增城的房子，伤了很多买房人的心。
缘何？——房价涨得慢，跌得快。
跌了多少？
19-23年，平均跌幅2000~3000元/㎡，部分楼盘4000~5000元/㎡，也就是一套房子亏了20~50万，跌幅15~30%。
几个知名开发商楼盘的跌幅：
新塘华润公园上城，21年入市均价2.86万/㎡，23年均价2.44万/㎡， 跌幅0.42万/㎡。
荔城凯德凯荔花园，20年入市均价2.17万/㎡，23年均价1.87万/㎡， 跌幅0.30万/㎡。
山田保利大国璟，20年入市均价2.03万/㎡，21年高点2.18万/㎡，23年均价1.88万/㎡， 高点跌幅0.30万/㎡。
朱村云溪四季，19年1.67万/㎡，23年1.39万/㎡， 跌幅0.28万/㎡。
中新万科城，20年入市1.90万/㎡，23年1.65万/㎡， 跌幅0.25万/㎡。
也就是说，增城的房子，几乎普跌，全部沦陷。
不仅是买了房的业主亏钱，拿了地的开发商也是赔本赚吆喝。
那增城的房子，还能买吗？怎么买？
Part 1
增城的房价，为什么老是跌？
明明已经是广州房价洼地，号称东部大粮仓、刚需集中地的增城， 每年成交量都位列各区第一，为什么房价还是跌跌不休？
说白了：
1.1 楼盘太多，竞争太大，开发商价格战一触即发
据房天下的数据显示， 增城目前在售或推广的楼盘数量就有151个之多， 这还不包括众多还没开始宣传推广的项目。
这些在售项目里面， 存在多个任性的超级大盘，尤其喜欢动不动就降价。
如合生湖山花园、敏捷绿湖首府、合景誉山国际、金地香山湖，这些项目地价便宜，开发商定价灵活，只要市场稍有不顺，他们都有降价跑量的底气，不管卖多卖少都有得赚。
1.2 基建太差，城市发展缓慢，配套不足
增城主力客户为市区刚需外溢客，沿着地铁13号线及21号线外溢。
而尴尬的是， 增城的历史发展动线与广州的脉络存在断档，板块价值未跟上置业需求的流动。
增城发展最成熟的老城区域荔城，远离广州市区，历史的发展重心及基建投放压根不在目前联通市区的地铁线周边。
成交主力板块的增城新塘，属于强工业镇区，但城市发展碎片化严重，城市界面村厂交错，观感有如三四线小县城，难言城市质感。
随21号线联通后大热的地铁沿线板块，目前只能作为“过渡性睡城”，典型的凭空造城，历史发展基础非常薄弱，板块规划概念众多，但目前除了地铁兑现外，其余兑现均不痛不痒未成规模。板块的发展呈现东西走向的条线状特点。
1.3 不限购优势弱化，政策及市场扰动下客户容量收缩，开发商流量压力加剧
增城作为外溢型市场，楼市的行情要看上游板块的脸色，导致的结果就是跟涨领跌。
当年，增城置业的最大优势是不限购，如今这个优势正逐步弱化，政策优势不足，只能依靠低价不断不断吸引更低价位的购买力。
①18年底，广州逐步取消限价双合同，市场置业首付门槛降低，一波因首付压力外溢增城的客户回流市区。
②21年，黄埔、南沙放松人才购房政策，同年南沙高速地铁开通，市区外溢客户又多了可选购房区域，增城又面临一波客户分流。
③22年，周边城市佛山、东莞取消全域限购。同为2万价位的佛山临广，具有了跟增城一样的政策优势。
作为外溢型市场，上游市场火热，客户才受价格挤压外溢置业；上游市场冷清，客户则更多考虑本位板块上车，下游市场骤冷。
这就决定了增城是跟随型板块，价格敏感，跟涨领跌。
过去的两年，增城上游的黄埔，受市场下行、房企暴雷的影响，黄埔黄陂、知识城南、东区街道等区域均有楼盘降价，对外溢增城的客户又实现了一波截留，外溢下游链条的增城，日子不可谓不难过。
Part 2
增城的未来怎么样，能不能买？
增城能不能买，关键看片区未来有没有价值跃升的机会。
我们发现：增城市场的基本面，历史包袱重，蓝图未成形，片区的均好提升并不现实，只有极个别地方可能存在价值红利。
首先看供求：未来增城的供求关系仍是一塌糊涂，竞争激烈。
增城的历史包袱有多重？
住宅土地存量面积，超过1000万方，按每年去化200万方的速度，还需要卖5年，增城，货量太多！
