袁Sir前几天写了小产权房*证办**的相关文章，后台也有很多网友给我留言，询问老家的房子在交易这块的风险。通过交流，袁Sir发现有很多人都关注的是财务、经济上的风险，担忧的是会不会花了钱合同无效等情况。但是对于可能触碰刑法要坐牢却一点都没有在意，觉得单纯的买卖家中的老房子怎么可能会坐牢呢？因此，袁Sir认为有必要专开一文简单介绍一个并不常见的罪名——非法转让、倒卖土地使用权罪。
我们先来看一个前几年发生在广州市花都区的案例。花都区某村村民张三，与同村村民李四签订了一份70年的《房屋租赁合同》，通过“以租代售”的形式用175万元购买了李四的一处宅基地的房子。几个月之后，张三加价60万元以235万元的价格将这处房子卖给了四川人王五。王五购买下来后，将原有房子拆了重建了6层半的房子用于出租和出售，后被花都区国土资源和规划局查处，并将本案移送花都区公安分局，同月张三李四被抓获。花都区检察院经审查认为 张三以牟利为目的， 违反土地管理法规，将本村土地倒卖给外地户籍的王五，其行为已触犯《刑法》规定，涉嫌构成非法倒卖土地使用权罪，依法提起公诉。后法院审理后综合张三的犯罪情节和悔罪表现，判决张三犯非法倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑十个月，并处罚金人民币12万元；追缴张三的违法所得60万元，上缴国库。
一、什么是非法转让、倒卖土地使用权罪
我们来看下法律条文： 《刑法》第228条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权， 情节严重的 ，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金； 情节特别严重的 ，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
所以非法转让、倒卖土地使用权罪是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。要构成此罪，主观上一定要有牟利的目的，客观行为是违反了土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权。
二、情节严重和情节特别严重如何认定？
根据相关司法解释，情节严重包括以下几种情形：
（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
（四）非法获利 五十万元 以上的；
（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
情节特别严重 包括以下几种情形：
（一）非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；
（四）非法获利 一百万元 以上的；
（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。
袁Sir认为，在卖老家房子时，最容易跟这些情形挨边的情况就是非法获利50万元和100万元，我们下文继续分析。
三、为什么案例中的张三卖235万元获刑，李四卖175万元无罪
肯定会有网友非常疑惑，案例当中的张三和李四都有将这块宅基地的房子出售的行为，怎么就一个有罪，另一个无罪呢？要知道，按照我国法律，宅基地是可以在同村村民之间转让的，只是有限制一户一宅，如果转让出售给同村村民后，不能再申请新的宅基地了。而张三和李四是同村村民，所以李四将宅基地卖175万元给张三，不构成犯罪。而张三将这栋房子连同宅基地一起转卖给外地人王五，这就违反了土地管理法的相关规定。又牟利了60万元，构成非法转让、倒卖土地使用权罪的情节严重。被依法进行处罚。
《土地管理法》第62条第5款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
袁Sir的建议：如果涉及到老家的宅基地和房子出售事宜，一定要仔细甄别出售对象的身份，同村村民之间是可以自由买卖的，但是出售给外村人，是不受法律保护的，虽然说很多房子占地面积不大，达不到非法转让、倒卖土地使用权罪关于基本农田五亩以上的入罪标准， 但涉及获利，很可能达到获利50万以上的另一标准 。这就有可能会面临像案例当中张三的惨痛后果了。所以在出售时，一定要慎重再慎重。
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