福州*四代第**生态住宅走进东区，就开始各种炒作了，通过一些中介，分销商的宣传，再加上开发商在各大平台投放的广告，把气氛感拉满。
这个楼盘就是位于东二环晋安湖东侧的保利国贸天琴湖，本想以王者的姿态入市，希望能得到改善群体的认可，毕竟他们是东区首个*四代第**生态住宅。
PART 1
图片为售楼部实拍
2022年12月23日的时候，保利国贸天琴湖开盘了，目前市场上有不少关于这次开盘的数据，先看分销商最早的时候传出来的：
【取证时间】2022年12月23日周五
【推售楼栋】2#/28F/ 2T2/1-F架空/54套，3#/32F/ 2T2/1-F架空/62套，共计116套；
【推售产品】135㎡/4房2卫/54套，143㎡/4房2卫/62套，合计116套；
【成交价格】精装备案均价45000元/㎡，开盘优惠99折，认筹总价-3万；
【付款方式】正常首付；首付3天内齐；
【成交去化】截止当天23:00去化89套，去化率77%。
如果认真观察的话，就会发现这个数据造*比假**较严重，首先，从价格上说，如果只是99折优惠的话，那均价应该还在4.4万每平米；
实际上从销售渠道拿到的数据是，3.5万左右的单价能买到中间楼层，十楼左右单价为3.3万左右，而这种价格更符合市场的价值逻辑。
我们从深耕东区板块的分销商那边得到的数据是截止到当天，累计销售23套，实际去化率为19.8%。
如果真的去化率达到77%，那意味着好楼层基本售罄，而中介朋友圈还在发这个楼盘的广告，说明实际可卖数量还是比较多的。
所以，就77%和19.8%的去化率来看，很多业内人士都偏向于后者，不知道77%的去化率是哪里来的，但惨遭打脸的无疑是操盘的保利了。
PART 2
图片为售楼部实拍
从早期的宣传上看，保利国贸天琴湖居然把自己定位到豪宅，难免有些夸张。作为东区的第一个生态住宅确实是一个卖点，但从户型分布上看，基本定位为首改产品。
这个楼盘是保利和国贸联合开发的，从血统上看，很难植入“天琴”系的基因。事实上福州很多和保利有关的楼盘命运多舛，有兴趣的可以搜一下：三江理想城，公园左岸等楼盘。
我们今天聊聊为什么如此高调地入市，在销售端却如此的不给力呢？
东二环板块加持*四代第**生态住宅，应该还是有一定卖点的。但最尴尬的是，售楼部样板房刚开放没几天，居然助攻了隔壁的朗云清盘低楼层。
我们几个有同时踩盘朗云和天琴湖的给出一个观点：在对比二者之后，天琴湖给人一种很糟糕的体验，尤其是在户型上。
因为是*四代第**住宅产品，建筑结构的承重和风荷载能力需增加。表面上看增加了露台的使用面积，但是在套内因为承重墙的增加而浪费了不少面积；
这种户型除了公摊大外，还有一个不足之处就是户型没有改动空间，即使未来感觉压抑，也无法改动，因为四周都是承重墙。
从幸福里上查到，天琴湖这个楼盘居然不是国贸的物业，而是用保利的，应该也会有比较大的抗性。
PART 3
图片来源于幸福里
从东区的竞品分布来看，可以看到库存量相当大了，尽管有不少楼盘进入尾盘阶段，但确实已经把东区的库存消耗了一遍；
现在东区在售楼盘中，有不少价格和天琴湖差不多的，虽然不是*四代第**生态住宅，但市面上还是有比较多保守的购房者，因为他们不愿意自己承担吃螃蟹的诸多未知因素。
而就在天琴湖周边，还有几个市属国企项目未来要入市，这些楼盘的端头户型可能与天琴湖的起步户型有一定冲突。
而在看以往的定价，榕发观湖郡（市属国企）在入市的时候，价格是低于周边楼盘的，从现在交付来看，标准并不输给大开发商。
天琴湖本身库存量达到702户，这在改善型楼盘中算是比较大的库存了，即使真的对这个楼盘有兴趣，估计购物者看到这体量也会观望一下。
小结
图片为周边实地拍摄
天琴湖从9月份开始蓄客，到12月开盘，这种周期算比较短的，产品力并没有被市场认可，这么短时间开盘算是有几分鲁莽。
这种短周期内蓄客卖不好也在情理之中，但是前面把自己吹成豪宅，然后一看开盘数据，和福州真正的豪宅（如天琴湾，朗云）差距一下就拉开了，迎来了真正的打脸。
不过，开个玩笑，这个时候开盘，真卖不好的话，说不定开发商还能甩锅给全城的小阳人。
福州并不缺乏购买力，如果真的能提高产品定位，作出福州人心目中的高端产品，那么天琴湖的去化效果应该会更好一点。
未来福州的市场还是继续两极分化，刚需和首改定位的产品终将还是以价换量，而高定位的产品则会走出特立独行的行情。
所以，综上所述，天琴湖在开盘之前就已经注定了难以去化的结局，但嘴必须硬而已！