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房子是刚需，结婚、育儿都需要居住，因而很多人热衷于炒房，认为投资房地产是一笔非常划算的买卖。

日本人也这样想，于是在80年代经济起飞后，他们迅速的投资房地产。然而在上世纪90年代，日本的房地产却突然崩溃，房价的大幅度下跌，引发了一轮经济危机。

那些*款贷**买房的人，一夜之间背上了巨额债务，手中的房子也不值钱了，很多人生活艰难，甚至于跳楼自杀。

那么，日本那些没有钱买房或者是手上有钱但保持理性观望的人，后来都怎么样了？

“广场协议”影响了日本经济

由于二战期间，日本主要依靠着军工企业发展经济，因此二战一结束，日本的军工行业面临衰败，国内失业率上升，日本的经济萧条。

1949年，美国为了和苏联争霸，便打算扶持日本，让日本成为自己的小弟牵制苏联。

由于日本的基础工业并未遭到破坏，人民的受教育程度高，再加上朝鲜战争时美国的很多军工用品都从日本购买，导致日本的经济迅速起飞，在上世纪60年代，就已经实现了复苏。

原本在二战后，日本需要支付中国、美国等国家540亿美元，作为战争赔款。

然而在美国的帮助下，日本赖掉了很多战争赔款，一共仅支付出去22.3亿美元，这点钱根本没有对日本的经济有什么打击。

等到了上世纪80年代，美国因为财政赤字和贸易赤字，而使得美国在对外贸易中，出现了严重的逆差，也就是交易中的进口额远远大于出口额。

美国的制造业遇到了困境，资产外流，日本产的汽车在美国大街上随处可见，美国人自己的汽车却卖不出去，这就会导致美国经济危机，工人失业。

美国人对此非常愤怒，*日反**情绪高涨，街头上有很多宣传“*制抵**日货”标语的人们，甚至有群众动手打砸四十多辆日本汽车。

为了挽回局面，美国的各大企业和相关利益团体，便建议美国政府让日元升值。

其实，由于日本当时是第二大经济体，很多国家都愿意用日元作为结算货币，外币储备增加，对外贸易顺差等等因素，因此按理来说，日本是应该升值的。

但是当时日本的银行频繁入市，进行干预，导致日元一直没有升值，因此，这才有了广场协议。

1985年9月，美国为了处理国内的赤字困境，便和日本、英国等几个国家在纽约广场饭店开了一次会议。

会议的内容便是联合干预外汇市场，通过大量抛售美元等种种手段，达成让美元贬值的目的。

在广场协议后，美国成为了债务国，日本成为了世界上最大的债权国，由于国外的资金涌入，美国的经济发生了好转，而日本的经济变化就比较复杂了。

仅仅在签订协议的三个月后，日元就已经升值了20%，此时的200日元可以兑换1美元。

在1987年，也就是签订协议的一年多后，120日元可以兑换1美元。

由于日元对于美元快速升值，使得日本人花钱变得大手大脚了起来，他们在全世界各地投资和消费。

很多古董字画的拍卖会上，一出现日本人，竞拍后的成交价就要高上不少。

男人热衷于购买高档名酒，女人在全世界各地买奢侈品。

日本资源匮乏，石油严重依赖进口，恰好国际上那段时间油价下跌，因此日本的进口额没有上涨反而下跌了。

