一石激起千层浪。
8月30日晚，南宁公积金发布新政通知，立即引发市场高度关注。
不少符合条件的购房者，在新政落地首日就赶赴现场办理公积金*款贷**，甚至青秀管理部、良庆管理部还出现了扎堆办理业务的情况，这其中有很大一部分就是办理“商转公”的购房者。
南宁市直公积金利好直接助推“商转公”业务办理迎来小高峰。那么问题来了，“商转公”有哪些条件？又是如何办理？
不急，今天的攻略能帮到大家。
01
办理“商转公”有哪些前提条件？
在南宁，能全款买房的毕竟是少数，按揭*款贷**才是主流。
但由于此前公积金*款贷**要求高、限制多，导致最终能申请成功的人并不多。因此，商业*款贷**成为了当时购房者的首选。
不过，今年以来南宁市直公积金利好频出，门槛降低、额度提高，使得过去无法使用公积金*款贷**的人群，现在终于可以通过“商转公”搭上这趟低利率的车。
特别是本月开始执行的南宁市直公积金新政：
①余额倍数提高至25倍；
②时间系数由原来最低0.8升至最低1；
③关键还可追溯12个月内提取的公积金合并至个人账户余额。
南宁市直公积金新政通知截图
根据计算公式，*款贷**额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数↑×缴存时间系数↑×风险防控系数，这些细则的调整，意味着更多的人有可能拿到80万元的最高*款贷**额度，为“商转公”提供有利条件。
讲真的，相比于前两年5字头、6字头的高利率，公积金3.25%的低利息真是太诱人了！
那么问题来了，什么样的购房者人群才具备“商转公”的资格？
以目前的情况，是否符合条件，主要看这几点：
①南宁市直公积金正常连续缴存公积金6个月(含)以上，且公积金账户处于缴存状态，最近缴存月份应与*款贷**申请当月的间隔不超过两个月。
②有合法有效的个人商业住房按揭*款贷**合同或协议，并且已取得不动产权证。
③申请“商转公”的商*借款贷**人和抵押人须保持一致，且原商贷银行须为市直公积金指定的8家免自筹银行。
④支持首套或二套公积金*款贷**。也就是说，第三套住房及以上申请公积金*款贷**或第三次及以上申请公积金*款贷**都是不支持的。
⑤具有稳定的职业和收入，有按期偿还*款贷**本息的能力，信用状况良好。
值得注意的是，在广西北部湾经济区城市（北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市）正常缴存住房公积金的，且户籍地在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市范围内的在职职工，也可以向南宁市直住房公积金管理中心申请办理“商转公”。
北部湾城市群（图源|网络）
可以说，南宁市直公积金覆盖的城市越来越多了。
不过，受到广西区直公积金即将在本月15日暂停办理“商转公”业务的影响，加之南宁市直公积金利好暴涨，不少人抱着“凡事趁早不趁晚”的心态，导致南宁市直公积金*款贷**业务办理量激增。
值得注意的是，目前南宁市直公积金的资金使用率远低于85%，“余粮”充足，所以大家先不要慌，不要急。
02
如何办理“商转公”？
万事俱备，只欠东风。
若符合条件，要如何申请“商转公”，需要准备哪些材料。下面小邕已为大家整理了相关流程和材料，大家按需准备即可↓↓
“商转公”操作流程（图源|南宁公积金）
需要注意的是，*款贷**申请人切勿先自行结清商业住房*款贷**，需提前提出“商转公”*款贷**申请待审批通过后，再进行结清，否则先行结清的，将无法申请商转公*款贷**业务。
总而言之，“商转公”的申请流程其实并不复杂，关键是要准备好申请材料。
为了避免白跑一趟，大家要根据自身的实际情况，提前准备，做到有备无患。
“商转公”所需材料
此外，需要提醒的是，有使用信用卡以及除了房贷以外，还有其他*款贷**记录的，如车贷、精装贷、装修贷等，需要提前处理。
要么提前还清*款贷**，并打印个人详细版征信、出具相关的结清证明；要么保证其他负债的月还款额低于公积金审批通过的房贷月供的50%。
这是什么意思呢？
假设张三通过公积金*款贷**之后的房贷为4000元/月，那么张三的其他负债不能超过2000元/月，即房贷月供的50%以下。
所以，想要办理“商转公”的小伙伴，可以先在“南宁住房公积金管理中心官网”“南宁住房公积金管理中心微信公众号”“爱南宁APP”等方式预约取号。
