文：酱婶儿 @潍坊楼市通

首先，酱婶请大家举手回答下面几个问题：

家里有车的老铁，请举手！（哐哐哐~小手数不过来！）

有车位的老铁，请举手！（哐哐~好多人放下了手！）

见过小区车位“只售不租”的老铁，请举手！（哐~又少了一批手！）

听说过车位“只租不售”的老铁，请举手！（呵呵~这事儿稀罕啊！）

在潍坊，车位只售不租的新闻并不少见，但只租不售的小区还真是稀罕。近日，有网友给我们留言，称他们小区的车位就是只！租！不！售！只不过......

没错~要租就租60年！酱婶脑洞瞬间大开~

60年！第一批90后八十多岁还有车位停~稳稳的幸福！

60年！半个多世纪不用担心租金上涨~“诚意”满满！

60年！车还要停在地下或地上车位上？难道不是飞着吗？

60年！酱婶还活着吗......

嗷吆~收一收已发散至宇宙的思维哈。

从营销策划的角度来说，这个60年租期的“创意”有点赞，风趣幽默的同时，还表明了车位的使用年限对不对！

从法律角度来看，根据《合同法》规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”所以，一切超过20年的车位租赁，都是猴子派来搞笑的！

而从业主的角度来看，这车位租与售还有什么区别吗？这不就是偷换概念、混淆视听的行为吗。

车位虽小，但由此引发的争端却是不少。为了大家在买房时不被坑，本文酱婶就为大家科普一下车位相关的知识，买车位前，先弄懂这几点！

车位只售不租或只租不售都不合规！

按照《山东省物业管理条例》中第五十条的规定，车库（位）应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库（位）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库（位）租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。

虽然上述条例中要求的是“优先满足业主需要，不得拒绝承租车位”，但其中并没有明确车库（位）的租售比例，也没有规定对违规开发商的处罚细则。如此看来，车位这事还真是很考验一个开发商的自觉性。

利益驱使，开发商多售少租背后的猫腻

车位多售少租或只售不租，最直接原因就是这么干开发商的资金回笼快！如果小区内地下车位的所有权归开发商所有，按照谁投资谁受益的原则，车位销售也属于楼盘销售总利润的构成之一。如果前期楼盘销售情况不理想，往往会将销售重点转向车位，作为住宅销售的一种补充。

举个简单的栗子，假设单个车位售价12万元/个，按照300个车位的数量计算，光车位就能卖出3600万元。而出租一个车位，假设一年的租金是2000元，十年才2万元，需要60年才能持平一个车位的出售价。卖和租，哪种方式对开发商更有利，不用多说吧。

哪些车位可以交易？

首先要看车位是不是属于开发商所有，即开发商是否有车位的所有权。《物权法》规定：小区里面的公共配套设施属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易（车位使用权或所有权的买卖）。

如果车位不属于小区内公共配套设施，开发商必须取得车位的所有权。房产管理部门在进行审批时，会予以核准，并下发车位的《所有权证》，里面的内容明确了开发商对车位享有的所有权，包括车位的数目、面积等。

在此前提下，开发商是可以将车位的使用权卖给业主的，其实质就是租赁。此外，开发商拥有的车位所有权也是可以进行交易的，这种交易才是实际意义上的车位买卖。

注意！这几类车位不能交易

1、地上停车位。小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。

2、已被公摊的地下车位。如果地下车位的面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商是无权出售的。这类地下车位属于全体小区业主所有，可由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

注意：当下有的楼盘推行商品房与车位*绑捆**销售，如果按照车位十几万的价格折算下来，似乎商品房的价格还算合理。酱婶建议，大家购买前一定要与开发商确认*绑捆**销售的车位是否属于被公摊的车位。如果车位在公摊面积之内，那开发商就是典型的“得了便宜还卖乖”。

3、人防车位。是开发商根据《人民防空法》的规定，建设地下人防工程，然后将之改造成的地下停车位。该类车位产权不属于业主也不属于开发商，而属于国家，无法出售但可以出租，且期限不得超过20年。

车位售价和租赁价的定价依据

2016年1月1日起潍坊开始实行的《关于普通住宅小区停车收费有关问题的通知》中，对小区内的车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费等问题都作出了详细规定。“车位租赁费实行政府指导价管理。物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，建设单位以出租的方式给业主、物业使用人的，承租人应当交纳车库、车位租赁费，租赁费标准由承租人与建设单位在规定的基准价格和上下浮动不超过20%的幅度内以合同的形式约定。”

据悉，按照我市物价部门规定的车位租赁基准价，一个地上车位的租赁费基准价是100元，加上15元的停车服务费基准价一共115元；一个地下停车位租赁费基准价是180元，加上30元的停车服务费基准价一共210元。租赁价可在此基准价基础上上下浮动不超过20%。

而车位的售价方面，潍坊市住建局印发的《潍坊市住宅小区停车管理办法》规定“住宅小区内车库(位)销售实行市场调节价，销售价格由买卖双方自行约定。”也就是说，车位售价标准并没有硬性规定，主要是由开发商自行定价的。目前，酱婶了解到的多家小区车位的售价基本都在10万元之上，仅供参考。

占用公共区域的车位如何处置

按照《潍坊市住宅小区停车管理办法》的规定，住宅小区内车库(位)尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位。

同时，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

由此可见，类似之前坊子某小区在小区内道路上临时划出的车位，应属于小区业主共有。喂！小区业委会可要看好业主们的收益哈！

如何避免车位纠纷？

在购房时，要尽可能明确小区内车库（位）的数量、布局、尺寸、租售比例、租售方式等内容，重点看该小区的车库（位）配置是否充足和租售比例。同时，在签订房屋买卖合同时，将车库（位）的相关细则作为附件并入合同中。

如果不能接受该小区的车库（位）租售办法，可以另行选择其它小区购房，以免买房后无法解决停车问题。从买房一开始，就要做好“被坑”的准备，要善于利用合同进行约束和维权。

在购买车位时，业主可以要求开发商提供房地产管理部门出具的车库（位）产权证明或销售许可证，以明确开发商具有对车库（位）的处置权。

已经购房的，如果开发商对车库（位）只售不租的，可向房地产开发主管部门举报投诉。由主管部门责令限期整改，逾期不整改的，由房地产开发主管部门依法进行处理，并将其不良行为记入信用档案。

关于选车位，酱婶有话说

对于初次买车位的人来说，如何选到好车位，这也算是个大问题。在选购车位时要注意三点。

1、买车位时要结合车子的长度考虑车位面积。通常情况下，在买车位时，车子与车位边界的前后距离各在20厘米左右比较适宜，车子左右两边与车位边界的距离各在25厘米左右比较适宜。

2、在位置上尽量避开车流量比较大的主干道，选择车库内的次干道位置，且次干道的道路宽度尽量选择宽一些的位置。

3、以防受到旁边车位的车主停车不规范的影响，可以尽量选择旁边靠近柱子的车位，避开中间车位。如果条件允许，最好要将车子开进去实地体验一下。

停车已成为大部分人生活必不可少的一部分。因此，买房别光盯着房看，与房相关的配套设施也要严格把关哈。

各位能看到这里的，必然都是真爱！酱婶不才，斗胆请各位老铁接下来做这么几个小动作：沙发~点赞~评论~转发！抱拳！

文：酱婶儿 @潍坊楼市通