最近在整理二手房成交数据，以贝贝和爱我家为主，继前四篇狮山、科技城、浒关后、枫桥后，本文对新区做个总结。
本篇文章幅度比较长，各位看官可直接拉取到对应预算文章区域，快速阅读。
前文强调本文以个人观点为主，仅供友好讨论，不构成任何买房推荐，有不同意见者，请以自己判断为准。
想看园区介绍的，可以点击文章开篇的收录于话题《#成交数据》
以下是正文：
01.新区区域划分
新区大概版图如上文所示， 其中核心区只有一个狮山板块，近几年开发重心在往科技城转移 ，太湖科学城目前还停留于规划阶段，周边以刚需为主。
新区成立时间是1992年，苏州最早的国家高新技术开发区，比园区成立时间都早。发展历程以台资和日资为主，产业早年以IT产品为首，罗技、华硕、爱普、明基等，至今仍是长三角日资高地， 巅峰时期是2005年左右，当时新区的出口额大概占全苏州的20%，江苏省的10%左右。
新区版图不大，区位纵深有限，不如园区辐射明显，尤其中间核心地段太湖大道两侧被工业区占领，华山路两侧又都是枫桥的*迁拆**房， 狮山核心南北两端的纵深戛然而止，向西又被吴中木渎卡主，向东就是古城区。
所以当狮山受限于土地限制，发展速度减缓后，新区不得不另辟蹊径到主城区以外的东渚村片区规划了科技城，作为二次创业的引擎。
02.新区住宅房价梯队及热度
另外新区的户均成交面积：92㎡；户均成交总价271W；成交均价29386元/㎡。
如上图所示，新区成交主要集中在150W-250W区间，成交887套，占比43%；另外500W以上成交仅127套，合计占比6.16%。
从数据上看，新区成交主要以刚需为主，浒关、枫桥是刚需成交主力。
01.狮山
狮山合计统计30个小区，成交房源702套，挂牌房源1786套，成交挂牌比39.31%，热度一般，挂牌房源成交周期大概在4-8个月。
狮山的户均成交面积：95㎡；户均成交总价367W；成交均价38717元/㎡。
如上图所示，狮山板块主力成交是250-500W区间， 其中500W以上住宅成交106套，占新区比例：83.46%， 新区500W以上住宅市场，狮山占着绝对性的比例。
换句话说，新区500W以上改善市场，只有狮山有成交量
狮山150W以内和150-200W成交户均面积分别为47㎡、60㎡可以判断该部分房源是90%以上是小户学区房，无任何居住价值。
也就是说，狮山板块普通住宅门槛200W以上
1.1狮山200-250W怎么选
如上图所示，狮山200-250W住宅有上面几个小区， 能选的全部是*迁拆**小区，其中星韵花园热度最高，首推。
1.2狮山250-300W怎么选
如上图所示，250-300W，狮山有上面几个小区，嘉业去掉小户70年产权成交公寓后，普通住宅户均302W，其中汇豪纯小户学区，没有居住属性pass。
也就是其他几个剩下来选， 250-300这个价位，狮山几个小区热度都很低，馨泰花苑相对好一些。
1.3狮山300-400W怎么选
300-400W狮山成交的主力价位，简单介绍下小区分层。
和乐/狮山新苑/御花园/金龙花园基本是冲着新区实验中学学区去的，成交面积小户居多，单价更贵。
天都/名馨/君地以刚改为主，自住+学区驱动较多，能买到大两房或者少量三房户型。
另外350W这个预算，垫垫可以够到棠悦湾、锦悦湾的小户，麦子还是非常推荐的。
300-400W价位，在狮山选房，基本就是确定清楚需求，然后再决定怎么买。
1.4狮山400-500W怎么选
400-500W，同样是狮山成交的主力价位，前排基本都是商品房为主，这个预算在狮山可以算是首改，同样简单分层一下。
金河华庭/沁怡家园/吴宫丽都/狮山新苑/金龙花园/和乐家园基本是冲着新区实验学区去的， 其中前面3个兼顾自住属性，后面3个以小户学区两房成交为主。
中梁香缇/招商学府/仁恒棠悦湾/佳兆业广场等小区，基本是以居住品质为首要考虑，兼以学区考虑。
同样是两个选择，需求决定购房选择，很好挑。
从成交热度看，招商学府明显这里面的是其中热门小区。
1.5狮山500-600W怎么选