与此同时，处理其他*款贷**并准备好申请材料即可。
03
办理“商转公”的常见问题
相信看到这里，大家对于办理“商转公”已经有了一个大致的了解，但对于细则还是会有一些疑问。
在这里，小邕针对网友提出较多的问题进行整理解答，内容来源于“南宁住房公积金管理中心”的官网和官微。
Q1 :已经交房了，但是没有房产证，可以办理“商转公”吗？
A:不能。商贷转公积金*款贷**，按规定是要先取得房产证或者不动产权证书才能申请办理。
Q2: 灵活就业人员自愿缴存者能否办理商转公？
A:目前自愿缴存住房公积金*款贷**暂不支持商转公*款贷**。
Q3: 精装部分能不能用公积金*款贷**？
A:分两种情况看，①签约的是毛坯精装二合一合同，则商品房总价（毛坯总价+精装总价）可以使用公积金*款贷**。②毛坯、精装是分开签约的购房合同，那么住房公积金*款贷**仅支持毛坯房部分的*款贷**，精装部分金额不属于可以*款贷**的范畴。要办理“商转公”，需要先自筹结清精装*款贷**部分。
Q4: 房贷超过80万元能申请“商转公”吗？
A:可以。符合“商转公”免自筹业务办理条件的，可向公积金管理中心提出申请，*款贷**差额资金需自筹支付。
比如，商业*款贷**总额剩余100万元未结清，商转公*款贷**批准额度为80万元，差额资金20万元要在约定时间里自行结清。
需要注意的是，申请人需在公积金管理中心审批通过后，再进行差额结清，否则先行结清，将无法办理商转公业务。
Q5: “商转公”可以申请组合*款贷**吗？
A:不可以。由于组合*款贷**涉及商业银行*款贷**政策，根据商业银行的相关规定，已经办理过商业*款贷**的住房不能二次申请*款贷**。
因此，管理中心现行政策中只有商业*款贷**转纯住房公积金*款贷**此项业务，没有商业*款贷**转组合*款贷**的业务。
Q6 :商业住房*款贷**申请时，是由夫妻其中一方作为主贷人的，那么“商转公”*款贷**业务可以由原先的借款人的配偶作为借款申请人吗？
A:不可以。商转公*款贷**业务只能由原商业住房*款贷**的借款人作为借款申请人。
Q7: 首套房为二手房可以申请“商转公”吗？
A:可以。房龄需要在30年内。
Q8: 已经有一套公积金*款贷**，第二套还可以申请公积金*款贷**吗？
A:可以。前提条件是，第一套房的公积金*款贷**已结清，才可以进行第二套房的公积金*款贷**。
Q9: 家庭仅有一套住房，主贷人没有缴存公积金，配偶缴存市直公积金，可由配偶申请“商转公”吗？
A：不可以。“商转公”*款贷**只能由原商业住房*款贷**的借款人来申请。
示意图（图源|网络）
Q10: 缴存的是玉林公积金，在南宁市区商业*款贷**买了首套住房，并取得房产证，可以办理“商转公”吗？
A：可以。在北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市正常缴存住房公积金的，也可以向南宁市直住房公积金管理中心申请办理“商转公”。
Q11 :家庭有两套住房，均为商业*款贷**，能否申请“商转公”？
A：可以。若家庭两套住房都是商业*款贷**，在符合条件的情况下，第二套住房可申请“商转公”，并按二套房*款贷**政策执行。
Q12: 免自筹的“商转公”有哪几家银行？
A:目前南宁市直公积金支持免自筹“商转公”的银行共有8家，分别为建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、招商银行、北部湾银行、中信银行。
Q13 :如果原商业贷不在免自筹的银行里，可以申请“商转公”吗？
A:可以。若原来的商业贷银行不在免自筹银行里，如果想办理“商转公”，也就是商转公非顺位*款贷**。
那么原商业*款贷**需借款申请人自行筹集资金结清余下*款贷**，结清时间以银行通知时间为准，请勿未得到任何通知自行提前结清原商业*款贷**。
而在免自筹银行范围，“商转公”则是顺位*款贷**，无需自筹款项。
Q14: 交了两年的南宁市直公积金，但是今年5月份断缴，能申请公积金*款贷**吗？
A:一般情况下，断缴是会影响公积金*款贷**的。如果是由于单位特殊情况导致断缴，可由单位出具相关证明并由公积金管理中心的审核部门审核，具体是否能*款贷**要以审核结果为准。
如果是因为离职而断缴的话，那么需要从重新缴纳当月计算，连续缴纳6个月（含）以上才能申请。
