案外人方某与被告程某某系朋友关系，方某借款请程某某帮忙借款提供担保。2011年12月23日，方某向徐某某借款15万元。当天，方某带着程某某、穆某莉夫妇与徐某某在公证处办理了委托公证手续，程某某、穆某莉夫妇委托徐某某全权处理该二人名下的案涉房屋。公证后，徐某某将15万元交给徐某某，徐某某又将该笔款项交给方某，方某向徐某某出具了一张借条。因不能按期还款，方某于2013年1月30日又重新出具了一张借条。新借条到期后，徐某某多次向方某索要借款未果，徐某某自己筹款将15万元本息偿还给徐某某。2013年9月24日，徐某某代程某某、穆某莉与徐某1签订了《房屋买卖合同》。2013年10月23日，案涉房屋过户至徐某某侄子徐某1名下。2021年7月15日，徐某1与徐某某签订了《存量房买卖合同》；同日，案涉房屋变更登记至徐某某名下。
一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。在本案中，真正的出借人系徐某某，程某某、穆某莉为保障徐某某债权的实现，将案涉房屋的处理权委托给徐某某并出具了委托书。该委托书系程某某、穆某莉真实的意思表示，合法有效，且办理了公证手续，应当受到法律保护。代理人徐某某在代理权限内，以程某某、穆某莉名义与徐某1签订的房屋买卖合同，对程某某、穆某莉发生效力。该房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，合法有效，应当受到法律保护。程某某、穆某莉要求确认其与徐某1于2013年9月24日签订的《房屋买卖合同》无效，于法无据，不予支持。
同样，徐某1基于上述房屋买卖合同取得案涉房屋所有权并办理了房屋登记手续，其是案涉房屋所有权人，有权处理该房。故徐某1与徐某某签订的《存量房买卖合同》，合法有效。因此，程某某、穆某莉要求确认《存量房买卖合同》无效，于法无据，不予支持。因案涉房产所有权不属于程某某、穆某莉所有，且该二人后来亦没有与徐某某签订合法有效的房屋买卖合同。因此，程某某、穆某莉要求徐某某协助将案涉房屋变更登记至程某某名下，于法无据，不予支持。
一审判决：驳回程某某、穆某莉的诉讼请求。原告程某某、穆某莉遂提起上诉。
二审认为，程某某、穆某莉认可其二人作为委托人于2011年12月23日签署委托书，委托徐某某作为其二人的代理人办理如下事宜：一、转让案涉房屋，签订房屋买卖合同并申办公证、代收售房款；二、与买受方办理案涉房屋产权的交易过户手续、接受房地产权登记部门就案涉房屋所有权转让过户登记相关事宜进行的询问并作出答复，在相关申请表和询问笔录上签字认可；三、代为办理与转让案涉房屋有关的一切相关手续....对代理人在办理以上委托事项过程中所签署的一切文件均予以承认。委托期限：即日起至办理完上述委托事项时止。
徐某某依据该委托书以代理人身份与徐某1签订房屋买卖合同，将案涉房屋转让给徐某1并办理过户登记，并未超出上述委托书载明的委托事项，故该房屋买卖行为对被代理人程某某、穆某莉具有法律效力。徐某1、徐某某于2021年7月15日在不动产登记交易中心签订《存量房买卖合同》，系徐某1作为案涉房屋的所有权人依法行使其享有的处置权，相关税费亦已缴纳完毕，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
程某某、穆某莉虽主张其二人没有出售案涉房屋的意思表示，仅是为了借款而作的担保，且至今没有收到相关借款或售房款，系徐某某一手操作将案涉房屋诱骗至徐某某名下，但并未提供证据证明其二人就此向徐某某或徐某1主张过权利。根据徐某某提供的2017年其与程某某的聊天记录，在徐某某提出还款、处理房产等事宜时程某某亦未以上述理由进行抗辩，结合程某某二审中“我一直在配合徐某某找借款人方某”的陈述，程某某、穆某莉以上述理由主张案涉房屋买卖合同均无效，缺乏事实和法律依据，亦违反一般常理，二审不予支持。
二审判决：驳回上诉，维持原判。