从数据上看， 狮山500-600W（39套）相比400-500W（132套）成交量是大幅降低的。
500W-600W其实还是只有这些小区可以选，多了香港时光和锦丽苑，锦丽苑是老牌双实验改善小区，香港时光则是竹园路次新，临近苏州外国语学校。
从麦子接触这个预算客户群体讲，一般更愿意接受竹园次新品质居多，反而没有十分追求双实验学区。
1.6狮山600W-700W怎么选
600-700W是狮山最尴尬的预算，一方面向上够不到双实验次新，向下么买竹园路次新又有些不是那么甘心， 所以很多600-700W预算就停留在双实验老小区和竹园路次新徘徊。
这里麦子个人建议，600-700W，优先考虑次新小区，热度明显更好。
1.7狮山700W+怎么选
650W-800W比较难选，双实验次新够不到大户型，贼尴尬，只能天街115㎡或者荷澜庭105㎡里面选，可以竞品对比竹园路次新143㎡或者双实验老牌改善小区。
800W+就很从容了，优先考虑双实验次新，流动性还可以。
02.科技城
科技城合计统计14个小区，成交房源225套，挂牌房源847套， 成交挂牌比26.56%，热度较低 ，新区统计里面二手房成交最冷的板块（新房供应量太大），挂牌房源成交周期大概在6-10个月。
另外科技城二手房成交量，仅仅占笔者统计4个板块的11%，可见有多低迷。
科技城的户均成交面积：104㎡；户均成交总价317W；成交均价30458元/㎡。
科技城因为没有*迁拆**房的因素，板块整体成交户均面积较大， 从成交热度看，200-400W是成交主力。
科技城150W以内户均面积是48㎡都是max未来的小户型，150-200W成交的都是水秀苑的小户型66㎡。前者需要离婚才能满足人均18㎡去上学，偏刚需；后者可以直接报名。
都是考虑小户用学区，没有任何居住属性，土豪选后者，刚需选前者。
同样，科技城板块普通住宅门槛200W以上，跟狮山一样。
2.1科技城200-250W怎么选
科技城200-250W选择难度同样较大，大概就下面这两个选择：
永新秀珺/绿地广场/MAX未来/水秀苑的小两房，面积段65-80㎡；要么青山绿庭的大两房。
其他一些房源，基本都是超级低楼层的。
换句话说，200-250W，在科技城同样比较难选，我个人偏向青山绿庭的大两房。
2.2科技城250-300W怎么选
科技城主力成交面积段，狮山这个价位只能买一些老破小，而且学区也很一般，相反在科技城可以买到很不错的次新商品房小区。
如果让我选，250-300W，更偏向买科技城。
从小区成交热度衡量， 差不多价位下，水岸年华、水秀苑，优先考虑。
2.3科技城300-400W怎么选
科技城300-400W基本上还是只有这几个小区可以选，无非就是面积大一点了。
但是考虑新房因素，这个价位明显应该优先考虑新房，实在太香了。
2.4科技城400W+怎么选
400W是科技城的分水岭。
400W+合计成交26套，只有300-400W成交量的一半，大幅下跌。400W+合计挂牌量223套，成交挂牌比11.66%，成交热度极低，成交周期大概10-14个月。
400W+市场，对科技城而言，本身客群就少，加上海量新房冲击，二手房更难买。
该部分二手房都集中在青城山路的学区那边，单价较贵，以纯改善为主。
目前科技城二手房要1-2年时间，才能走出新房的冲击。
03.浒关
浒关合计统计13个小区，成交房源721套，挂牌房源1473套， 成交挂牌比50.66%，热度较高 ，新区统计里面二手房成交最热的区域，其中刚需成交占了天量，400W以上几乎没有任何成交。
浒关的户均成交面积：88㎡；户均成交总价177W；成交均价20051元/㎡。
刚需天堂，改善噩梦，在浒关买大户型改善，一定会被市场狠狠教训。
3.1浒关100-150W怎么选
100-150W，浒关4个*迁拆**小区买房门槛极低，其中经济适用房长江花园成交基本都在150W，而且成交热度还不错。
这个预算里面，非常推荐惠丰花园，位置绝佳，加上学区还可以，*迁拆**房小户里面的极品。
3.2浒关150-200W怎么选
