导读： 去年在北京流行起了垫资买房，然后再做银行抵押经营贷的现象，北京俗称“代购”，但是这样操作的风险很大，一些中介为了利益避重就轻，导致了一些用户资金链绷断，损失惨重！

下面我们从从几个方面来解读一下这样操作有什么风险？

一、为什么去年突然流行这种购房方式？

1.这几年北京房价没涨，今年放水比较厉害，很多人担心21年房价上涨；

2.很多二套刚需用户，由于北京二套房首付最少要6成，首付不够，而抵押*款贷**首付比只要3成，以购买300万房产为例：

3.去年国家扶植中小微企业，银行抵押经营贷利率很低 ，现阶段北京抵押*款贷**利率最低可以批到3.6%，而北京二套房利率大概在年化5.88%，以300万*款贷**为例，每月少还3700元，对比如下图：

4.房产中介推波助澜，最近接触的一批用户，大部分都是L和W的经理私下推荐的这种方案，并介绍*款贷**中介，协助办理。

二.这样操作的具体流程是什么样子的？

因为北京抵押消费贷上限是200万同时利率会略高一些，所以大部分客户需要选择抵押经营贷，如果做经营贷就需要名下有公司，所以我们按照最复杂的情况介绍（名下无公司需要过户新公司的情况），具体流程图如下：

三.垫资买房的缺点和风险？

1.一次性成本太高：

a.垫资费用一个月1.8%，凭经验预测大概要45天左右；

b.如果你不是公司法人或股东就需要过户新公司，北京费用在5500-13000不等，而且每年还得缴纳记账和地址费用（每年5000-8000）；

c.如果自己不知道怎么办理，需要找中介机构，因为整个流程太长太繁琐（个人认为比买卖房还麻烦一些），这样就涉及中介费用1%-2%；

d.三方收款费用（或有）0.3%左右；

e. 其他成本（或有）如评估费、下户费、公证费、担保费用。

2.代购买房存在的风险：

1.合规风险：这种操作方式，涉及到资金变相流入房市；

2.法律风险：*款贷**用途不真实，涉及欺诈金融机构；

3.公司风险：名下没有公司的需要过户公司（最好的情况是成立新公司），其中有的公司之前可能有瑕疵比如拖欠税务、涉及违法及经营异常等；

4.被要求提前还款风险：如果公司出现问题（经营异常等），或者出现逾期，银行会要求提前结清*款贷**；

5.审批被拒风险：在没有提前确定*款贷**是否能批贷的情况，就已经垫上资了，如果没有批贷，垫资成本太高，可能造成资金链断裂；

6.三方收款风险：这也是最大的风险，而且常有发生，由于*款贷**只能放到三方收款账户，从而导致的风险；

7.其他风险：由于合规问题，不能写出来。

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