二十一、居间合同是双务合同，居间方在合同中应就具体提供哪些居间服务作出明确的约定
第十八条【居间服务内容】
居间方提供如下服务：
1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；
2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；
3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；
4、接受卖方售房意向委托，为卖方发布房源及信息编码，并为卖方联系合适的买方。本合同对应房源信息编码为： ；
5、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜；
6、提供银行抵押*款贷**、赎楼事项的咨询服务；
7、向卖方准确传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等）；
8、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务；
9、
。
现实的情况深圳的很多中介在从事居间服务时，只是让买受人和出卖人出具在什么情况下支付佣金的单方承诺，而对于中介公司应该具体提供什么样的居间服务，服务的具体内容有哪些，不向买受人或出卖人作出明确的书面约定，简单点理解就是只约定享有收佣金的权利，不明示自己应履行的居间义务。
这里产生一个法律问题，就是在双方没有签订书面居间合同的情况下，实际上双方的居间关系是事实居间关系。在发生居间纠纷的时候，居间方只是举证证明买受人或出卖人单方有支付佣金的承诺，如果没有其他证据证明自己曾经帮助买卖双方具体办理了那些事，佣金有可能不会被法院支持。
深圳司法实践中有几个事项是居间人应当向买卖双方如实报告的事项，居间方没有做到这几项，说明居间人合同义务履行有瑕疵，不但不能索要佣金有可能还会被追责。
1.房屋的权属情况。权属不清楚或没有房产证的房产，依法不能提供居间服务。
2.房屋被依法查封、设立抵押等权利受到限制的情况。房产上设置的有查封或抵押是没有办法办理正常的过户手续的，居间人在居间时应通过自己和不动产登记中心联网的系统核实清楚房产的查封和抵押情况，这是居间方的基本义务。
3.出卖人拖欠水电费、物业管理费、本体维修基金等费用。这主要是预防合同交易完成后买受人没办法找出卖人追责，实践中居间方通常是通过预留交房保证金的方式，帮助规避买受人的此类法律风险，居间人没有预留保证金也是履行居间义务不尽职的表现。
4.出卖人、买受人的代理人的身份及代理权限。如果居间方没有认真的核实该信息导致买卖合同不成立或双方有其他损失，依法需要承担赔偿责任。
5.出卖人、买受人对房屋价款的报价。这是民法诚实信用原则的要求，实践中却很难得到执行。如果有证据证明居间方隐瞒该信息，吃业主的差价，则出卖人和买受人均可以追究居间人的法律责任。买受人可以不支付佣金并要求赔偿损失，出卖人可以以不当得利的事由追回多出的这部分售房款。
6.限购、限贷政策对买受人购房和申请*款贷**的影响。买受人之所以通过中介公司购买房产，看中的就是中介公司的专业水平，这就要求中介员工站在专业人士的立场上审核买受人的资料，向买受人讲解购房政策和*款贷**政策的有关规定。中介人员没有尽到合理的提示义务，导致买受人遭受损失，买受人可以追究其责任。买受人的购房资格，是中介必须审核的事项，不审核就促成交易，需要承担法律责任。
二十二、中介人员提供了相应的服务后，合同确实因为不可归责于买卖双方的原因而解除，居间人有权索要必要费用
第十九条【必要费用约定】
1、本合同签订时，买方向居间方支付人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写： 元）（不超过买方应交佣金总额的百分之二十）。如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，则此款项作为居间必要费用无需退还，因居间方原因导致的除外。
2、本合同签订时，卖方向居间方支付人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写： 元）（不超过卖方应交佣金总额的百分之二十）。如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，则此款项作为居间必要费用无需退还，因居间方原因导致的除外。
如买卖双方最终签订《深圳市二手房买卖合同》，则居间方所收取的款项充抵买卖双方应当支付的佣金。
1.该条的约定是把政府版本的本协议理解成了预约买卖合同的性质，签订本合同时，不认为买卖双方已经缔结正式的买卖合同关系。这条规定对中介非常的不利，也不符合合同法的法理。
