作者 | 睿和智库研究部
编辑 | 夏县明、梁秀杰
视觉 | 梁秀杰
责编 | 韩玮烨
2022年，受国内外不确定性因素影响，我国宏观经济整体承压，商业地产也因此受到冲击，全国商业营业用房开发投资额同比下降14.4%，销售面积同比下降8.9%。
通过研究商业地产相关数据，睿和智库发现如下三大趋势：
第一，中小体量购物中心更受青睐，更多企业落子下沉市场。 如万达商管在2023年拟开业量达51个，重点分布在三、四、五线城市。新城控股2023年将开启新一轮提速，将有31座吾悦广场开业，全线级城市布局，下沉城市占主导。
第二，轻资产运营在商业地产领域成为扩大企业运营规模的“标配”。 无论是行业龙头万达商管，还是深耕三四线市场的爱琴海，都是轻资产运营方面的佼佼者。
第三，头部效应愈加明显。 万达商管在2022年在营项目面积为6556万平米，领先于第二名的新城控股1458万平米的成绩；新开业项目数54个，遥遥领先于第二名的华润万象生活15个新开业项目的成绩；在运营项目数为473个，大大领先于天虹集团228个的在营项目数。
榜单排名
榜单解读
1、数据分析：逃离北上广
榜单的排名综合考量了运营方的在运营项目数量、在运营项目面积、出租率、产品多样性、数字化运营的程度等规模指标、管理指标、成长指标。通过研究相关数据，睿和智库有以下发现：
根据睿和智库不完全统计，2022年，全国共有410个新开业项目，分布在广东、江苏等28个省份。 其中， 广东以58个新开业项目排名第一， 江苏紧随以后，以52个新开业项目排在第二；浙江、山东、湖北分别以37、31和20个新开项目进入前五名。
图表2：2022年新开业项目省份分布一览
数据来源：睿和智库
从新开项目的城市分布来看，深圳以21个新开项目排在第一名， 成都和重庆紧随其后，分别以15个和14个新开项目排在第二名和第三名，将北京、上海、广州抛在后面， 意味着以成都和重庆为“双城记”的成渝经济体消费强势崛起。
图表3：2022年新开业项目城市分布前十名
数据来源：睿和智库
在410个新开业项目中，有306个项目披露了运营方，其中， 万达商管新开业运营数量为54个，占比17.6%，遥遥领先于其他运营方。 排在其后的为华润万象生活、新城商业、万科商置、龙湖商业，分别运营新项目15、14、14、14个。此外，爱琴海、招商商管、世纪金源商管、宝龙商业、中海商业的新开业项目数量排名也进入前十。
图表4：2022年新开业项目披露运营方的项目数量
数据来源：睿和智库
2、标杆企业分析：轻资产正酣
2.1 万达商管：大幅高于行业平均水平，继续扩大轻资产业务
年报显示， 万达商管2022年收入553.1亿元，完成年计划的99.6%，同比增长7.4%； 租金收入508.5亿元，同比增长8%；商铺出租率98.7%；租金收缴率100%；开业55个万达广场，完成年计划100%；累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积4445万平方米，同比增长11%；在建万达广场187个，商业面积2195万平方米；可比万达广场客流为2019年的79%，可比广场销售收入为2019年的103%（其中线上销售同比增长163%），大幅高于行业水平。
万达商管采用轻资产模式的购物中心增多，将减少其资本支出需求，并对其短期内的财务状况形成支撑。 公司计划在2023年新开约50个购物中心，其中80%以上将采用轻资产模式，即由其运营并收取约30%的租金利润分成。
随着万达商管继续扩大轻资产业务，集团的经常性EBITDA利润率从2020年的50%收窄至30%-40%。这一数据在轻资产模式下记录了100%的收入，但减去了所有者的利润份额作为可变租赁和费用。 利润率下降反映了商业模式的变化，而不是基础业务的恶化。
2023年，万达商管拟开业量仍维持在行业首位，达51个，且重点分布在三、四、五线城市， 包括48座万达广场，以及武汉汉街万达、兰州万达茂、贵阳天阶万达广场等大型综合体项目。
行业龙头万达商管绝大部分业务采用轻资产运营模式，且市场下沉，对整个行业有较强的示范效应。
2.2 新城控股：轻重并举
新城控股坚持住宅地产和商业地产双轮驱动的模式，即以住宅开发为主，同时选取优质地块进行商业综合体的开发运营。 公司采用轻重并举的战略，在经营自有商业综合体项目的同时，也与优质的商业地产项目合作，导入先进的新城商业运营管理体系，实现资产增值。
2022年新城控股累计在运营项目数为145个，运营项目面积超过1400万平米。
财报显示，2022年新城控股销售金额1103.12亿元，其中商业运营总收入为100.06亿元；归母净利润63.31亿元，同比减少49.74%；ROE为8.05%；销售面积约1191.52万平方米。
2023年， 新城控股开启新一轮提速， 将有31座吾悦广场开业， 全线级城市布局，下沉城市占主导；区域方面，继续深耕华东，山东是项目分布重点，同时力拓华北、华中，在河北、湖北、湖南等省市广泛布局。
2.3 华润万象生活：轻资产管理能力显著提升，实现规模和效益双增长
2022年，华润万象生活在管购物中心规模业绩持续提升。 其中，在营项目数量增至83个，面积达882.4万平米，62个项目零售额排名当地市场前三，占比高达74.7%。
华润万象生活内部承接集团优质项目资源，外部拓展抢占市场份额，近年来，依靠其积累的品牌效应，不断进行高质量大规模的拓展， 到2025年预计第三方拓展至少50个购物中心。
