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在房地产市场遇冷已近两年的今天，行业的危与机都被放大得更为明显。
暴雷房企们拼命想把手里的存地和资产变现盘活，换取现金流为自身输血争取时间。
有背书的国企、央企以及少量稳健派民企们也在张罗着能否在这市场下捡漏优质项目，为自身持续发展补货布局。
但尽管“郎有情、妾有意”，一个愿意拿地换钱保生存、一个愿意拿钱换地谋发展， 但真正要走到交易环节，却总会出现一个卡点要如同“鹊桥”般将买卖双方隔开。
（图为常规土地出让合同条款示意）
那就是出让土地需达到开发投资总额的百分之二十五，不达25%不能转让。
要知道现在市面上要转让的土地多为未开发的土地，也就是几乎不满足25%条件的，尤其是部分国企平台公司兜底获取的土地，本身投入资金开发的意愿也不强。
同时，作为买方来讲，也是希望购买的是干净的土地，在建工程从过多的历史教训来看，坑都比较多。现在房企们都学聪明了，尽可能都买未开发的净地，要清爽很多。
“百分之二十五”的开发投资总额标准也并非是某一土地出让合同的特殊规定。
城市房地产管理法第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件。
《城市房地产管理法》部分截图
接着前面的话说，在我们房企实际达成交易意向时，计划交易标的土地通常都是净地。
最重要的原因是，当土地的开发投资总额达到百分之二十五及以上时，房企通常可以选择直接进行商品房销售来为自己回款输血，并不一定依赖于土地转让。
另外一方面，土地的买受人在挑选意向土地时，也更倾向于选择可以自行报规报建、从0开始开发建设以及销售的净地，避免土地在前期开发中可能出现的瑕疵。
那么怎么处理土地转让“25%”的瓶颈呢？我在之前也整理过四种方式，大家可以进行查阅： 处理土地转让“25%瓶颈”的四大绝招！
但最近在进行政策整理研究中找到了一种更为方便直接，能够对买受人起到最大程度保护的方法，在此分享给大家—— 土地转让预登记。
我先是在四川政务服务网上看到了以下文件。
概括来说， 在开发投资总额不达25%的情况下，政府允许交易双方（土地的原权利人和新买受人）在签订国有建设用地使用权转让合同后办理“预告登记”；
同时预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明向有关部门申请办理建设项目相关手续。
这条政策规定就完全打破了原有25%的转让限制，避免了大量地块因投资不足，无法直接通过二级土地市场进行转让再利用的困境。
可以“先投入后转让”，由具备条件的拟受让方对地块进行开发建设，待达到土地转让要求后，再办理正式的转移登记手续。
近期多地都已有成功落地土地转让预登记，实施了土地二级市场用地转让的成功探索，助力盘活存量土地、减少土地闲置，促进土地二级市场的要素流通。
不得不说，这个土地转让预登记的政策实在属于助企纾困的实招，能够有效打破想转让土地但投资额却不达25%的僵局。
不仅能够有效帮助手上还有未开发土地的暴雷房企完成土储资产的盘活变现，也能够最大程度上保障有优质土地购买需求的开发商合法合规获取土地的开发权，减少交易环节的风险。
我没有查到中央下发的关于土地预登记的统一政策，但是从上面的新闻来看，多地都已经开始试验该政策的落地。
大家可以在本地的官网查下是否有类似的规定，我们也可以相信，土地转让预登记一定可以在很大程度上带动土地二级市场的活跃，未来一定会出现更多优质土地的流通。
今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。