动笔之前，又忍不住偷懒刷了把抖音
一辆03年的老本田雅阁，翻新的全过程，很震撼
发动机、全车漆、底盘、座椅、方向盘、大灯……
想起了我的A4，也已经5年半了
也奢望能够开得很久，因为她陪伴着我的生活，彼此熟悉
这几天，被所有关于军运会的消息刷屏
像过年似的，武汉人好久没有这么真实的兴奋过了
走在街上，能感受到大年初一都不曾有的氛围
武汉，每天不一样
2019年10月11日，有一条新闻消息，被淹没了
《楚天都市报》报道，武汉市已启动121个老旧小区改造，涉及4.91万户居民
3个月前，住建部专门出台了棚改变旧改的政策，范围涵盖全国近17万个小区、上亿居民
武汉旧改，终于来了！
01
朋友们会想，棚改就改的，好像跟咱关系不大
其实，跟每个人都息息相关
棚改，直接推倒重来
旧改，在原有基础上改造
棚改货币化使得棚改的性质发生了根本的转变
房子被*迁拆**后的住户，一定要花钱买房的，这个是刚性需求
还是有消费力支撑的刚需
也是过去几年，房价上涨动力的主要因素
比如我的大姨，就是棉花街*迁拆**后，买了梦寐以求的福星惠誉汉阳城
“旧改”则不同，它更像是普惠性政策，涉及范围大
通过对配套设施、小区外立面、增设电梯等重新翻新或是改造
但不会涉及到人口迁移，以及催生新的购房需求
又比如我家附近的鹦鹉花园小区，2000年的房子，很多多层楼房自己加装了电梯，方便高楼层住户上下
家里有老破小等着*迁拆**的
想买套老破小*迁拆**后获得财富暴击的
老破小大量挂牌后，对于郊区房的冲击
完成旧改后的 老破 小，价值还能不能迎来第二春
都是朋友们，需要面对的问题
还能说棚改变旧改的新闻，与自己无关吗？
02
首先，旗帜鲜明的阐明一个观点
但凡以投资为目的，而购入老破小的想法，都是不合适的
微观上，来看看武汉各个热门版块的价格
汉阳钟家村腰路堤
自力新村 ，96年建成，目前二手房价格18000元/平
鹦鹉花园， 01年建成，目前二手房价格19000元/平
福星惠誉汉阳城，14年建成，目前二手房价格19000元/平——25000元/平
汉口江汉路
联保小区，95年建成，目前二手房价格为20000元/平
华中社区，96年建成，目前二手房价格为22000元/平
宝丽金中央荣御，12年建成，目前二手房价格为26000元/平（精装）
世纪江尚，16年建成，目前二手房价格为29000/平——34000元/平
武昌卓刀泉
绿汀雅境，06年建成，目前二手房价格为18000元/平
保利拉菲，12年建成，目前二手房价格为21000元/平
保利大都会尚湖，新房在售，22000元/平（精装）
单从价格来看，很多老破小并没有随着年龄的增加而折价
二十几年的房龄，跟几年房龄的次新房，差得不多
甚至有的小户型，单价还超过新房、次新房
这背后，是*迁拆**带来的巨大财富机会
钟家村片区，我大姨家上半年刚*迁拆**，一个平方3万
着急用钱的老破小业主，挂个2万，感觉都是跳楼价了
越老越破的房子，越有人买
因为*迁拆**的价格，肯定比入手价高不少
棚改变旧改后，可能2万/平入手的自力新村，不拆了
想租出价格来，先问问老鼠大哥们同意不
宏观上，看看此次政策出台的背景
棚户区改造始于2005年东北地区林业棚户区，主要方式为政府主导建立保障性住房满足棚户区居民的住房需求
2015年，棚改货币化面世
通过政策上，财政上以极其激进的方式启动了一场全国性的楼市狂欢
2015-2018年间，央妈通过PSL（抵押补充*款贷**）印钞3万亿
2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年、2017年，这一比率上升至29.9%、48.5%、53.9%
通过这一举措，短短3年间彻底扭转三四线城市的楼市命运
天才般构想的棚改大招一出，既完美消化了房地产市场库存，也促进了经济的发展，一石二鸟
其实，从2018年开始，在政策方面
多省份改变货币化安置表述，预计棚改货币化安置比例上升有限
在需求方面，棚改货币化安置透支了三四线城市住房需求，2017年棚改对于房地产销售拉动已经达到最高点，2018年边际弱化已有所体现，并出现背离
棚改货币化实施的这几年，各地房价是一飞冲天，无论是从防范金融风险上，还是房价的调控政策上，棚改政策退坡，势在必行
车开得太快，还不能急刹车
通过旧改政策的切入，延续原有的基建投入，逐步转型调整，从而实现稳经济，稳经济，稳预期等“六稳”的重要举措
总结一下这个篇章，怕老秦没有讲清楚
棚改变旧改，是楼市风险软着陆的必然选择，抑制了大拆大建
老破小业主已经感受到了政策效应，卖不出去
选择默不作声，不降价的硬抗
毕竟，这也是自己资产，有定价权
但投资的朋友，要擦亮双眼了
尽管无法感知政策带来的变化，但相信一句话
只有错买的，没有错卖的，哪有那么多的漏可捡。
