先说结论
但是结论并不重要，因为最近这个题有“新冠”和“地产走势”两个热词，所以你会看到无数的文章在分析，结论一定是如下两个走向：房价涨跌和地产板块股价涨跌。是的，这些并不重要，因为重要的是：分析方法、分析方法、
重要的是分析方法
科学分析的过程也是有其规律和强逻辑的，分析的过程其实就是你的大学让你写毕业论文的过程，你去回忆一下当时痛苦的过程，或者我借着解这个题，带你回顾一下。
1 解题及预设可能结论
1） 确定分析的类比对象，不用说，2003年的“Sars”事件是最类似的样本。
2） 确定分析经度，即时间范围，对照最类似的样本“Sars”事件的地产反弹周期为2年，我们预设的分析时间也就是2020年1季度到2022年1季度。
3） 确定分析的纬度，宏观层面的GDP数据，房地产（及其带动的建筑业、制造业）对国民经济的贡献占比，新冠以前和当期国家、地方对房地产行业的靶向政策；行业层面各头部企业在新冠以前和当期的状态和市场动作。
4） 预设结论导向是“房地产走势”，这并不是一个可量化的科目，所以结论应该细分到：对于需求侧——房价涨跌？股市地产板块涨跌？对于供给侧——土地储备增减？融资策略激进还是保守？货量库存去留？人员组织阔缩？
2 寻找支持数据
题解开了，着手寻找支持以上科目的数据，分两项，一是指标数据，这个我建议大家可以从国家统计局官网查询，权威、全面、免费。二是政策数据，这个大家可以翻翻类似文章，门户网站、宏观经济分析机构、微信公众号，当然，还有知乎。
知识点
打开国家统计局网站(stats.gov.cn)，点击首页按钮的“统计数据”项下的“数据查询”，出来的页面你就可以检索你要的数据，如“2003年-2005年GDP”，“2019年房地产 面积竣工率”，选择时间，所有的数据一目了然，且支持复制粘贴*载下**。
1） 根据以上解题的过程，形成我们要的指标数据，国家统计局还没有2019的数据，取2009-2018这十年的数据，同时为了类比“Sars”事件，取了2002年4季度到2005年4季度的季度GDP增长率数据。
2009-2018年GDP总量及各行业增加值表
2009-2018年房地产土地指标表
2009-2018年房地产销售指标表
2009-2018年房地产施工竣工指标表
2003-2005年GDP季度增长率表
2） 我们要的政策数据
我们收集2020年的中央和地方（选取样本主要在湾区、包邮区、环京区、成都重庆），读取其关键字，得到下表：
3 数据分析的工具
你的逻辑思维能力+数学模拟工具+强大的EXCEL
4 分析数据
1） 先分析房地产+房地产直接带动的产业（建造业+住宅原材料生产业）对GDP的贡献。按2018年的平均售价8736.9元，2018年的建造平均成本3196.36元，按人：料=1:1的比例，材料成本为1598.18元。则房地产（含直接拉动）对GDP的贡献系数为（1+3196.36/8736.9+1598.18/8736.9）=1.548，所以从2009年到2018年，我们把房地产的贡献值乘以1.548，可以得到这么一个比例柱状图。
贡献占比从2009年到2018年是个稳步上升的趋势，且基本为线性，增长速率为25%/年。为且最低为8.33%（2009年），最高为10.88(2018年)。这是其他单一行业无法比拟和取代的。“房住不炒”的政策要限制的是售价，而不是销售总额。
2） 根据IMF的预测，2020年的GDP总量为14.17万亿美元，按照25%的房地产增长率计算，2020年房地产企业的贡献占比总量应,6.62万亿元人民币。按照房价趋势，我们最保守地取下面这条曲线最缓的增长率（2013-2014年）1.39%，2020年的平均房价为8981.47元。则为了保证地产对GDP的拉动，2020年应完成的销售面积应为73707.31万平米。从国家统计局网站查，2019年12月，全国房屋可售面积73578.21万平米。说明今年全国的地产行业把手上的房子库存全买了，也达不到GDP增长的国家指标。当然2019年12月，还有个房屋在施数据为37251.82万平米，我们假设这里面有50%能在2020年三季度前竣工转化为可售面积，则今年全国地产行业的去化率要达到79.9%。
3） 以上的假设都来自于一个前提，市场有73707.31万平米的消化能力。我们做一个类比，国家统计局网站数据，2018年人均住房面积为39平米。
我们假设在5年内，中国能达到以上国家的平均值，49.71平米/人，则每年增长2.14平米/人。那么今年和将来5年每年新增的需求总量为298890.40万平米，这个数量是今年应售面积的4倍有余，所以从宏观的层面来看，市场是有这个消化能力的。其实，从刚才的假设也可以推导出一个分支观点，就是什么时候中国人均住房达到49.71平米/人，国内的地产行业向下的拐点也到了。
4） 我们再来类比“Sars”事件，有图有真像。
文字描述一下：2003二季度年非典爆发，从原来的高速增长跌落谷底，2003年三季度，有一个报复性增长，增长速率低于原速率，2003年四季度增长停止，2004年一季度、二季度继续增长，速率提升，三季度、四季度下降至更低的谷底，2005年一季度快速增长，最终结果基本持平非典前的最高点。
5 导出结论
1） 需求侧
房价走势：一句话——和下面这个图一样，你把起点改成2020A就行了。
地产股走势，取1月23日股价为参考，入市价格比1月23日低至少10%，做短线，涨5%出半仓，降5%接半仓。两个月内回到1月23日股价了，跑掉。
2）供给侧
要消化73707.31万平米的货量才能完成国家给的大作业，2020年2季度到年底，房地产的主要风向一定是去库存。销售动作将层出不穷，从已经发生的“恒大75折”、“富力3000元”、“万科代购蔬菜”、“万达租金减免”、“直播买房”等行业头部企业已经在动作了。
基建行业会有一个报复性的增长，我们看得到，基建行业对GDP的贡献基本和房地产持平，两项相加约为18%，这还未计算基建行业所带动的材料、零售、服务业的份额。在国民经济所占的权重不言而喻。且基建行业的头部企业均为国家队，完成大作业的迫切性迫切性远高。所以未来两年地产行业的甲乙方关系会趋向倒置。
这次疫情可能会是地产行业结构性调整的一个开始，10%的人会被裁员。建设成本由于物价原因会上涨，土地成本也只会平稳增加，“房住不炒”把上限压住这是政治命令。那降低中间的人员成本、销售成本（其中50%也是人员成本）就是地产企业减负，保证利润率的唯一出路。不要问10%怎么来的，笔者所在的企业的裁员指标是15%。
看两个政策“国务院办公厅关于支持国家级新区深化改革创新加快推动高质量发展的指导意见”、“科技部关于印发上海张江国家自主创新示范区发展规划纲要（2013-2020年）的通知”。但地产行业渐渐不能成为支持国民经济的载体的时候，也是时候变成其它可以支持国民经济行业的载体了。你已经不在舞台中央，是继续当伴舞，还是自己变成舞台呢？所以，产业地产可能是这个行业转型的一个方向。开个脑洞，也许雄安要动了呢。
全国全部房地产企业大数10万家，932万从业人员，元旦至2月15日，已有96家倒闭了，平均每天2-3家。诚然，给国民经济10.88%的贡献率，行业是“too big to fall”，国家、社会、经济、人民是承受不了它的倒掉的。但转型是不可避免的。短期内，需要它来拉动或者保持经济的增长率，但是一头独大又会对经济带来反噬。所以才有最近两天广州限购政策的反复。地产从业人员，我们还有时间，但是变化从此刻开始了。