2023年，华润万象生活计划开业12个商业项目， 除了一线、新一线以及二线城市外，今年还将布局四线城市宜宾，打造宜宾三江新区真正意义上的“商业综合体”——宜宾万象汇。
2.4 宝龙商业：继续深耕长三角
作为以商管业务为主的轻资产输出企业， 宝龙商业2022上半年商业运营服务收入约10.2亿元，同比增长8.7%， 住宅物业管理服务收入约2.4亿元，同比增长5.9%。但比起规模， 增长性是衡量商管企业未来发展潜力的更重要因素。
从项目区域分布来看，目前宝龙商业大部分项目和收入集中于长三角地区。但2022年上半年上海等地疫情严重，对长三角商业发展无疑带来不利影响。反映在宝龙商业上，主要体现为开业项目和新增签约项目的减少。
2022年，宝龙商业共4个项目开业，包括2座宝龙广场、1座宝龙城和1座宝龙天地。截至2022年底，宝龙商业累计已开业项目超90个，开业面积达1023万平方米，累计已签约项目超140个，签约面积超1400万平方米。
2023年，宝龙商业将计划新开10座宝龙广场。 按计划，宝龙商业将继续以商业运营为主营业务，持续深耕长三角，发力大湾区。
2.5 步步高商业：深耕中部及西南部，转型为“商业+预制菜”
在疫情影响下，深耕于湖南、云南、贵州、广西等中部及西南省份的 步步高在2021年迎来首次亏损， 全年亏损1.84亿元； 2022年亏损再度扩大， 扣除非经常性损益后的净利润预计亏损12亿元-18亿元 。
业绩亏损掩盖下的流动性危机是致命的。 截至2022年9月底，步步高集团合并口径资产负债率为79.95%，流动负债高达160亿元。
为了缓解流动性危机， 2023年初，步步高将10%的股权卖给国资湘潭产投， 后者将拥有35%的表决权，并成为步步高上市公司控股股东，湘潭市国资委将成为步步高商业的实际控制人。
除去商业地产外， 步步高近期在“预制菜”上发力， 不知道预制菜能否帮助步步高走出亏损的泥潭。
行业动态
1、政策动态：从信贷、资产证券化等方面纾困
2022年，疫情因素导致客流量的大幅减少，给购物中心带来极大经营压力。对此，政府不断发布纾困政策，从信贷端到退出端，不断为商业地产相关企业纾困。
7月份， 商务部联合发改委等部门发文，明确要求从六个方面促进餐饮业恢复发展； 同月， 商务部再度发文，提出要优化消费平台载体，加快推进国际消费中心城市培育建设； 8月， 央行提出要增加对包括商业地产在内的实体经济*款贷**投放； 12月， 证监会提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产领域，积极探索建立多层次REITs市场，进一步明确REITs税收征管细则等。
图表5：2022重要商业地产相关政策一览
资料来源：政府官网，睿和智库整理
2、大宗交易：活跃度大幅下降
睿和智库数据显示，2022年商业地产共录得重点大宗交易39宗，披露的交易总价为509.3亿元，较2021年的43宗和751.5亿元的披露金额，分别下滑9.3%和32.2%。 交易额最大的一笔为华夏幸福将主要资产位于武汉的华夏幸福南方总部资产包，以124亿元的价格卖给华润置地。
图表6：2022年典型商业地产大宗交易一览
数据来源：睿和智库
行业研判
融资端和退出端打通，将促进商业地产复苏
2022年，受国内外各种不确定性因素影响，我国宏观经济整体疲软，进而对商业地产造成冲击。
2022年，我国GDP总量为121.0万亿元，同比增长3.0%。其中，第三产业受疫情冲击较大，全年增速2.3%，较GDP增速低0.7个百分点，第三产业增加值占GDP比重为52.8%，较前值下滑0.7个百分点。
图表7：2012-2022年我国GDP及同比增速（万亿元，%）
数据来源：国家统计局，睿和智库整理
宏观经济疲软和第三产业的收缩对商业地产形成冲击。
2022年，社会零售品表现弱于预期，全年社零总额44万亿元，同比下降0.2%。其中，餐饮收入受疫情影响较大，下滑严重，全年餐饮收入4.4万亿元，同比下降6.3%。
图表8：2012-2022年我国社会消费品零售总额及同比增速（万亿元，%）
数据来源：国家统计局，睿和智库整理
受整体大环境影响， 商业地产无论是开发端增速还是销售端增速均逐渐走弱。
2022年，全国商业营业用房开发投资额10647.4亿元，同比下降14.4%，销售面积同比下降8.9%。
图表9：2012-2022年商业营业用房开发投资额及同比增速（亿元，%）
数据来源：国家统计局，睿和智库整理
中国经济在疫情后呈恢复态势，预计中短期内主要经济方向将通过提升流动性和政府支出等举措保障经济平稳发展， 这也将对商业地产市场产生利好影响。
榜单说明
图表10：购物中心运营力30强计算模型
图表11：购物中心运营力30强评价维度及指标备注
备注：
1.榜单数据截至2022年12月31日。
2.数据来源为：
1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；
2）睿和智库自有数据库；
3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。
3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。