重庆日报全媒体吴刚 黄光红
11月中旬，金科服务在港交所挂牌上市。它不仅募集资金创下了今年我市IPO(首次公开募股)之最，也排在渝企历年IPO募资额前三强。
无独有偶。去年末，新大正物业登陆A股，成为我市首家上市物业企业。
有消息称，重庆本土至少有3家知名房企也正计划分拆物业板块，单独上市。而重庆市民熟悉的外地地产公司融创、华润，其物业板块上市，已经通过港交所聆讯。截至目前，内地有38家物业企业在A股或港股上市。仅今年以来，就有12家物业企业在港交所挂牌。
看似不起眼的物业管理，为啥突然就成了资本市场的“香馍馍”?
管得宽：头部企业纷纷参与市政管理
悦来，重庆国际博览中心，巨大的连体钢结构建筑矗立在在山城初冬的晨雾中。你知道吗?管理这个投资数十亿元的城市地标建筑群以及周边近20平方公里范围内环卫、园林、道路等市政设施的，不是政府的市政部门，而是一家物业公司。
两年前，龙湖物业集团与两江新区共同出资组建新公司，接手悦来片区市政管理。这是全国首家混合所有制的新型城市服务企业，但地产公司物业板块走出自己的“势力范围”承接新订单，却并非头一遭。
1996年，万科物业中标深圳鹿丹村物业管理。这是地产公司物业板块进军自有项目外的城市管理的第一单。此后20多年，全国有多少物业公司承接了母公司项目之外的业务，目前并无统计。但中国物业协会的一份报告，显示出地产公司物业板块凌厉的拓展之势——2019年，全国百强物业企业中，布局学校物业、产业园区物业、公众场馆物业和医院物业的企业数量占比分别为84%、76%、74%和70%。
在我市，早在2001年，新大正就从地产开发业务中独立出来，成为单独的第三方物业公司。如今，这家纯粹的物业企业在全国19个省市、33座城市管理着300多个项目，年收入近6亿元。这家重庆人熟悉的物业公司，甚至还管理着全国13座机场的物业。
2018年，重庆本土地产龙头龙湖集团提出“空间即服务”的企业发展新理念，加码物业服务。今年上半年，龙湖物业实现营业收入24.9亿元，在龙湖集团总营业收入中的占比从去年的约2.83%提高到约4.87%。
金科物业在母公司金科地产自有项目外，还管理着京东、顺丰、普洛斯的物流园，几家机场以及近数十家产业园区。目前，类似的外拓项目，已占金科物业在管面积的53.4%。换句话说，金科物业公司管理的，超过一半并不是金科自己的物业项目。
当前，曾作为地产公司“附属业务”的物业管理，正逐步摆脱对地产母公司业务底盘的依赖，成为一个独立的收入单元，不仅不需要母公司补贴，还成为地产公司新的“增长点”。以金科物业为例，2019年，管理自家项目获得的收入，在其总盘子中的占比只有22.5%。也就是说，金科物业每10元钱收入中，有近8元是从“别人家”赚来的。
管得精：大数据智能化让管理效能“鸟枪换炮”
除了“管得宽”，这个我们再熟悉不过的行业，还“管得精”，即通过大数据智能化手段提升管理效率和盈利水平。
以上述悦来市政设施管理为例。路灯有没有坏，污水管道是否堵塞，以前，市政部门需要组建一支专门的团队，进行定期巡查，发现问题上报，再通知维修班组前来维修。这样一来，流程长，人力成本高。
龙湖物业进驻后，带来了全新的大数据和智能化管理技术。比如，路灯上加装的传感器，可对路灯运行状态进行实时监测，发现路灯故障后，智能系统自动报警并推送位置信息，维修人员接到指令后马上就能赶往现场。这样，一只小小的鼠标，就能把悦来片区市政道路上的近3000盏路灯管起来，人力成本节省了一大半。
同样通过“机器换人“实现减员增效，金科物业目前在200多个城市的物业项目管理，大部分巡查都在云上完成。仅2019年省下的差旅成本，就以千万计。金科物业董事长夏绍飞透露，科技赋能，他们去年增加约4000万元净利润。
通过大数据智能化运用，物业公司更好地扮演了城市管理的“最后一公里“的角色，并从中找到了新的商机。
例如，今年2月，龙湖物业和永辉超市联合，在重庆推出“社区保障计划”，覆盖重庆100余个住宅小区和机构，业主可通过微信小程序下单购买蔬菜、水果、肉蛋家禽、米面粮油、方便速食及日常生活用品。龙湖物业还联合“杏树林”私人医生平台推出了社区线上问诊服务，业主足不出户即可看小病。疫情期间推出的这些线上服务，减少了因接触带来的风险，也给市民带来极大的生活便利。
与龙湖物业一样，新大正在“战疫”过程中大量使用智能物联网新技术。例如，在北京大兴国际机场，新大正配置了智能洗地机进行消杀作业。洗地机能够按照事先规划的运作路线，自动对航站楼内大厅地面进行清洗消毒，从而大幅度提高了消杀作业的效率。在园区、办公楼和学校等场所，新大正采用了自动测温识别系统，提高测温频次和效果，为复工防疫加上“保险”。相关单位员工上班时，可凭借通行码提前扫码验证，快速通行。
管得深：增值服务涵盖业主生活方方面面
你以为物业公司只是靠收取物管费过活?殊不知，代收快递、代业主租房售房、蔬菜食品代购、以及装修服务等，这些越来越多的增值服务，哪一项不赚钱?