纺织品、食品等劳动密集型产业出口额大幅度下降，这些行业也遭受了打击。

日本的产业结构发生了变化，金融和房地产等第三产业发展迅猛，很多日本人靠着炒房而暴富，甚至于车企等其他行业领域的老板也搞起了房地产。

但是这时候的他们还没有意识到房地产市场的泡沫，盲目的自信乐观，甚至有人*款贷**去炒房，在全世界各地投资房地产。

由于日本专家的频繁“建议”，将房地产形势描述的一片大好，普通的老百姓也冒起了风险，赌上需要还款一辈子的赌注，在日本购买房子。

当时一套普通的房子都有好几千人排队，房价被炒的虚高，为了缓解供不应求的疯狂抢房行为，甚至进行了摇号政策。

日本政府看到房地产泡沫越来越严重，在1989年开始出手干预，实行紧缩性货币政策，让银行将*款贷**利率上调两倍多，由2.5%变为了6%。

于是，房地产泡沫开始破裂，日本繁荣的经济也进入了停滞的十年。

房地产泡沫对于日本人的影响

若是光日本政府出手也便罢了，可是美国偏偏要再给一棒子，严厉抨击日本股市，让日本银行的持企业股票标准由原来的5%变为了2%。

这一下，让投资者对日本股票丧失了信心，日本股票在1990年下半年大幅度下跌，很多股民一下子傻了眼。

由于紧缩性货币政策，导致日本土地价格下跌，开发商也没钱继续建楼了，很多人都跑路了。

市场上一片乱象，银行的日子也不好过，由于*款贷**坏账的出现，一些银行都被迫倒闭了。

虽然银行倒闭了，但是钱终归是要还的，只不过是从欠这个银行的钱，转到了欠另一个银行的钱罢了，因此压在老百姓和企业家心中的巨石还没有除去。

日本原本是实行了四年的扩张性货币政策，低利率让老百姓敢于花钱投资，信心倍增，但是由于政策转变的太快，很多人都来不及反应，因而使得老百姓信心丧失，变得畏首畏尾，不敢投资和花钱了。

没有人接着买房，使得房地产的价格迅速下降，有的人为了还银行*款贷**，急于抛售，可是很少有人敢接盘。

大家都持观望态度，看看这个房价到底会降到什么程度。

从1990年到1995年，房价下降了六成，这就意味着原来一千万日元的房子，只需要四百万日元就能买下来。

负债累累的企业家一辈子也换不完那些*款贷**，很多人都跳楼了。

对于普通平民而言，若是全款买房的，房价下跌后手上只是少了些可以活动的现金，心里虽然苦涩，但是也能对付着生活。

可是*款贷**买房的平民，便比较惨烈了，他们为了买房子花光了自己多年的积蓄，没想到短短几年过去了，房价暴跌，自己欠了银行的债，恐怕要一辈子才能还清。

若是当初晚一点购房，可能就不用欠银行*款贷**了，如今不仅因为还不起*款贷**而面临着失去房子的现状，当初的资金也没有了，因此*款贷**买房的人，心中异常苦涩。

对于那些还没有买房的人，若是手里有闲钱在泡沫时保持观望态度，没有被“专家”忽悠，没有为了暴富而投机取巧，算是赚了大便宜，能够以极低的价格入手自己心仪的房子。

那些因为没钱而没能买房的人，算是躲过了一劫，不会因为买房子而让他们本就贫穷的生活雪上加霜了，房地产泡沫的破裂对于他们来说更像是看了一场戏“眼见高楼起，又见高楼塌。”

