“我想着一铺养三代，买了郑州最贵的铺，却蹲了郑州最深的坑..."
李先生的感慨道出了铺主的心酸。
2013年，中原万达、二七万达相继开业后，万达在郑州布局了第三个项目：金水万达中心（万达金街、一栋200米写字楼和万达公馆）。当时二七万达和中原万达的金街租金很高，金水金街也就备受大批投资客追捧。
2013年11月30日，金水金街开盘，推出213套商铺，一层52000元/㎡，二层29000元/㎡，188㎡的大商铺直接要价1000万，承诺租金可以租到300-500元/㎡...李先生也是入手了一套91㎡的，总价282万。
当时郑州街铺的价格多数为15000元/㎡，租金100元/㎡，但金街三年内还是卖完了！
只是后来，金水金街并未像开盘时一样，一路火下去。
疫情三年，金水金街的商铺空租率一度高达50%，很多人说，金水金街的失败，在于没有像其它万达一样有综合商业体的依托，带来不了人气。
2022年4月万达与隔壁的建业合作，7亿元买下凯旋广场和凯旋汇的10年运营权的消息，很多业主重拾希望！
同年9月，万达坊入驻建业凯旋广场正式开业，如今已开业已6月，依托了万达坊的金水金街活过来了吗？
金水金街空租率24.52%
根据实地走访目前共计：314家商铺，空租：77间，空租率：24.52%，
外围街60家店，空置7家，比去年同期减少一半，有3家正在装修；内街一楼128家店，以餐饮小店为主，空置32家；内街二楼126家店，以外卖店为主，空置38家；虽然相对疫情期间的32%，有所下降，但远高于目前街铺平均空租水平。
走访发现个现象，就是二楼越来越多小餐饮商铺”关门做生意“，就是主要依靠外卖订单，这也恰恰说明街内客流不佳。
租金水平：80元/㎡-180元/㎡
目前招租商铺中报价：
1楼91㎡ 户型：单价175元/㎡/月，租金16000元/月；
1楼 56㎡户型，单价196元/㎡/月，租金11000元/月；
2楼74.45㎡户型，单价100元/㎡/月，租金7445元/月。
万达金街内铺，整体租金范围基本是95-180元/㎡/月的租金水平，具体因铺位、面积、楼层不同。
拿李老板的91的户型来看，按当时二层的购房均价31000元/㎡来计算，实际租金每月90元/平，年投资回报3.48%，想要回本，需要28.7年。
面对这种情况，房东们早已躺平，租金水平降低，即便如此，租户也无多少利润可言，每半年换一遍店铺是常态。
小编实调的时间为3月8日14：00左右，当时，凯旋广场金街人流较少，而万达金街除了外卖员进进出出，几乎没有其他人。
可见，万达接手建业凯旋广场后，空租率虽然较去年降低了不少，但租金并未提升，万达的入驻，似乎并未让万达金街起死回生。
经营困难的原因
1、该区域商铺太多，户铺比100。
该区域有600间铺位，两个集中商业，三条特色商业街，和大量社区商铺。但万达金街不临主路，又和大商业隔了条路，人流被切断，不占地利。
2、金水金街产权全售，没有统一招商，导致业态混乱。
万达金街的品牌入驻基本没有门槛，没有规划，业主急租之下，街区经营恶性循环。
3、附近商圈、大型商业多，无特色不能脱颖而出
花园路沿线，金水万达金街紧挨着正弘城、万达坊，向南又有360商圈，而万达金街并没有自己的特色，无法与周边的商业产生差异化竞争，久而久之也就只能依托附近的写字楼公寓等，沦为外卖的集散地。
4、居民不足、客源不够。
该区域家属院、居民楼主要为：蓝堡湾、英地、鑫苑世家、恒大名都、农科西院家属院、数码公寓、白庙安置房等小区常住居民约7万人。但是区域的临街商铺共有600多间。折合100人一间，大于郑州平均300人一间的水平。
5、万达坊未能带来期待的改变。
原本以为万达的入驻能拯救金水万达金街，但现场来看，万达坊自身的经营情况，也不是很乐观。
万达坊一楼空租2间，二楼空8间，其中3间（名创优品、伶俐、卡萨帝·三翼鸟·尚品宅配）已招商正在装修，三楼四楼分别空2家。
整体来看，万达的入驻，并未对凯旋广场带来流量，整体打包的运营也是换汤不换药，大多数商铺还是建业凯旋广场原本经营的店铺，如：网红言几又书店、失重餐厅、外婆家、华豫川、但丁五月旅行融合餐厅等，并没有其他创新的特色。
根据现场的空租情况来看，万达坊甚至有点自身难保的意思，而拯救金水万达金街，更是不太可能了。
小编认为，金街街道宽敞，也有一定的规模，周边商业氛围也不错，若能统一招商，再做一些文化创意，做成特色小吃街，吸引网红打卡，再利用周边大商业的人气，或许能有改观。但金街业主多，想法却很难统一。
现在，疫情结束后人流在增加，我们也希望金街能抓住复苏的机会，管理方能协调好业主商户，做好业态调整，让这条街尽快火起来。
案例小结
有4点供投资参考：
1、郑州街铺投资，月租高于200元/平（小面积除外）的承诺要谨慎。
2、产权全售，没有统一招商规划的商业街或集中商业体要谨慎。
3、房产10回本的暴利时代已经过去，好的项目可能回报率5%左右。
4、网上外卖的销量激增，很多店只需要一个小档口，60%以上的单子靠外卖，大面积商铺需求减少，投资回报不高，不如投小弃大。