个坑，也带弱了周边的房价。
未来，福州的商业两极分化的现象会更加明显。建商圈容易，吸引客流难。商业考验的是选址和团队运营能力，一个商场好不好，开业一会就能见分晓。
下半年，福州入市的商业综合体项目还包括了仓山福州南站阳光天地、台江苏宁广场A区等。
如何在诸多的商圈中杀出一条血路来，诸多的商圈都在思考，而鼓楼与台江的压力可能也是最大的。
福州南站阳光天地
七普人口数据，仓山与闽侯是抢人大赢家。
因为人口与面积，所以仓山与闽侯形成了多中心的商圈模式。
鼓楼台江虽然人口也多，但因为地域面积的原因，不少项目距离不足，短兵相接。
以鼓楼为例，传统的东街口+冠亚中心+茶亭广场外，五四路的福州恒力mall在 2020年6月王府井退出福州市场后，物业方自主操刀，计划重新招商。再加上华润未来定位高端商业，堪称内卷。
今年台江苏宁广场A区即将入市。万宝商圈，上下杭，中亭街，也将有一场龙争虎斗。
苏宁广场A区示意图
小时候看电影《古惑仔》，说“铜锣湾只可以有一个浩南”，还不太理解。现在明白了，因为香港很小，铜锣湾也很小。
此外当下做商业，停车和交通非常重要。
鼓楼和台江先天有点吃亏，那么就需要更优质更有调性的商业IP。
M17文化广场
M17文化广场似乎给了鼓楼、台江启示。去年开业，仅仅1.6万㎡的项目，日均客流量达4万左右，主打的是90年代场景复古，靠的是情怀和吸引力。
不开车，也要来。
互掰手腕 利好未来
福州东街口
曾经福州的商业只依靠东街口和鼓楼。如今诸多企业全面入场。
宜家是外企，华润是央企，嘉里是港企，融侨、泰禾、阳光城是福州的企业，再加上中骏、万科，苏宁、正荣、世茂，以及一直跃跃欲试，推动天街落地的龙湖等企业，未来福州商业竞争会很精彩。
从前的福州商业，被称为是“盒子商业”。一点都不新鲜，你有我有大家有。
地产进入下半场，比拼的是房子品质，商业进入下半场，比拼的是深度运营能力，得有特色。
比如万科烟台山商业漫步街区体量6.2万平方米，定位“城市艺文商业漫步空间”。商圈+江景+地铁+学区，这里配套齐全，房价崛起。
万科烟台山亭下路
未来随着中骏世界城、嘉里中心、闽越水镇等一个个起点高，审美在线的商业项目落地，福州的商业也将告别审美单一的模式，进入一个百花齐放的时代。
那时，福州不光从面积上看，是全省“商业第一城”，而且从运营质量上看，可能也无需羡慕其他城市，商业格局或将重新洗牌。
那么问题来了，你最喜欢哪个商圈？