上期讲了个人和法人名义购买房产的几个区别，简单总结一下上期内容。

税率的不同

相继税（相続税）和赠与税的差别

费用计入范围的不同

减价尝却（減価償却）的区别

参看“在日本投资不动产，个人法人哪一个更好？”笔记

这期继续

产生赤字时的损失，转入下年度的收益中控除，达到节税的目的，日语叫“損失の繰越控除”。法人和个人的计入年数不同。

个人名义 赤字时的损失，最多计入3年。

法人名义 最长是可以计入10年。

*注意 必须进行青色申告后，才适用。

持有年数不同，卖却时的税率不同。

日本不动产的让渡所得税率，根据持有年数的长短，分成5年内卖却的“短期譲渡所得”，和超过5年的“長期譲渡所得”。

短期让渡所得的税率是约39%，长期让渡所得的税率是约20%。而法人税是约30%，所以，如果打算短期内卖却的话，法人持有的税率更低一些。

银行融资的不同

对于银行来说，法人的信用度比个人更高一些，相比较*款贷**条件也会更好一些，当然也要看法人的具体营业状况等。

说来说去，好像法人名义购买，比个人名义要好很多。

难道法人名义购买没有缺点吗？也不是。

它的最大缺点就是设立会社和维持会社需要相应的精力和成本。

•设立会社时，需要相应手续，和至少20万以上的费用，而且如果是人在海外，在日本设立会社，手续上更为复杂，需要有在日本有永驻身份或日本人作为发起人等。

•个人事业主有65万日元的青色申告特別控除，法人没有这个控除。

•维持会社成本，需要委托税理士，如果雇佣从业人员，还需要支付相应工资和加入社会保险等费用。

•个人所得在一定额度下，就不需要支付住民税了。但是法人就算赤字，也需要支付大概7万的法人住民税。

所以根据自身情况，事前算出个人所得税和法人税，哪一个更便宜，还有维持会社的成本，持有短期或长期，权衡利弊，选择出对于自己最优的方式。

 

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