裁判要旨

开发商与买受人签订《商品房买卖合同》，合同补充协议约定，开发商作为保证人为买受人与银行签订的*款贷**合同提供保证，因买受人累计超过三次逾期还款，导致银行扣划出卖人保证金，开发商有权单方通知买受人解除合同。后来买受人出现*款贷**断供，开发商作为保证人承担保证责任后，无权要求依据上述补充协议解除《商品房买卖合同》。

因在商品房买卖合同关系中，买受人已通过向银行借贷的方式向开发商付清了房款。在该合同关系中，买受人的主合同义务已履行完毕，且不存在违约，而买受人*款贷**断供，开发商承担保证责任，均是依据买受人、*款贷**银行、开发商三者之间的*款贷**合同。在该*款贷**合同中，买受人违约应当承担违反该合同而产生的违约责任，而非《商品房买卖合同》中的违约责任。而开发商作为保证人，承担保证责任后应当依据担保责任向买受人追偿更为公平、合理。前述开发商有权解除《商品房买卖合同》的条款系格式条款，应属无效。

原告（上诉人）某公司诉称

原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告以按揭*款贷**方式购买原告开发的两套房屋。为此，被告作为借款人、原告作为保证人与银行签订个人购房借款合同。但被告陆续未按期足额偿还银行*款贷**，致使银行多次扣划原告保证金。故请求原审法院确认双方签订的《商品房买卖合同》已解除。

被告（被上诉人）辩称

关于我购买的两套房，房款已全部支付，其中51%是我个人支付，余款由银行按揭支持，房款已交清，房屋已交给我，双方房款已两清，房屋买卖合同权利义务已履行完毕。

关于银行*款贷**问题，我自己已还80多万元，后因资金紧张，没有按时还款，后由原告代偿连利息40多万元，原告替我偿还银行*款贷**金额仅占合同总房款13%，却诉讼我要求单方解除合同，收回我目前市场价值600多万元的房产，权利义务严重失衡。

法院经审理查明

被告偿还该银行*款贷**共计835871.55元。之后，被告不再向银行履行还款义务，银行开始扣划原告的保证金以偿还被告所欠的*款贷**。被告共代原告偿还*款贷**本息427401.4元。

裁判结果

被告支付原告偿还*款贷**本息427401.4元、违约金128220元。

宣判后，原告不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

不支持解除合同的理由

原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行合同义务。合同签订后，被告向原告交纳两套房屋首付款，剩余房款以涉案房屋按揭*款贷**的形式从银行*款贷**支付原告，原告在收到全部房款后，已按合同约定向原告交付两套房屋，双方的《商品房买卖合同》主合同义务已履行完毕。

由于被告所购房屋50%的房款是由银行*款贷**所支付，银行为保障其*款贷**能够安全收回，不仅要求被告以其期房进行抵押并办理抵押登记手续，而且要求原告为被告的*款贷**提供担保，在被告不能按期偿还*款贷**时，可以按照约定以抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿或者扣除原告在其处的保证金以偿还被告所欠*款贷**。本案中，被告在偿还部分按揭*款贷**后，未能按期支付余下*款贷**，银行按约定扣除了原告的保证金，原告基于该事实，在履行了部分保证责任后，作为保证人依法向被告行使追偿权，双方之间形成担保追偿的合同关系。

本案原、被告订立补充协议采用的是格式条款，原告作为提供格式的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。从《合同补充协议》第二条第四款第二项内容可以看出，原告在双方的《商品房买卖合同》已履行完毕后，在其承担担保责任期间，如因被告累计超过三次逾期还款，导致银行扣划出卖人保证金，原告有权单方通知买受人解除合同。

原告代偿的*款贷**本息为427401.4元，被告的房屋当时合同价值为300余万元，目前的房屋市场价值更高。如果因原告代偿*款贷**本息40余万元就解除双方已履行完毕价值达300余万元的房屋买卖合同，对被告来讲显失公平，该约定加重了被告的责任、排除被告的主要权利，故该格式条款应属无效。原告据此解除与原告的《商品房买卖合同》，不符合法律规定，故其要求确认双方签订的《商品房买卖合同》予以解除的请求，不予支持。

但原告作为保证人在承担保证责任后，可以依法向被告追偿。故其要求被告支付其代偿的*款贷**427401.4元，法院予以支持。被告未按期偿还银行*款贷**，导致原告保证金被扣，其行为构成违约，应按约定向原告支付违约金，但双方约定按代偿款项总额的日1%计算损失过高，法院酌定被告按照原告实际代偿金额（427401.4元）的30%赔偿原告，向原告支付违约金128220元，原告要求过高部分，不予支持。