2.政府版本的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和政府版本的《深圳市二手房买卖合同》相比较，除了第二条房屋的现状和第十四双方何时签订《深圳市二手房买卖合同》外，其他基本一致。同时也符合具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应认定为买卖双方已经缔结正式的买卖合同关系。
3.另外依据《合同法司法解释二》的第一条规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，也应当认定出卖人和买受人之间的买卖合同已经成立。
二十三、居间人收取佣金的时间节点是买受人和出卖人缔结买卖合同时，合同能否最终顺利履行不是中介收取佣金的必要条件
第二十条【佣金收取】
1、居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时，向买方收取佣金（含前条已收取的款项）人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写： 元）。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外。
2、居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时，向卖方收取佣金（含前条已收取的款项）人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写： 元）。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外。
1.《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，即便是合同最终确认无效、被撤销或者终止，居间人已经促成合同成立，已经履行了居间合同的主要义务，委托人应向居间人支付费用。如果合同无效或被撤销是居间人的原因导致的，居间人应根据过过错大小承担责任。如过错严重，导致买受人或出卖人有损失的，还应当承担赔偿责任。
2.居间费用现在不再实行政府指导价，中介公司不再受居间费用最高不超过合同价3%的限制。《国家发展改革委住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格〔2014〕1289号）明确不再予以限制。2016年深圳市政府明确取消了对房地产中介服务相关收费政策制定的权限。
3.买受人和出卖人委托中介公司进*房行**产交易，不单单是要求匹配房源撮合签订买卖合同这么简单。买受人需要中介人员介绍*款贷**银行，指导准备*款贷**资料，现实中实质是委托中介人员帮助伪造*款贷**资料骗取*款贷**，帮忙联系垫资公司办理首付贷和抵押贷等业务。出卖人主要是让中介公司推荐担保公司帮助赎楼或提供短期*款贷**拆借服务。
二十四、消费者有选择在哪一家中介最终签订买卖合同的权利，对只是带看房屋的中介不构成跳单
第二十一条【违约责任】
1、买卖双方利用居间方所提供信息、条件、机会等，私自签订《深圳市二手房买卖合同》或者另行通过其他居间方签订《深圳市二手房买卖合同》，买卖双方应当承担违约责任。居间方有权要求买卖双方支付本合同约定的全部佣金。
2、因卖方过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应将向买方所收取的必要费用返还后，可要求卖方赔偿。
3、因买方过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应将向卖方所收取的必要费用返还后，可要求买方赔偿。
4、因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任。
5、因不可抗力因素，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应于不可抗力情形消除后五日内退还买卖双方所支付的必要费用。
1．中介职员带看房产后，如果约定买受人通过其他中介成交，也需要支付中介费用，买受人通过其他中介或自行成交仍需要依约支付佣金。但是买受人有证据证明，居间人不是出卖人的独家委托，其是通过其他途径获知订立合同的机会，则应保护买受人作为消费者的选择权。
2.此时中介公司虽不能主张佣金损失，但是可以主张买受人支付必要的费用，举证责任在居间方，居间方须举证自己的具体提供哪些服务。
二十五、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是把买卖合同和居间合同混在一起约定的各方权利合同义务，出现纠纷时容易造成法律适用障碍
第三部分 其他约定
第二十二条【本合同与其他文件的冲突解决】
三方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。
