常有人说
我这辈子最大的幸运
就是买了房子。
但是在韩国，现在恰好相反。
韩国的楼市正在经历着至暗时刻
甚至有人觉得
严重程度不亚于欧美银行危机
搞不好还能酿成国家危机
过去的5年
韩国一直是世界上
房价涨幅最快的国家之一
可是最近这几个月跌得让人怀疑人生
在所有发达经济体当中
这是跌的最惨的一个
2月份韩国公寓的价格同比下降了17%
而其中
全球房价最贵的城市之一首尔跌了20%
仁川跌了21.5%
而韩国人家庭财富
有3/4都是和房地产相关的
同时根据21年的数据
韩国家庭的债务和可支配收入的比例
达到了206%
啥意思
债务是收入的两倍
这就意味着房价大跳水
影响的不光是普通买房人
这还没完
现在
还有人要在悬崖上推韩国楼市一把
那就是具有韩国当地特色的租房方式
叫做全租房
这是什么玩意
简单来讲就是
想租我的房子先交我一笔押金
这笔押金大概是这个房子价格的50%到85%左右
然后让人免费住个两年
等两年到期不租了
我再把这笔押金退给人家
如果我家这房子值300万
那这押金就是150万起步
这里就有几个问题了啊
这人要有这150万
干嘛不干脆付个首付自己买房呢
那你说我这房东
我要拿这押金过两年再退回去
我这不是租个寂寞吗
这其实看上去有点奇怪的租房方式
在韩国很长一段时间都是被鼓励的
这又怎么回事呢
上个世纪六七十年代
韩国大量的农村人口进城打工
但是这些农村人口
老家卖房子卖地那点钱
根本不够在城里买房
找银行*款贷**呢
一般这小老百姓根本没法随便贷到
而另外
城里的房东也愁
想搞点投资做生意吧
同样银行不给批*款贷**
连用房子抵押都不行
于是一个想省房租攒钱买房
一个想要低门槛的免息*款贷**
这两边一拍即合
以押代租就变成了全租房
有人就说，那这事都怪银行咯
其实那个年代韩国的金融体系
确实不咋地
全租房的出现
也确实在当时解决了不少问题
到80年代末
韩国90%的租客住的都是全租房
而到了现在
虽然说*款贷**没这么难了
但是全租房他也与时俱进了
你比如现在租客想租个全租房
但是我又拿不出这笔押金怎么办啊
哎有全租房贷那这笔账就很好算了
只要你每个月还的这笔全租贷的*款贷**
利息低于普通房租
你是不是更划算了
而房东那边就更嗨了呀
过去韩国房价疯涨这还不加大杠杆啊
房东拿着押金再去买房
买来的房子再用全租房的形式租出去
拿来的押金再买再租
层层套娃
只要胆子大杠杆足
最初投入可能只有几十万
最终撬动的可却是几十套
甚至是成百上千套房子
有数据显示
光首尔
就出现过4个拥有上千套房子的房王
这银行吧一看
好家伙呀啊
你们这些房东
要再把这租赁合同打包卖出去的话
你把我们的活都干了
而这些房东的炒房行为啊
又进一步助推了房价上涨
是不是感觉很熟悉
是不是感觉有点不对劲了呀
这个套路啊必须要有一个前提
那就是房价一直涨
租客一直有
一旦情况改变，这套娃只要一层爆了
紧接着就是连环爆
这情况还真就发生了
都知道韩国生育率世界倒数
连首尔的人口都在年年减少
16年跌破1,000万了
22年不到950万人
预计到2050年将会减少到700多万
这年轻人数量减少
再加上韩国高度内卷固化的社会阶层
人对房子的需求是不是就少了
而另外一方面呢
韩国根据美联储的步伐
也开启了史上最大规模的加息
从21年8月一直加到现在
这直接导致房贷全租贷大幅上升
于是这韩国房价暴跌
而那些拿着押金层层投资房产的房东
这资产就开始大幅贬值
而同时因为利息上升
全租贷就变得不咋地划算了
大量租客就转去租月租房了
2022年韩国房屋租赁合同里面呢
月租房的数量首次超过了全租房
你看刚才说这两个前提全没了
这房东就面临着没钱退押金
又找不着新租客的境地
踩踏就开始了
房东不得不卖了房子再退押金
而越抛售房价越下跌越还不出押金
只能再接着抛售接着退钱
再接着房价大跌
这相当于
全租房的那些房东们炒房
炒着炒着炒爆仓了
去年开始
房东跑路
出意外或者干脆失踪的事件开始变多
比如去年的10月份
在韩国拥有
1,000多套房子的一位金某啊
去世了
身后还欠了一堆租客的押金还不出来
把房子卖了都不够还
最终呢也没人愿意帮他善后
以至于有些韩国网友就觉得说
这怕不是假死真跑路吧
而整个2022年
因为全租房还款失败而提出的保险
索赔同比增加了一倍多
而金额达到了创纪录的1.17万亿韩元
合成人民币大概是61个亿
这还都是投了保险的
那些没投保险的租客呢
只能眼睁睁看着
自己几十万的押金积蓄
打了水漂
韩国有专家预计
今年的情况将会发生史上
最大规模的全租诈骗损失
而且最多预估会达到1.8万亿韩元
韩国楼市何去何从，如果持续恶劣下去甚至要影响整个韩国的发展。
