兔长老带你数据挖真相：你知道在上海什么房子最难卖？
宇宙无敌超级好用，超强大脑免博士app的兔长老。好了，今天我们就又到了每个月给大家公布最新的最难卖房的房子排行。因为免博士app的视频号有很多，在上海或者在全国现在都是卖掉一套旧的买新的，在情况下你的房子能不能卖掉或者能卖不卖出好价钱/花多久时间卖掉，他会成为你买新的一套房子重要的支撑点，所以我们每个月都会给来公布这样的数据支持，房东一定要看。
先来看整体的大数据，对目前整体的上海最新月份挂牌套数已经达到9000套了，4月份的时候已经突破11万套了。我们因为是3月，对3月的成交数据来看成交2.2万套，所以在这样情况下现在整体的库存去化周期就是4.5个月，全市分套总价库存去化周期800-150对库存去化周期答案是因为已经是第三次讲了。
所以大家应该知道正在挂牌的房源库存去化周期跟最新月成交的套数来做的比较，如果全部卖掉需要花多久时间？那当然上海整体4.5月在全国来讲应该是数一数二的，很多城市其实都已经过时甚至过20就两年的都有，二手市场就相对比较差。但是在上海4.5月其实也是近几年的新高了。因为在疫情前其实上海整体的长时间的保持在3个月到3.5个月左右。对这也是为什么上海的二手房市场是个宇宙第一，上海二手最健康交易差不多1万亿的市值在全世界都是最大的。收回库存区去划周期。
那我们首先来看按照购买率模型，对上海目前的库存区划周期的拆细是什么？全市分套总价库存去化周期首先就300万以下，它的挂牌套数17，800套，成交套数最新是13，000，所以库存就要周期1.4个月，这个是相当相当安全，但是并不是说300万以下很好卖。
因为300万以下其实是有很多可售的大量第一次交易的那个套房子，但那个房子实际上在转之前已经部分有做交易或者是准交易了，所以这个当中有大量这样的数据就会影响大家对300万以下房的。其实300万以下应该不会只有1.5个月就能够卖掉。
房东注意对，全市分套总价库存去化周期300-500万的白领购房段目前挂牌套数33，000套，成交套数57，000，所以他的库存居然周期就要到六个月了，大家要有心理准备，因为很多人的老房子基本上都在300-500万区间段的，然后500-800万，已经是之前新建商品房的再次转手了。
目前挂牌套数2000套，成交套数2000套，所以它的库存计划周期达到了11.6个元，这个可能就是很多房东认为上海房子最近不好卖的关键所在。因为平均来看这一段销售的月份达到11.6万，差不多要一年。我们再来看800-1，500万，这个已经是改善或者带学区房的参考。挂牌套数18000套，成交套数只有990套，所以在这样的情况下库存计划周期达到了18.1个月，超过一年大家看到了吗？一年半所以这一段的房子并没有大家想象当中的那么好卖。有学区房的房东请注意！对！再来看1500万到3000万的准豪宅！目前挂牌套数6000套，区划套数单月是260套，这样来看是23.1个月，是上海在购买力模型当中库存去化周期最高的一段，现在的库存跟每个月的销售量全部销售量达到23个月，所以1500-3000万最难卖。应该是上海铁铁的最难卖的房子段，然后再来看3000万以上的"顶豪"。那目前的挂牌套数1，073套，销售套数65套，所以库存计划周期是16.5个月比1，500到3000万略微好一点，但是也要超过一年的时间。所以"顶豪"，买顶豪的朋友，尤其是我的很多购买力比较大的朋友。
大家注意，二手房的顶豪，其实非常值得大家慢慢选慢慢挑，并没有外面很多大V也好中介也好，说的房子要需要抢的。
再从区域来看，我们讲好又给大家看这张图，按照区域的库存计划周期，我在这边就不展开讲3.2月，大家可以重点看这张图，对哪个区的最新的情况，拍的最难卖的是静安，成对9个月拍数，从区域看/最难卖=静安的最好卖的是奉献1.2个月。
另外我们再从房型层面来看一下，80-100平或者甚至是大一房套，目前的库存居家周期是3.7个月，80-100平米然后100-150的三房，那目前库存居然周期是8.5个月4月，80-100平米150-200的三房套，80-或者是大三房或者是四房。
再来看200平米以上的别墅4.4月，其实库存居然周期只有5.8个月4月，所以最难卖的是150-200的大三房月。人房型看|最难卖=大三房。还多加了一个按照购买力模型，最难卖的地段，最难卖地段，那这个其实是非常非常独家，绝对独家。
而且在这个视频当中，兔长老第一次给大家展示，其实就会帮大家在具体购买你的总价段当中，要避开哪些商圈，因为这些商圈其实供应量非常大，去化比较慢的，也是在这商圈你是比较容易挑选的。因为它难卖，自然你作为买家来讲，你有很大的购买力的，对于房东来讲其实压力就比较大了。
我们这边这张表当中*藏西**我展示给大家。对那我具体就不讲了，我可以重点落一个段，比如说1500-3000万，对于我身边的朋友可能购买重要是这一段。罗店那排在第一，卖的就是虹口的临平路，就是宇宙无敌太阳宫附近那个楼盘月。对那其实很明显就是27。
目前的库存去化周期，周期已经达到26.3个月了，挂牌有158套成交单月只有6套，成交单月符合1500-3000万的只有6套，但是挂牌已经将近160套，所以达到了26.3个月2，两年还要出头。那在这段，如果你要购买1500-3000万的朋友，其实就要准备好做。
我们之前说的新房你是拼命抢才买到的，但是在二手市场这个地段，不一定能够获得1000万的买家的，所以就会导致你要握在手里很久，能不能卖掉都会成为一个重大的压力。
所以大家在购买新房摇号当中，豪宅尤其是要特别注意的，然后在3000万以上比较难卖的，实际上是这个位的是青浦的徐泾，1000万以上买徐泾，这个又有点超超过地段价值。当然如果你这个时候买的是别墅，寻着别墅那就是另外一个话题了。所以兔长老，通过这两段的举例告诉大家，如果拉到二手市场的时候，真正的所谓新房倒挂不倒挂，就要跟地段的价值做出匹配，不要单纯的看单价，这个才能让你在未来买的这个房子当中，能够获得持续的价值的肯定，而不是捏在手上实际上是风险，你get到了吗？
好的那今天，长老就跟大家从库存去化周期非常非常精确的指标来帮大家揭示了，哪些地方的房子是最难卖的？那作为房东要特别留意，其实可以优先调整价格抢先出手，对难卖的房子只会越来越难卖，卖的房子只会越来越难。但是如果在难卖的房子当中，你是最先调价的，那应该你的反而容易去掉，因为有参考的，这个比较你会显得非常有优势。对然后作为买家来讲，这些商圈不是不能买，反而是你买的时候游刀有余的商圈，所以也值得去看一下。
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