第二十三条【合同附件】
本合同共有附件 份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。
第二十四条【法律适用与纠纷解决】
因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，各方可自行和解或提交下列机
构 调解：
1、深圳市民商事调解中心；
2、华南国际经济贸易仲裁委员会（深圳国际仲裁院）调解中心；
一方当事人不愿调解或调解不成的，可选择下列第 种方式解决：
1、提交深圳仲裁委员会仲裁；
2、提交华南国际经济贸易仲裁委员会（深圳国际仲裁院）在深圳进行仲裁；
3、向有关管辖权的人民法院起诉。
第二十五条【合同数量及持有】
本合同一式 份，买方 份，卖方 份，居间方 份，均具同等法律效力。
第二十六条【送达】
当事人所填写的通讯地址即为送达地址。
第二十七条【合同生效】
本合同自三方签字（盖章）之日起生效。
本合同不作为申请房地产转移登记的依据。
卖方： 代理人： 年 月 日
买方： 代理人： 年 月 日
居间方（盖章）： 年 月 日
经纪人：
经纪人助理：
附件一：
三方其他约定：
1.必须重视送达问题，双方应在合同中应如实填写自己的送达地址，有效的送达地址包含居住地址，联系电话号码和微信号，确保能够在法律上有效的通知到对方。
2017年7月24日，最高人民法院办公厅印发《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》，共17条新规，其中该意见第八条第（一）项规定：当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址；第九条、第十二条规定：采用微信、短信等方式送达的，送达人员应当记录收发手机号码、发送时间、送达诉讼文书名称，并将短信、微信等送达内容拍摄照片、存卷备查；第十四条规定：可以采取电话送达的方式，由送达人员告知当事人诉讼文书内容，并记录拨打、接听电话号码、通话时间、送达诉讼文书内容，通话过程应当录音以存卷备查。
2.实践中居间方往往出于自己利益的考虑，不愿意买卖双方在合同中明确注明双方的联系方式，在合同履行过程中，双方的信息均需要通过居间方传递，实际上是错误的理解了居间方的法律义务，如实的披露交易对象的送达地址和联系方式，也是居间方应尽的合同义务。买卖合同签订后，居间方就可以正常的索要佣金，完全没必要在买卖合同成立后，向买卖双方隐瞒对方的联系方式，人为增加沟通障碍。实际上居间方在买卖合同签订后，也不让买卖双方沟通信息，主要是不想让买卖双方知道自己在居间过程中作出的种种损害买卖双方利益的事。你比如吃差价或不经过出卖人同意和买受人及持有公证委托书的担保公司员工串通直接操作ABC单。
3. 约定本合同自三方签字（盖章）之日起生效，出现纠纷时容易造成法律适用障碍。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是把买卖合同和居间合同混在一起约定的各方权利义务的合同，这不只是一份居间合同，而是房屋买卖合同和居间合同二个法律关系在一块儿的合同。在买卖双方之间发生效力的是买卖合同条款，买卖双方受里面买卖合同条款约定内容的约束。买卖双方和中介公司的权利和义务受里面居间条款的约束。
这样的设计在合同履行过程中出现纠纷时，弊端就会凸显出来，守约方究竟是要解除双方的买卖关系还是要连和居间方的居间关系一块儿解除，而此时居间方没有违约行为。买卖双方合意达成解除双方买卖关系的协议时，是否需要居间人签字确认，而依法买卖合同的权利和义务又和居间方没有法律上的必然联系。守约方诉讼解除双方买卖合同关系时，应如何提诉讼请求，提解除买卖双方的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》显然不合适，这个合同是三方合同，但是把居间方列为被告一并起诉解除合同，也不合适，你诉讼的是房屋买卖合同纠纷。更有中介依据字面字眼错误的认为，签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》后，没有居间方的同意，买卖双方无权协商解除双方的买卖合同关系。
造成这一系列的根源就在于，在2011年时该合同版本的起草者认为《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》只是在买卖双方建立了预约买卖合同关系，不是产生正式的买卖合同关系，因此无所谓解除不解除。而此后的2012年最高院出台《买卖合同司法解释》，在该司法解释第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，则直接把预约合同作为一种合同形式予以规定，确定了明确的处理规范。
——周争锋2017年9月28日写于深圳
来源：周争锋律师