这个价位选择浒关最合适，能买到非常不错的商品房，而且配套齐全，运气好还能捡到小三房。
150-200W，买浒关二手商品房，非常非常合适，性价比太高了。
3.3浒关200-250W怎么选
选择跟上面几个小区差不多，能很从容的去选择小三房，并且可以挑挑房源。
3.3浒关250-300W怎么选
250W+，是浒关成交的分水岭，250-300W，21年只成交了24套，相比200-250W（182套）大幅大幅下跌。
同样还是只有这些小区能选，尽量挑2卫的户型。
这个预算，就非常建议去科技城了。
3.4浒关300W+怎么选
300W+，建议去科技城看看，买新房买二手都可以，反正不买浒关。
21年浒关300W以上成交价的房源一共14套， 300W以上成交占比：1.94%。
400W-500W成交一共就两套，一套旭辉城151的复式（410W），一套柠檬茶185的顶复（450W）。
所以300W+，尽量不要买浒关。
04.枫桥
枫桥合计统计14个小区，成交房源415套，挂牌房源925套， 交挂牌比44.86%，热度一般 ，刚需成交较多，500W以上几乎没有任何成交。
枫桥的户均成交面积：81㎡；户均成交总价226W；成交均价27978元/㎡。
枫桥的成交数据看起来就是大号版的浒关。
成交以刚需为主，其中150-200W*迁拆**小区占比极高，500W以上几乎没有成交。
比较上文浒关的数据，100-200W*迁拆**小区+刚需小区成交占比极高，400W以上几乎没有成交。
枫桥、浒关一家亲，都是古镇，应该没啥不同。
4.1枫桥100-150W怎么选
枫桥100-150W，4个*迁拆**小区的60㎡小户两房，没有其他什么好的选择。
4.2枫桥150-200W怎么选
150-200W，枫桥成交绝对主力段，还是只能6个*迁拆**小区里面选。 其中马浜、东浜优先选择。
马浜热度很高，尽管价格跌下来了，但热度依然不错。
4.3枫桥200-250W怎么选
200-250W，在枫桥可以够到商品房的门槛了，除了3个*迁拆**小区外，还可以选择鑫苑城市和新港天之运的两房。
优先考虑鑫苑城市和天之运。
4.3枫桥250-300W怎么选
250-300W可以往*山何**路够了， *山何**花园和时代花园首选，成交量依然还可以。
4.4枫桥300-400W怎么选
300-400W成交基本就要往*山何**路或者滨路路这边来了，还有个旭辉御府商品房。
4.5枫桥400W+怎么选
枫桥400W是分水岭，跟科技城一样，成交量大幅下跌，400W+成交25套，占比6.02%。
400W+选择枫桥的就比较少了，基本都往狮山去了。
枫桥改善尴尬就尴尬在离狮山近，科技城好得可以有距离上因素，枫桥改善到狮山，简直再适合不过。
400W+，优先考虑狮山，竹园路次新小户型也可以，流动性更好。
05.新区二手房怎么选
时间因素，直接做个总结， 以自住视角考虑 ：
01.100-150W， 浒关那4个*迁拆**小区里面选，优先推荐惠丰花园小户。
02.150-200W， 浒关商品房或者枫桥*迁拆**小区选，旭辉城、文昌花园、旭辉悦庭、理想城，这四个都可以；选枫桥就考虑马浜、东浜。
个人偏向浒关的商品房。
03.200-250W， 枫桥选鑫苑、浒关选柠檬城、科技城选青山绿庭、狮山选星韵花园或者新创竹园。
个人偏向科技城青山绿庭。
04.250-300W， 科技城水岸年华或者水秀苑；枫桥的*山何**花园、时代花园；狮山的今创启园、馨泰花园。
个人偏向水岸年华、水秀苑、今创启园、时代花园，250W+，浒关分水岭，不考虑浒关。
05.300-400W， 狮山棠悦湾、锦悦湾小户，科技城新房或者山湖湾南区、朗诗绿洲小户，枫桥旭辉御府、今日家园。
个人偏向棠悦湾、锦悦湾小户或者科技城新房。
06.400-500W， 狮山佳兆业/中梁小户、科技城新房或者朗诗绿洲，枫桥400W+不考虑。
个人偏向佳兆业小户，或者科技城新房。
07.500W+， 尽量选狮山，参考上文狮山选择，700W+可以协同考虑科技城小别墅。