早在2008年，龙湖物业就建立了经营拓展部，针对业主的居住需求提供房屋租售等增值服务。如今，龙湖物业已推出了“安心租售”“金蝉托房”“龙眼优选”“团团游”“田螺美家”及“愚公搬家”等九大增值服务。业主不仅出租出售房屋、搬家、装修房屋、翻新老房，还是保洁、旅游、采购生活用品等，根本不需要出小区。
相比之下，金科服务的增值服务毫不逊色。重庆日报记者了解到，多年来，金科服务围绕业主高频生活需求，配合科技智能技术，推出了覆盖业主“食、住、行、游、购、育”的全方位社区增值服务。
比如，其通过建设无人超市、智能充电配套设施等，打造了“100米智慧生活圈”;在自有小程序推出线上卖菜专区，将新鲜蔬菜配送到业主家里;与平安好医生、阿里健康深度合作，实现全科医生24小时在线咨询服务，专人配药到户服务。
财报显示，2017年至2019年，金科物业增值服务总收益由2.8亿元增至8.35亿元，复合增长率约为72.8%。其中，仅社区增值服务收入就由 2017 年的 7681 万元猛增至 2019 年的 2.39 亿元。
2017年至2019年，金科服务传统物业管理服务收益占比从72.7%下降至62.9%，非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务的收益占比则分别从19.4%、7.3%和0.6%增加至25.6%、10.3%和1.2%。
克而瑞数据显示，2019年，全国物业500强企业，包括增值服务在内的多种经营收入，为574亿元，在总收入中的占比，已经高达20.2%。重庆物业50强企业中，2019年多种经营收入的占比，更是高达30.13%。更典型的案例，是深圳彩生活物业公司，其全部收入均来自于增值服务，这家公司新接管的物业项目，如今已经不再收取物业费。
在一些小物业公司为了涨几毛钱物管费和业主闹得不可开交的同时，行业中的头部企业通过技术创新、管理优化和业务多元化，已经获得我们想象不到的利润率。工信部数据显示，2019年，中国制造业企业的平均利润率仅为2.59%。而同年，重庆物业50强企业净利润率10.57%，高于制造业。
想得远：加快上市步伐，好日子还在后头
“物业行业的业务模式和收入结构已经发生了根本性变化，加上业务可持续、现金流稳定等既有的行业性优势，受到资本青睐是大势所趋。”重庆博众房地产管理研究院执行院长阎占斌介绍，除了资本，人才等关键要素，也正在加剧向物业行业汇聚。他举例说，5年前，重庆物业行业鲜有本科生，如今，重庆大型物业企业中，至少在30%以上拥有本科以上学历。
物业公司在资本市场的表现，印证了阎占斌的判断。克而瑞数据显示，截至今年10月23日，中国物业百强中的20家上市企业，市值均值为164.87亿元，较上市首日涨幅均值达159.93%。其中，碧桂园物业市值突破千亿元，较上市首日涨幅达414.90%。
资本市场的“追捧”，加快了物业企业上市步伐。这就解释了为啥今年就有12家内地物业企业奔赴港交所。通过股市直接融资壮大了实力，促动物业企业四处“跑马圈地”，进一步抢占市场份额。
“以前是物业公司依附于地产公司，未来这种关系要倒过来，地产公司要依附于物业公司。”阎占斌说。
重庆市物业协会秘书长何伟也认为，未来，物业公司“好日子还在后头”，上市步伐也有望进一步加快。从市场容量看，中国指数研究院预计，到2025年，全国商品住宅销售面积累计238亿平方米，仅物业费一项收入的市场规模，就高达1万亿元。而多种经营收入，更是高达1.8万亿元。
这是一个急剧扩大的市场。以我市为例，2019年，物业管理总面积同比增加11.7%，物业企业主营业务收入增加53.03%。
从物业题材自身的禀赋看，在大数据时代，物业公司扼守流量人口，占据开展多种业务的天然优势。从自身动力看，重庆瑞海律师事务所主任赵一岚认为，地产开发受制于土地资源尤有尽头，服务却无止境。对地产公司而言，物业分拆上市可为母公司造血，缓解资金压力，也有利于优化战略布局和企业价值提升，促进企业品牌价值和知名度提升。
2018年8月，为提升全市经济证券化水平，促进经济高质量发展，市政府发布了《重庆市提升经济证券化水平行动计划(2018—2022年)》。目标是：到2022年底，全市境内外上市公司数量倍增。截至目前，我市上市公司总数已有76家。
无论看行业题材，还是看市场风口，物业公司都应成为重庆企业上市的一支重要力量。要知道，重庆的物业行业整体上处在一个不错的发展阶位。除了多种经营在总收入的占比高于全国9.93个百分点，净利润率也高出全国2.58个百分点。
为推动包括物业公司在内的重庆企业加快上市，市金融监管局相关负责人表示，下一步，我市将努力构建良好的企业上市生态圈，进一步加快推动企业上市。对部分“想上市”但产业规模、行业地位、发展潜力还达不到上市标准的企业，我市将结合现有资源禀赋和产业布局，加强排查深度和培育精度，并在此基础上，形成市场化、可持续、后劲足的拟上市资源梯队;对有条件上市的企业，我市将通过完善中介服务体系、搭建专业服务平台、引导企业规范运营、加大金融人才的培育和引进等措施，为其提供人才支撑及专业服务与智力支持。