方某系上宝房产公司开发的上宝小区业主，其所办理的房产证载明房产使用期限为2013年6月28日至2083年6月27日。2017年9月25日，方某（乙方）与上宝房产公司（甲方）签订了一份《停车位合同〉,约定双方在平等、自愿、协商一致基础上就停车位使用事宜达成如下一致协议：每个停车位按套计算，该套停车位总价款为12万元，乙方须支付人民币12万元。合同签订后，方某将停车位价款12万元交付给上宝房产公司，上宝房产公司于2017年9月25日出具收据，载明方某支付Ａ038停车位全款金额12万元。上宝房产公司依约将停车位交付给方某使用。
2019年2月22日，市不动产登记中心下发通告，载明上宝房产公司已按规定申请办理了其开发的坐落于不动产首次登记，特通告上述不动产的购买人可按规定办理所购不动产的登记手续。现上宝房产公司表示同意为方某办理停车位的产权登记手续。
法院审理认为，本案的争议焦点为：案涉合同的性质及效力；方某要求上宝房产公司返还部分租赁费的理由是否成立。案涉合同系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，双方已按照合同约定实际履行，对该合同一审法院予以认定。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。"，即上宝房产公司有权对该停车位进行出售、附赠或者出租等处分行为。
鉴于案涉合同中已约定合同系就停车位使用权事宜达成的，停车位价款系一次性给付、停车位使用年限与方某的商品住房同年限，方某付清全部停车位价款后，使用权期限届满前对车位使用权利全部转移给方某，相应的全部风险转移给方某等内容，上宝房产公司出具的收款收据写明的系停车位金额而非租赁费，均表明上宝房产公司的本意系对停车位进行使用权的处分，即上宝房产公司将停车位使用权转让给方某，方某支付使用权价款，而非方某所称的双方之间系租赁停车位合同关系，方某没有理由让上宝房产公司选择与自己形成租赁关系，故方某主张的超过20年的租赁期限及租赁费条款无效，要求退回相应租赁费及利息的理由不能成立。
法院判决：驳回原告方某的诉讼请求。
本案的争议焦点为：案涉合同性质应如何认定？方某主张案涉合同系租赁合同，上宝房产公司则抗辩系买卖合同。对于合同性质的认定，应根据法律规定及当事人签订合同时的真实意思表示，结合当事人的签约目的及合同内容进行综合分析。关于租赁合同，合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
从表面上看，案涉合同约定方某支付停车位价款12万元后，上宝房产公司将案涉停车位交付给方某使用，使用权发生了转移，具备了租赁合同的部分特征，但纵观案涉合同全文，既无任何关于租赁的文意表述，也无合同法规定的租赁合同主要条款，更无使用权期限届满后停车位归属的约定，故不具备合同法规定的租赁合同的形式要件和实质要件，本院据此认定案涉合同性质并非租赁合同，而是买卖合同关系。
本院认定案涉合同系买卖合同是否合法有效的问题，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
停车位系不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记后发生效力。案涉停车位在双方当事人签约时虽未办理不动产权登记，但根据市房地产管理局出具的证明，现已可以现售备案。市不动产登记中心发布的通告亦证明上宝房产公司已申请办理了停车位的初始登记，说明案涉停车位已具备办理不动产权转移登记的条件，故本院依法认定案涉合同合法有效。方某可在本判决生效后要求上宝房产公司履行办理产权变更登记的相关义务。