京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 ,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问: 星主你好，一是请问世纪城头部楼盘是哪个？二是世纪城板块与万柳板块相比较来说优劣如何？三是计划2600左右购房，从投资角度来看两个区哪个楼盘合适？谢谢。
A:回答: 您好,世纪城第一梯队楼盘观山园、晴波园、晴雪园、鲁艺上河村、翠叠园、春阴园;世纪城的密度要比万柳大,生活配套要比万柳更完善,有世纪金源平时购物吃饭比较方便,万柳只有一个华联,但生活氛围更好一些,属于闹中取静,西侧有昆玉河临河公园,从区域上万柳的房价天花板要比世纪城更高,商圈的成长环境优于世纪城;2600可以关注下万柳的碧水云天、光大水墨风景、万泉新新家园;世纪城可以关注下晴雪园、晴波园、观山园;祝一切顺利!
Q:提问: 京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
Q:提问: 京总您好。刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非常有启发。我在西城马连道有一套600多万的房子（有100万*款贷**，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套房子（目前这两套估计共有200多万，无*款贷**，目前空置）。手里现金不到100万。
大厂英国宫的房子，最近价格降的低，也无法变现。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利用手里100万，信用贷100万，这200万做首付。再*款贷**200万）。不知道我的想法可不可行？最适合投资哪里？大厂的房子，不打算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的价值？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的房子租金，差不多可还月供。但家里养孩子花销较大，担心生活品质受影响，现金流出问题，影响正常的月供。您对我的投资有什么建议？
A:回答; 您好,感谢信任!英国宫的房子建议考虑出掉,如果这个地方的房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,北京现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好*款贷**,将来做*款贷**也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
出掉英国宫加上手中的现金大概300左右,您可以暂不用信用贷;把马连道的*款贷**还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可直接全款(不够再加用信用贷)买入一套小户型投资盘,这样您名下2套房子,老房子有*款贷**,新房子无*款贷**,新房子上涨后依然可以套现布局,这样的方式很稳健,*款贷**可以采用先息后本,月供基本没压力,不影响生活品质,也能吃到板块红利;建议认真阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！
Q:提问: 京总好。我的情况是这样的，老山东里无电梯复式，价值500万；长阳建邦华庭一套三居，价值500万，手上现金150万。目前在双榆树南里二区租的房子，孩子这里上初中，我和爱人一个在中关村，一个在西三环上班，老人在老山东里。想做个资产配置，方案1：长阳卖掉，南里二区买一个三居（已经看好户型，91年三居总价950万），6年后回老山东里再买电梯房；方案2：长阳卖掉，石景山鲁谷新房（学仕里行不？）购置一套700万三居，6年后回老山东里再买电梯房。方案3：长阳保留，石景山鲁谷新房700万。纠结：石景山房子比较坑，海淀其他地方不熟悉，双榆树房子比较老（户型还可以），长阳感觉以后也起不来。请京总指导
A:回答: 您好;感谢信任;效率最优方案应该两套全出;500+500+150=1150(可以再适当加一些杠杆)这个资金买入一套纯投资品吃几年板块行情,未来再想做置换或者去别的地方买,主动权在自己手里,并且这个过程资产是处于升值状态;可选择的范围更广;
1、北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难,其次北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑郊区的发展，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间
房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品。长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,但依然属于通勤阶段,兑现起来较为困难.
2、石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱;现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,
第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.
