天河区 | 中信广场

大家新年好，这句话来得有些迟。

在没有更新的日子里，我做了些资料搜集与案例梳理。老邝也给我很多建议，他帮我定下了写作方向。接下来的文章将会集中写踩盘和真实买房故事，接地气的才是大家爱看的。本身我不用坐班，有时间踩盘是我的优势。

而且我发现大家还挺享受“云踩盘”的感觉，评论区也常出现大神指路。此前我写了一个选筹系列，到500w便结束了。之后有读者问我还会继续吗？有点遗憾。后来我才发现他是要买800-1000w总价的，我不好意思跟他说：“那时候我关注的和客户咨询还没到那么贵。”

现在不一样了，我今天说的故事，标的物总价是600w。这是普通的三口之家，爸妈是新广州人通过努力在此扎根，2019年顺利地卖出了第一套房子，准备为小孩读书置换。省略漫长的看房之路，最后在两个盘中纠结。

A：林和西地铁口十分钟天誉花园，广州东站旁。

B：潭村地铁口五分钟南国花园，珠江新城东区。

一个是老牌的天河商品房，无小区无阳台；另外一个是珠江新城少见的园林社区。

1、地段PK

彼时的东站就是现在的珠江新城，中信就是现在的东塔。天河北的辉煌落幕，像宜家搬去鱼珠那般一去不回头。想想，你有多久没去东站了？作为2017年才来广州的人，我对天河北认知度不高，踩盘时望着商业裙楼，密集而陌生。

天誉花园分为两期，二期楼底下是东站广场，现在已经全部围蔽起来。18号线的开通，将再次放大东站交通枢纽的属性，虽然有此地铁预期，但我认为18号线给东站的带动效应是不如南沙的，反而增加了流动人口与纷杂度。比起地铁上盖的便利，天誉花园的业主们会更想要充足的停车位和不那么拥挤的马路。

比起天河北的局促不安，珠江新城相当于平地起高楼。新区与旧区的最大优势，就是规划更科学，走在其中感觉舒服，规整。而整个珠江新城，最宜居的是东区，你只需看豪宅NO.1汇悦台建在哪？尚东柏悦府也只在一个街区之隔。整个地块，对面是琶洲、往东是天河公园、再过去是金融城，妥妥地处于CBD铁三角的核心位置。

而南国花园居然在寸金寸土的珠江新城东，占据了一片不小的地盘。不仅有花园、还有会所、饭店，U形的布局，让楼间距够开阔，每户都有阳台与飘窗，好奢侈。南国花园没有实际的利好预期，广州的CBD发展就是它的预期，因为它身处其中，地段完胜。

2、配套PK

先不说别的，楼下是商业裙楼和树木花草，你喜欢哪个？这问题问得有点欠扁。年轻人不会觉得，当有了小孩、老人同住时，对散步的小区花园需求会猛增。

主人公在看房时，便是如此。南国花园最吸引他的是小区环境，他的女儿有地方玩耍，父母有地方散步。小区玩腻了？旁边有珠江公园、临江带状公园。好地段一定有好配套，医院商超等都是基本的，城市最值钱的配套是空地，公园，绿廊，沿河景观。

怎么理解住在南国花园的爽呢？我畅想一下：

广粤天地很Nice，可是晚上有点吵，没事，有凯旋新世界挡着；

地铁站和花城大道很方便，可是人流杂，没事，有金碧华府挡着；

江边步道散步很好，可是靠江风大潮湿，没事，有侨鑫汇悦台挡着；

哈哈，开个玩笑，上面的业主们不要拿豪车钥匙砸我。我是想说南国花园闹中取静，包裹在整个社区中央，它的生活半径都很短，保持着恰好的距离。

3、学校PK

上面两个点，天誉花园都不占优势，楼龄方面也比南国花园老，为什么主人公会纠结呢？重点就是学位。天誉对口的是天河炙手可热的华阳小学，省一级，直*天升**河最好的47中。这张底牌，在重视孩子教育的家长心中很有份量。

可惜，含金量有所降低。2016年4月天河区搞了个学位房改革，区一级的华成小学变成华阳小学（华成校区），从此，买华阳小学无需走华山一条路，天河北大堆房子都可以入读华阳小学华成校区。

我截图了2019年天河区公办小学招生地段及招生计划表，可以看到华阳小学本部和华成校区的范围，这正是学位房变为学区房的案例，也是许多想要重仓学位房家长担心的事情。

南国花园对口的是九年制的南国学校，广州市南国学校前身为华师附属南国实验学校，2010年收归为公办。小学部在小区对面，初中在旁边。幼儿园是南国实验幼儿园，在小区里面。它虽然不是什么省一级，可好在学习连续性很强，小孩子上下学很近。天誉花园离小学有一段行走的距离，路面车多，小孩上下学需要接送。

很多家长不喜欢孩子读几年就要换校区，我也觉得不好，小孩子的成长是心智体质性情综合发展的结果，还有最重要的一件事情是安全。

总结：

看了文章标题，你应该晓得最后的结果是买了南国花园，哪怕单价高，买套面积小一点的。我感觉到，现在的家长在为下一*考代**虑时，综合实力正在被重视。我也想用这个故事提醒家长们，赌学位房，你就是赌孩子靠名师教学成绩一定好。而实际上，影响孩子发展的第一是智力（天生没法改），第二是环境（心理健康），第三是见识。

有很多小孩子被父母逼学习逼得要疯，整个童年都不幸福。孩子的人生不该是去完成父母未竟的心愿，父母们该去努力创造自己的事情，提升家庭富裕与幸福。以后会有更多落寞的老牌学位房被人抛弃，那是不可阻挡的产品更迭与社会更新。