03
预想一下未来的武汉楼市，最大的难题在于
三环外的区域不成熟，产品新
三环内的区域，要么价格高，要么老破小
刚需刚改的朋友，两头为难，鱼和熊掌，不能兼得
当然，有钱的主，爱谁谁
除了轻轨，啥都没有的二七滨江都有人花3、5万/平，去买
设想一下，老破小对配套设施、小区外立面、增设电梯等重新翻新或是改造，提高居民小区的生活品质，具体为：
一是保基本的配套设施，如水、电、气、路等市政设施的维修完善；
二是提升类的基础设施，如公共活动场地、停车场、物业等的配建；
三是完善公共服务类内容，如养老、抚幼、便利店等
能够改变“老”、“破”的现状
而大量老破小由于*迁拆**预期的改变，价格会趋于理性
这样一来，在郊区房与市区老破小之间，会出现一种新的竞争关系
有点类似于二手车市场
在国外，二手车很常见，很多明星也买二手车
因为二手车有着很严格的质量规范及售后服务，车价又便宜，很受欢迎
举个例子
（北京劲松小区改造试点）
不难看出，这处老破小在改造升级后，品质立马高出一大截
能够满足刚需刚改，对于生活水平的追求，又不离开三环内的诉求
此时，问题又来了
旧改后的房子，会不会迎来价格的二次上涨
比如北上广深，旧改的老房子会换发第二春
完全是因为在这些城市，老城区中心的地越来越稀缺，越来越值钱
并且二手房，已经成为这些城市的交易主体
2018年
北京二手房已经占到了整个市场住宅交易量的87%
上海二手房交易数量占整个市场交易量的75%左右
武汉住宅市场2019年1月至5月， 二手住宅累计成交32857套， 成交面积308.89万平方米， 环比增长37.10%，同比增长17.06%
从新房二手房成交比例来看，武汉二手住宅成交占比已高达34.30%
但和一线城市比，新房市场还是有长足的发展空间
大武汉全境面积8494.41平方公里，已建成区仅为628平方公里
还有大量的土地，有待开发，完全是另一种发展规划
城市大，负担就小，完全不缺土地
想发展，绝对可以通过规划建设新区来实现
城市界面、公共设施任性的在一张白纸上肆意挥霍
地铁引过去，学校盖起来，配套设施完全不输给以往的老城区
因此，旧改后的老破小和四环附近的新房之间
形成了一种制衡，促进彼此的良性发展
能够满足现阶段武汉刚需刚改的居住需求。
04
投资老破小
居住老破小讲完后
最后来谈谈，持有老破小
理论上来说，武汉的老破小也不是一定没有春天
什么时候二手房的成交量赶超新房市场，其价值会得到认同
前面说到，武汉太大，建成区面积才十分之一不到
还有大量的土地，需要开发、城市化
对于地产的态度，上层肯定是偏爱新房的
毕竟，开发商能够帮忙修建写字楼、商城、学校、幼儿园等公建配套
有一个数据，在不久前长城汇举办了2019年写字楼行业创新突破大观论坛上
殷跃建老师分享了一个统计成果，关于武汉土地收入占地方财政收入的比值，2018年高达87.30%
直观说明，上层对于新房市场的依赖程度
在未来很长一段时间，都是唇齿相依的亲密关系
（来源：武汉城建专家殷跃建教授）
如果不着急用钱，当然可以持有老破小
因为卖了之后，拿着钱也不知道干嘛，最后可能还是要买房
假如可以预见的未来，需要用钱，买房、求学、周转……
我劝您尽快出手，因为未来真的会有大量的老破小挂牌
还有一个大数据支持
如今整个中国的人均房子套数是1.12套，某种意义上说，所有人都解决了居住的问题
这个人均1.12套，老破小有多少比例呢
根据不完全统计
60%是三房以下
78%是6层以下没有电梯
26%没有卫生间和独立厨房
15%的房龄超过30年
市场上大部分的房子都是老破小，拥有一套老破小的朋友想要去购买第二套房产
结果是，一边越来越多的比例的人在买二套，然后也有越来越多的人把自己的老破小要挂牌卖掉
而抛掉的产品类型有两个，一个是迁移过程中老家的房子，一个就是市区的老破小
老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势
说了这么多，就是希望大家对于老破小有一个全新的认识
旧改时代下，不*迁拆**的老破小，朋友们应该有一个什么样的态度
老秦应该讲清楚了，个人愚见，您多批评！
写在最后：
之前去香港旅游，也是我到过最远最洋气的地方
云吞面、咖喱鱼蛋、鸳鸯奶茶、叉烧饭……
对于男人，最难忘的还是香港街头的车
形形色色的老爷车，保养得都非常好
有一种看不出款式的老当益壮
我曾经也有一辆奇瑞瑞虎，我们一起，经历很多
也想一直开下去，可是奇瑞奇瑞、修车排队还真不是浪得虚名
不得已还是卖了
开篇的本田跟文末的奇瑞
都是老车，一个是老车、一个是老破车
一个保养之后，还有使用价值
一个寿命到了，应该早日脱手
有一些户型、建筑质量很好的老房子
只是差一步电梯、一些停车位，改造之后，还是很棒的
遗憾的是，武汉只是有一些，准确的说是十几个。