01 案例要点
借名买房后房屋权属发生争议，权属判定、房屋查封、 违反公序良俗 、行为 风险 。
02 案情回顾
徐某与曾某签署《房屋代持协议》，约定由曾某代徐某购买位于北京市朝阳区东四环北路的某房屋（以下简称涉案房屋），由徐某享有所有权，且徐某有权要求曾某随时配合办理房屋过户登记手续。协议签订后，曾某代徐某与北京某房地产开发有限公司签署关于购买涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，由徐某实际出资购买涉案房屋。房屋交付后，曾某取得涉案房屋的不动产权证书。后因曾某另有民间借贷纠纷导致债权人向法院申请将曾某名下该房屋保全查封，一审判决认为该房屋实际权属应为徐某，故法院并没有支持债权人诉求并对房屋予以解封，经此风波后徐某为避免夜长梦多，取得购房资质后于19年将曾某诉至法院要求其配合完成权属转移登记，法院判决双方在判决书生效十日内 完成过户登记 ，遂该房屋权属转移至徐某名下。
但债权人对于一审及二审判决结果表示不服，遂诉至最高院申请撤销二审判决并判定徐某与曾某之间的 代持协议无效 。
03 法院判决
一审、二审法院认为 ：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。借名买房是指当事人协议约定，一方以他人名义购买房屋，实际支付购房款，并将房屋登记在他人名下，由借名一方实际享有房屋权益。
本案中综合徐某提交证据与双方当事人陈述，徐某与曾某签订的《房产代持协议》系双方真实意思表示，涉案房屋的购房款均由徐某支付，房屋由徐某实际居住使用，房屋权利证书、购房合同、购房发票、税费凭证、物业票据等均由徐某持有和保管，且涉案房屋系商品房，具备上市交易的条件，徐某与曾某之间借名买房协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反相关法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应依约履行。同时执行法院判决书等生效判决中也就徐某和曾某之间形成的借名买房关系进行确认，并据此解除了涉案房屋的查封。
最高院认为 ：
1、徐某在当时已有两套住房的情况下仍借曾某之名另行买房， 目的就是在于规避政府的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，将会影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序 。故徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因 违背公序良俗 而应认定 无效 ，徐某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
2、徐某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。《民法典》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“ 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 ”根据前述法律确立的 物权公示原则 和 不动产物权登记生效原则 ，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《最高人民法院关于适用<物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案徐某借用曾某名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。 在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。 这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是 借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险 。故仅依据借名买房协议，徐某并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐某因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，最高院予以纠正。
3、徐某与曾某之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐某在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。徐某在本案前已取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。至此，在对曾某的执行程序中，债权人主张继续执行已经归属于徐某的案涉房屋，已然不具有事实基础和法律依据，不应予以支持。
徐某为规避国家限购政策而借名买房，有违 公序良俗 原则，案涉借名买房 合同应认定为无效 ，但其嗣后通过消除限购政策障碍 补正了合同效力 ，并通过生效判决的执行而 完成了不动产登记 ，成为案涉房屋所有权人。在最高院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，债权人在对曾某的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐某的房屋，缺乏理据，不予支持。原审判决适用法律虽有错误，但是徐某已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。因此维持原判，徐某享有涉案房屋的所有权。
04 法律分析
一、借名买房原因：
（一）规避法律、政策：
1.规避房屋限购令政策；
2.规避限贷令以及其他*款贷**障碍；
3.简便手续、减少税费；
（二）享受特定购房优惠；
（三）隐藏真实的财产信息；
（四）其他原因。
二、 借名买房的风险 ：
1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人 无法取得房屋产权。
2.借名购买普通房屋的，因各种原因（如房屋涨价对“借名好处费”金额不满）登记购房人 反悔不承认 借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。
3. 第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。 如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
4. 房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。
05 法务建议
对于借名买房，目前虽并未明令禁止，但考虑到其违反公序良俗等行为风险， 仍可能导致法院判定合同无效 ，借名买房需慎重考虑！
如已经“借名买房”，也要做好相关应对措施，如：
1、证据材料及产证保管（如：首付款、装修款、物业费等付款凭证，购房合同、借名买房合同等）
2、取得购房资格后第一时间过户，消除风险因素。
来源：裁判文书网