然而房地产泡沫的破裂对于日本所有人整体的经济和发展来说，都是害处很大的。

因为房地产泡沫会造成一系列连锁反应，投资者不敢投资，先是和房地产相关的水泥钢筋等企业业务萎靡，后来大部分企业都面临资金困难问题，员工便面临着降薪和失业的问题。

许多人到处奔波找工作，为了省钱甚至于睡到了大马路上，每天只吃一个饭团，可是投的上百个简历，依旧无人问津。

女人开始变卖家里值钱的家具、奢侈品和首饰，可是谁都缺钱，并没有人愿意买。

没有了钱，便也引发了各种家里矛盾，在多日争吵后，人们发现解决不了实际问题，感情也淡了，便选择了离婚，各奔东西，在那期间日本人离婚率上涨了50%。

原本人们都等待着，以为很快便会迎来转机，日本政府总得做点什么吧？

可是日本人在等待中彻底失望了，眼睁睁的看着房价从15亿日元，降到了700万日元，眼睁睁的等了十年、二十年、三十年，房价依旧没有上涨的趋势。

原本在前几年还叫嚣着“买下美国”的日本人，都不再具有购买力了。

当初的美国人嘲笑日本人“人傻钱多”，后来的日本人大骂美国人是*子骗**，直呼自己“上当受骗”。

日本媒体不再宣传买房炒房，只能一遍遍的描述着日本经济低迷的现状，所谓的“专家”早就销声匿迹，或许已经回归了资本家的身份。

到底“广场协议”是不是美国专门为日本设置的陷阱，也未可知。

房地产泡沫改变了日本人的生活

其实，广场协议只是一个诱因，当初同样参加了广场协议的德国，同日本的情况差不多，也有着升值的压力。

但是德国政府却没有日本这么“飘”，而是把重心放在经济发展建设上，首先是确保产业、物价的稳定，而不是盲目的降低利率。

因而德国并没有像日本一样走向经济停滞甚至衰退。

其实，日本选择在海外各地投资，也有着他们自己的考虑。

当时像中国等拥有雄厚劳动力的发展中国家崛起，日本的制造业也逐渐在国际市场上不占优势，他们不得不把资本转向高技术、更精细化的产业。

况且日本本就地少人多，资源狭小，不能仅仅局限于这个岛中，很多有能力的企业，便选择了去海外投资建厂，也是做好了长远的打算。

因此日本的经济并不是全面萧条、直线下滑的，像是电子产品和汽车制造等领域，仍旧有很强的发展势头。

后来，日本很多没有房子的人，选择了租房生活，由于相关福利以及政府完善了租房政策，因而很多符合标准的员工会有租房补贴，租房子是一个风险小、较为划算的选择。

买了房子虽然稳定，但是却也因为固定住所，而导致了换工作时的不便利，可能工资高、待遇好的工作需要的通勤时间更长，这也是租房子的好处，可以方便更换住所。

有人分析，日本年轻人不愿意购房，一方面很多人对未来的收入保持担忧，害怕自己失业，另一方面，日本银行也不愿意把钱借给没有稳定工作的人，因而进一步打击了日本人的购房热情。

况且当初批量建房，开发商急于赚钱，这些房子建成后的质量如何，也是一个不确定因素，毕竟房子可是个大事，所以很多人都不敢随意去买。

日本年轻人消费也更加慎重了起来，毕竟亲眼目睹了父辈是如何在房地产行业亏得血本无归的，很多年轻人都进入了低欲望时代，只花自己能力范围内的钱。

2012年，安倍晋三再次上台，带领着日本进行经济改革，颁布了鼓励购房政策、开放外来劳工入境促进房地产需求、降低利率等，让日本的经济复苏，日本也算是从多年的困境中缓过来了。

日本的历史教训值得借鉴，对于我们中国人来说，房子也是十分重要的，在一线二线的大城市，年轻人买房也不得不选择“啃老”，甚至背上了几十年的债务。

若是买房为了刚需，尚且可以理解，若是仅仅为了投资，想要变成“包租婆”，可以过上不用工作，靠着收租便能躺着生活的人，就要好好掂量了。

日本房价崩溃后，很多住房闲置，逼得地方政府做出了“白送”的举措。

当然，这个免费的午餐也并不好吃，日本老龄化严重，年轻人集中在大城市中心，那些偏远地区的房子都空置了下来。

这些房子设置简陋，还要交巨额遗产税，大多年轻人宁愿选择租房，也不愿意要日本政府白送的房子。

说归到底，还是实体兴国，做任何事情都要稳扎稳打，当房子远远超过了其本身的价值，逐渐成为了金融产品后，就要做好投资亏损的准备。

毕竟股票有涨有跌，普通股民受到的消息往往是滞后的，房地产市场也是如此，往往最后一批接盘的是普通老百姓，他们被资本家忽悠的搭上了自己一辈子的血汗钱。

日本当年没有买房子的人，在日本1990年之后的二十年，可能会过得相对安逸一些。

参考文献：

人民网：《日本房地产市场“冰火”两重天》