凯莱雅居系凯莱公司开发建设的商品房，房屋预售许可证号为丰房预许字(xxx)xxx号。黄某经与凯莱公司协商，就购买商品房和车位达成一致意见。2018年10月8日，黄某向凯莱公司交纳购买车位款115000元，凯莱公司向黄某出具一份《预收款凭证》，该凭证载明“兹收到黄某购买凯莱雅居车位1552车位款金额(大写)壹拾壹万伍仟元整”。2019年2月13日，双方签订了《商品房买卖合同(预售)》和《车位协议》各一份。《车位协议》的甲方为凯莱公司，乙方为黄某。协议约定：停车位是甲方开发建设的凯莱雅居项目1552号停车位。停车位的使用期限与凯莱雅居住宅土地使用年限相同。因本合同项下的停车位不能进行全封闭单独管理，故不能作为单独物业办理产权登记或租赁备案登记等政府手续，协议还约定了其他内容。
2020年9月26日，凯莱公司向黄某以快递的方式发出《顺延交付告知函》，告知黄某认购的凯莱雅居项目1552车位受新冠疫情影响将顺延至2020年12月30日正式交付。黄某拒绝签收该份快递，并拒绝接收车位。2021年10月9日，盛明律师事务所受黄某等人委托向凯莱公司发出一份《律师函》，主要内容是向凯莱公司提出解除《车位协议》并按80%的标准退还车位款，退还车位款于2021年12月31日之前付清。后双方协商无果，起诉到法院要求确认合同无效并全额退还车位款。
2021年12月20日下午，依黄某的申请，法院对案涉车位进行了现场勘验，经勘验凯莱公司转让给黄某的1552号停车位长度为5.3米(外至外)，内空长(指不含划车位白线宽度)4.99米；宽(外至外)2.555米，内宽(指不含划车位白线宽度)2.250米；通道(黄线内至黄线内，未计算黄线宽度)为5.24米。现场勘验时进行了停车测试，案涉1552号车位小型汽车能正常使用。
法院审理认为，本案争议的焦点是《车位协议》是租赁合同还是物权转让性质的合同。黄某认为案涉《车位协议》实质上是租赁合同，不能超过租赁合同最长租期二十年，超出部分无效。凯莱公司则认为《车位协议》属于类似买卖合同的无名合同。法院认为《车位协议》应是物权转让性质的合同，并非租赁合同。理由如下：1.凯莱公司对案涉车位享有物权。《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”案涉车位系由凯莱公司出资依规建设，且不属于业主共有或专有部分，亦非人防工程，凯莱公司作为建设用地使用权人对车位享有所有权。
车位的物权归属法律允许当事人进行约定。《车位协议》签订于民法典实施前，应当适用物权法的相关规定对协议性质进行判断。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见物权法对车位、车库的归属有特殊规定，采纳了“约定”标准，即认为车位、车库的归属可以通过约定来确定，案涉《车位协议》的内容就是当事人对建筑规划区内地下车位的物权归属的约定。
双方无建立租赁关系的意思表示。从《车位协议》的内容看，权利义务的约定均是围绕车位使用权的归属进行的，双方均无签订租赁合同的意思表示。黄某对案涉车位没有产权，凯莱公司转让的是涉案车位的使用权、车位使用权转让期限与住宅地使用年限相同、车位使用权转让价款实质为购买车位款而非租金等均明确知晓，不能超出缔约双方的真实意思表示去判断合同的法律性质。
结合对焦点问题的认定，法院认为物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依照上述法律规定，案涉《车位协议》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，合同成立并生效，依法受法律保护。黄某向凯莱公司交纳了购买车位款，凯莱公司书面通知黄某交付车位，但黄某拒绝受领车位，可视为黄某及凯莱公司均已经履行了合同主要义务，《车位协议》已经履行完毕。黄某认为《车位协议》系租赁合同，与事实不符，属法律认识错误，对其提出的请求法院确认《车位协议》部分无效的诉讼请求法院不予支持。
黄某主张解除合同的理由是案涉地下车位存在漏水、尺寸不符合《车库建筑规范》，无法正常使用。凯莱公司则否认存在严重质量问题和不能正常使用。法院认为，凯莱公司承认原来地下车位存在漏水问题但已经进行了修缮，黄某对凯莱公司对地下车库进行了修缮予以认可，现场勘验也未见地下车库有漏水之处，因此地下车库漏水问题已经得到解决；黄某购买的地下车位位于凯莱尚悦居地下室，已经通过了南丰县建筑工程综合管理站的验收，获得了《建设工程竣工规划核实合格意见单》，1552号车位的长、宽、通道(通道尺寸现场测量不计算黄线宽度为5.24米，如果加上两条黄线宽度30厘米，通道宽度有5.54米)均符合《车库建筑规范》JGJ100-2015规定，且现场勘验进行了倒车入库试验，车位能够正常使用，不构成根本性违约，故黄某主张解除《车位协议》的约定和法定理由均不存在，其诉请解除合同并返还购车款的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。
经过一二审，法院最终判决：驳回原告黄某的诉讼请求。