况且未来，财政需求下增城仍将源源不断地供地，23年的供地蓝皮书披露，增城全年计划供应宅地体量为214万方。历史存货都卖不完，新的竞争选手还踊跃进场，为了吸引开发商买地，地价也将越来越低。
其次看刚需客户最关注的地铁：短期再次轮空，5年内还是只能依靠现有的13号线及21号线。
目前广州在建设的最新地铁规划为第三期，规划期2017~2023年，受前几年疫情影响进度有所滞后，目前建设进度也已到后半程。
这一期的地铁规划， 市区线网密度明显提升，外围的增城、从化还是只能吃老本，依靠原有线路，没有新的增量。而这些历史线路的利好，都已反映在目前的市场定价之中。
有的朋友可能会问，目前增城的很多楼盘都说周边规划了地铁，这如何理解？
对不起， 所有地铁的规划，请以最终国家发改委批复的为准， 只有国家发改委的批复戳戳是最具权威，这意味着距离动工只有一步之遥。
除此之外的所有规划，一是仍有不确定性，二是落地周期漫长，至少得5~10年。
关于广州地铁第三期的规划解读，感兴趣的读者可戳历史文章：广州地铁第三期的秘密，都在这里
最后是关于产业：点状发展，规模化的需求导入仍需时间。
增城区域范围过大，产业布局多点开花但规模效应尚未成型。
增城的产业相对聚集于新塘及荔城区域，新塘永宁一带已集聚菜鸟网络、富士康、广汽本田、中汽研华南基地等产业。
作为新塘门面的TOD片区，引入了凯达尔、保利金融中心、新世界等项目，但仍未形成集群化的产业上楼办公。凯德尔项目更是因股东负债问题，陷入了尴尬的拍卖停工境地。
而荔城区属于增城传统政治经济文教中心，发展已趋成熟，但对周边带动力有限，目前城市南拓石滩挂绿新城，却也因产业导入慢、供地放量过多，导致片区开发商苦不堪言，华侨城、合景、正荣、珠江投资等项目深陷泥潭。
21号线沿线，曾高规格打造科教城及引入富士康科技小镇， 也因此是广汕公路带最具城市界面感的区域。
科教城经过了漫长的建设周期，近年将有部分院校投入使用，随着希音在中新买地做为供应链中心，算是盘活了中新到凤岗这一带，未来的人口会有一定的增长。
片区的发展参差不齐，轨交的概念已被市场反复炒作，历史的存量包袱仍在加码。
增城的楼市基本面，注定了未来不会有明朗的增长空间，投资请果断远离，预算可选的情况下，往城市上游板块买也才是明智之选。
另一方面，房价的回落是把价格与价值进行拟合，泡沫正在出清，价格秩序正在重构，单价1~2字头的房价，寻遍广州却也屈指可数，预算限制下的刚需上车过渡以及地缘置业，尚且可以考虑进场，作为临时性的过渡需求，不求增值，但求居住的舒适及家门口的生活烟火气。
Part 3
增城的板块价值排序，怎么买？
增城买房核心逻辑：沿轨交、寻配套、避毒点，回归项目周边3公里去做价值判断，不要再相信画饼。
板块价值上，有轨交＞无轨交，有学校＞无学校，强配套＞弱配套，轨交及教育是未来房子置换流通的核心加持，购房时亲自去考察项目周边3km的配套及兑现。
①沿轨交：轨交动线就是核心外溢动线。
沿着珠江新城、老黄埔的外溢动线，增城新塘及环新塘＞永宁＞仙村， 随着在建13号线二期的贯通，未来增城新塘可实现直达珠江新城。
沿着天河智慧城、黄埔科学城的外溢动线，中新、凤岗＞朱村、坑贝、山田等站点。
增城荔城、荔湖新城、增江、石滩等区域，地理距离跨度过大，市区外溢置业逻辑不成立，尽量远离，仅适合本地地缘需求。
②寻配套：优选学校、其次商业，要确定性不要规划。
近几年开发商为了加速楼盘去化，多会斥资引入知名教育品牌，但前期购房阶段不可轻信，仍需以确定性的文件签署及官方说明为准。
同时要留意可能的入学规则，在开发商及政府官方等多渠道进行求证，避免后续维权困扰。
③避毒点：规避迷你小盘、规避大面积产品、规避暴雷企业、规避库存黑洞。
迷你小盘未来二手发声弱，流通性受限，且单盘商业、配套势能较差，在竞品扎堆的增城市场，尽量远离。
产品选择上在满足基础3房的功能基础上，尽可能选择赠送面积高、功能合理性强的产品，
暴雷企业资金承压，增城市场流量受限雪上加霜，单盘现金流可能难以平衡，对应项目工期长、烂尾风险高。
在政府仍将持续加码供地的21号线沿线、永宁、荔湖新城、石滩等地方，要尽可能挑选禀赋、价值最高的小板块及楼盘。