Q15: 房子是商业*款贷**，办理了二次抵押，还能“商转公”吗？
A：不能。住房除了办理有原商贷发放银行的不动产登记手续外，还其他抵押权人，均不支持申请商转公。
Q16 :使用公积金*款贷**，收入证明是要达到月供的2.2倍吗？
A:一般而言，借款人每月还款额一般不超过借款人家庭月收入的50%，如无其他未结清*款贷**和担保债务可放宽至60%，但家庭收入扣除月供后剩余的40%不能低于本地当年基本生活费标准。
也就是说，收入至少要达到月供的1.67倍以上。
Q17: 夫妻双方均为南宁市直公积金缴存职工，那么公积金*款贷**可以合并*款贷**额度吗？
A:可以。以家庭为单位，符合条件的夫妻双方分别审批其*款贷**额度，合并的总数为最终*款贷**额度，首套最高不超过80万元，二套最高不超过70万元。
Q18: 原来公积金账户上有3万元，但是去年12月提取了2万元出来，这会影响公积金*款贷**额度吗？
A:按照最新的政策，可追溯12个月内提取的公积金，并合并至个人账户余额。因此，今年12月份之前申请公积金*款贷**，已经提取的这2万元仍然作为账户余额计算可*款贷**金额。
Q19: 商转公的*款贷**额度怎么测算？
A：目前南宁市直公积金最高可贷80万元，二套住房或二次申请公积金*款贷**最高可贷70万元，且*款贷**额度不高于商贷的本金。计算公式如下：
*款贷**额度=借款申请人公积金缴存余额*缴存余额倍数*缴存时间系数*风险防控系数
例：张三公积金缴存余额为2万元，连续缴存时间为12个月（则缴存时间系数为1.2），目前南宁公积金风险防控系数为1。
假设张三2022年3月在我市购房并于2022年9月申请公积金*款贷**，按照计算可得，2万元*25*1.2*1=60万元的*款贷**额度。
需要注意的是，理论可贷60万元，不过最终的审批*款贷**额度还要参考申请人的缴存基数、收入水平、还款能力、征信情况等。
对于实在搞不清自己到底能贷多少额度的小伙伴，可通过计算器来测算一下。目前，邕有家的公积金*款贷**额度计算器已经火热上线啦↓↓
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04
“商转公”降低成本，利好购房者
为什么大家都急着办理“商转公”？
也许看完下面这组对比数据，大家就会明白了↓↓
南宁商业*款贷**VS公积金*款贷**
以80万元的总*款贷**为例，都采用30年分期按揭，等额本息的还款方式。对比商业贷，使用公积金的还款总额可减少约47.3万元，每月月供可减少1314.75元。
今年，虽然5年期LPR已经下降了两次，房贷利率最低可到4.1%，但还有大批存量房贷的利率在5%-6%，甚至更高，而公积金*款贷**执行的利率则为3.25%。
对于高位利率站岗的购房者而言，毫无疑问“商转公”就是一场及时雨。毕竟少花几十万元，是真的香！
南宁（图源|钟祖年 后期：曾俏）
关键，在“商转公”的实施上，南宁也算是走在全国前列的。
目前，可以商转公的城市有北京、上海、深圳、重庆、武汉、东莞、长沙、厦门、石家庄、太原、自贡等，而南宁也在其中。
当广州、苏州、合肥等城市的购房者在呼吁“商转公”时，南宁的部分购房者已经尝到了“商转公”的甜头了。
写在最后
今年的南宁楼市，可谓是利好频频。
买房首付比例降了、LPR房贷利率创下史上新低、契税补贴、公积金门槛降低、*款贷**额度提高……
而“商转公”作为直接为购房者省钱的利器，一直以来都备受关注。
如今，随着新政策的出台，南宁市直公积金惠及面扩大，降低了“商转公”业务办理门槛，为购房者实实在在降低了购房成本，减轻月供压力。
最后，希望已经上车的购房者都能成功“商转公”，享受政策红利。
直播预告
9月9日，南宁市住建系统2022年“质量月”工程质量提升现场观摩会正式启动，邕有家将在视频号、微博两大平台对活动进行线上直播。
直播将聚焦主会场良庆区金钢水泥厂1号路与经开区盘岭路之间跨江桥梁工程项目、分会场南宁华润置地江南中心项目，展示品质住宅、重点市政工程项目建造过程、工法工艺、快检快修、一站式交付等。
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作者| 卢秋霞
审核| 吴晓苑
校对| 刘玉婵
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