配置核心区优质房产一直是我的理念;不是说其他地方不会涨,投资是效率优先原则;有更好的投资条件固然选择更优质的区域更优质的楼盘,确定性也更高;关于选筹上,1150-1400之间做纯投资选筹;如果买双榆树也能跟着大盘跑,但涨幅上没有热门区域品质次新行情好;双榆树整体以老旧社区为主,比较好的是东里、知春里其次是北里,1000多万的价格配置这个位置的房产还是有点亏,可以和家人商量下看能不能接受短时间的通勤,或者投住分离,配置最优的,以租换租;有问题再沟通.建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问: 京总好！关注您一阵子了。我家有两套房子，一套在回龙观矩阵一期，98年左右的房子，四楼无电梯，66平。一套在清河永泰园，也是99年的房子，72平，2楼无电梯，但是明年会开地铁。孩子已经在清河上学，居住在清河目前租房。现在想优化下房子配置
1.卖两套换一套大的，还是出一套换一套，现在没有特别想好。不知道同样小区后续大面积是否会比小面积更好出手;2。如果两套换一套，大概能卖1000加一些到1200左右预算，单套置换有点想卖清河大概有个500加一点600-700预算。3。区域选择，一个是想在清河置换一个好一些的小区，或者附近奥森区域换一个，包括看您推荐的朝青板块等。不知道有没有什么建议。求推荐方案
A:回答: 您好，感谢信任！1、在同等区域，老房子的流通性、金融属性和升值性都低于综合素质较高的盘，如果是城中心老房子还有利可图，如果是四环外老房子的价值会越来越弱，从目前的市场反馈建议2套全部出掉置换一套优质盘用来打底。
2、关于大户型和小户型的流通性，资源集中的核心区或主城区品质盘大户型（3房以上）流通性增值性高于小户型，次级板块，核心区溢出小户型的流通性增值性大于大户型，这种区域房子越来户型越大越不好卖，同样增值性也相对较弱，主城区核心区品质盘一直是市场上的稀缺品，资源集中的区域土地是稀缺的，而次级板块溢出区域还有可开发土地，新房越多，老房子就越破败，这也就是为什么建议出掉回龙观的老房子。
3、如果孩子在清河上学可在清河内购置，清河本身近几年的发展就很好，配套已经非常成熟了，靠近产业园区近几年的房价涨幅很稳健，世华、橡树湾、莱圳这三个都是区域内的标杆，奥森主要是生态资源稀缺，人文环境比较好，但主要购买力还是来自东西两大产业园区，从升值性上可能不如清河。朝青的话距离你们比较远了，但楼盘整体品质要高于清河，选到的面积更大，户型更好，朝青是弥补了东三环断层缺陷，所以成了吸收国贸一带购买力的主要区域，清河属于被产业园区直接辐射的区域，清河更适合你们，建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问: 京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高*款贷**额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。
去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能*款贷**140万左右。计划购买一套两居+一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。
首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350+150），二套250万左右（150+100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？
问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美第一城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。
A:回答: 您好,感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性,或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加,避免错误的最好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂,总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这就是战略上的选择错误,用战术去弥补并不能解决实际问题;
2、建议集中资源选一套优质盘,保留一张房票,房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完,未来再想买会很麻烦,其次资金有限,无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘,别人吃肉我们吃能喝汤,集中资源选一套头部的盘,把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;
3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的,回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈,常营、高米店属于次级溢出板块,西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需,有孩子或三代同堂,自住为首要条件,不得牺牲距离换取面积;
4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可,涨幅都比较稳健;从资产配置的角度,市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好,国美属于朝青的上车盘,流通性比较大,但品质不如华纺、青年,从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问: 非常感谢京总之前的指点。由于现在置换房家里意见不统一，出现两个方案，不知哪个更优，请京总点拨。基本情况：计划今年在北京换房后另购房投资，现有西二旗智学苑3居1套，目前市值700+，计划再投入700+换房或者投资小户型。现有两个方案请教京总：
1、西二旗智学苑出售，另外增加500，买入橡树湾或者东湖湾、万和城两居，总价1200以内。或者追加杠杆到1700，买入这三个小区的三居室。关于智学苑，目前已确定西二旗小学调整为中关村一小分校，且今年有希望换物业，未来是不是有升值潜力？继续持有还是置换？
2、继续持有西二旗，另加700+买入小户型。可选奥森板块例如澳林春天一期或者二期两居室；或者望京东湖湾开间？橡树湾开间？纯投资，哪个方案更优？也可以考虑其他升值空间好的小两居板块和小区，恳请京总推荐。因为孩子上学方便考虑，近三年都会租房住。3年-6年后有可能整合资产再换房自住。以上，恳请京总点拨。叩谢
A:回答; 您好,1、原本小区不带学区,突然划入学区,有2种情况,1是划入普通学校,这个涨幅比较轻微,如果是划入的重点学校,涨幅比较明显,可以说是很夸张,短期(2-3个月)最高能达到50%;这个重点学校指的是同区域缺乏优质教育资源的情况下才能凸显,当价格短期到顶时会有一个冷静期,
智学苑的价值是价格低性价比比较高,在西二旗板块流通性属于数一数二的,但居住体验在同区域并没有特别大的优势,其次西二旗产业较多,居住楼盘较少,准确说不是产住结合的区域,整个区域的居住体验并不是特别好,更换物业和划入学校算是利好,结合这个盘在同区域由于价格优势比较凸显,应该会有一个不错的涨幅,预计15%-20%左右,处于机会成本可以留着观察一段时间
2、700+选择奥森板块的两居室很好,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;如果能加300预算可以看下上林世家、京师园、700+您看的盘尚可,三期也能拿下,比二期品质高点,同时可以关注下朝青板块的青年汇、华纺易城,望京东湖湾和橡树湾开间都可,但从居住上2居更有优势;选筹上可参考星球精华栏文章;祝一切顺利!
Q:提问: 感谢群主的精华文章。之前看到群主在知乎提到不看好海淀北部永丰区域，可否详细说说理由？那个片区有永丰大悦城，故宫北院区，以及海淀重点规划，看上去似乎还行，您为什么反而不太看好？另外，我目前有上地东里学区房一套，95平。小孩今年刚上学，占六年学位。几年后上学小孩数量下降，学区房会不会价格大幅度下降？但又考虑到小孩要上初中的问题，所以在犹豫是不是要卖掉次房。请您给个建议？
A:回答: 您好,感谢信任!1、对于新城区投的是未来和预期，一个新板块的完整周期可分为四个阶段炒概念、炒地皮、炒配套和炒供需;炒概念阶段是新区最开始的阶段，炒供需阶段板块基本已经发展成熟，价格也基本已经高位了，在供需阶段如果区域内没有成熟的产业结构会严重导致区域购买力支撑不足,房子流通性变差,供大于需,房价随着也就不会太牢靠;
新区的最初始的阶段，也就是炒概念阶段，机会是最大的但风险同样是最大的，规划的再好，也有可能实现不了，或者说兑现周期拉长,现实例子很多的。比如现在的东坝和过去的丽泽;如果碰上这种情况，大概率就是万年站岗。然而现在的海北实际情况是还在概念阶段,但价格已经到了供需阶段的价格了,如果现在买入有很多不确定性,大悦城的本质是促进消费,而不是制造生产力,故宫北园区属于文化类,和房价没有关联!不是说这个地方的房价永远不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报;如有条件投资更好的位置,当然不考虑投资这个地方,这是出于“机会成本”的考虑;
2、关于学区房的未来,准确说全国所有的住宅都属于学区房，大家比较关心的应该是顶尖学区名校，也就是那些划片学校是“重点校”的房产。这个问题要从两个维度去分析：第一是顶尖校会不会消失，这个背后的逻辑是教育均衡的问题，目前除了北上深很多城市也都跟进在解决了，方式比较多样化，从房价的维度来看，这些组合拳对天价的顶级学区房冲击还是很大，跌幅肉眼可见。
二是学区房的本质，这里面涉及到了教育资源的均衡;现在教育资源的分配方式，本质上就是用户籍+房产证的方式进行分配，表现出来的结果就是房户一致优先入学。这是导致顶级学区房溢价过高的主要因素，这种方式造成的现象就是阶级固化和阶级矛盾，所以近几年一直在实施教改进行修补，比如单校改多校、增加一贯制学校、增加各种直升校，增加校额到校比例。但是，以房户为核心的入学现状依然得不到根本改善。到目前为止，对于优质的教育资源，我们依然找不到更合适、更公平的分配方式。
户+房=入学门票的现状，依然会持续一段时间。所以准确来说学区房是不会消失的，但重点学区房大概率会消失，最起码不会因为优质教育溢价让房价涨到很夸张的现象。国家想要控制住房价大幅上涨，势必先拿学区房开刀，学区房的价格稳不住，整体房价上涨的预期就稳不住。我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;上地东里溢价比较重,从稳健的角度如果没有学区需求换为纯居住盘较为合适,回看精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,包赚!祝富贵!
Q:提问: 京总您好：慕名而来，我的情况如下：我家名下有两套房，一套是广渠门的金世纪嘉园，两室两厅两卫，面积120平，另一套是小西天金典花园小区东边的央产房，面积约58平。目前家庭年收入约50万元。现在想置换一套房产，投资及自住均可。想向您请教：
1.如果仅置换一套房，优先置换哪一套房，是广渠门120平的还是小西天58平的？2.家人比较喜欢新盘，最近在考虑顺义后沙峪板块祥云小镇附近的和光瑞府以及中海湖光玖里，买入后周末过去自住，这个位置您觉着买入后可否保值？3.您现在有什么其它新盘推荐？4.如果不考虑新盘，置换成二手房（以投资为主，不考虑自住），您有什么建议？
A:回答: 您好,感谢信任!1、金世纪嘉园的流通性略低于金典花园;小西天和广渠门板块都可,从户型上小户型的增值性不如大户型,市场上的刚需客永远的购买逻辑是买涨不买跌,只有行情大范围上涨,出现抢房的时候,刚需才会考虑出手,刚需客需要行情的氛围来烘托,越是市场出现低迷的时候刚需就越退缩;
2、如果考虑新盘可以看看奶西板块,后沙峪相对有投资属性,但兑现需要时间,主要表现为本地有没有核心产业支撑,流入的人群都为通勤人员,后沙峪能优先承接到主城区的溢出,和光瑞府、中海湖光玖里价格不便宜;如果从效率方面考虑,这两个盘和后沙峪这个板块不如城中的二手次新,新房的优势是没有交易费,如中介费、税费
缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱;二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,配套相对成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强;
基本每一轮行情都能吃到,重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,金融属性更强,投资房产不是简单的只投资居住功能,更多的金融工具抵押物,用负债投资优质房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,可精算资金后再沟通,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!
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