2021年开年，伴随房价抬头，以上海为首的各地政府陆续迅速出台各项限购政策，以保证房地产市场平稳、健康、有序发展。而伴随限购政策被讨论最多的则是“借名买房”。

实务中，因为规避房屋限购限贷政策、或享受特定的购房优惠政策、或隐瞒真实的财产信息等原因，不少购房者选择“借名买房”，也即经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，此时房屋所有权名义上为出名人所有，但实际上房屋的使用、收益、处分均由借名人自行为之。

虽然购房时双方达成合意，甚至签下协议，但随着房价飞快上涨，难免会有出名人心生“异议”，由此出现了无数纠纷。

“借名买房”有哪些风险？常见的争议点是什么？法院的裁判思路如何？本文将一一分析。

“借名买房”协议产生的风险

借名买房，一方出名，一方出钱，必然会对出名人和出钱人双方均产生一定的影响。 对借名人（出资人）来说，风险主要包括以下几个方面：

1、借名买房合同被认定无效的风险。 借名买房协议如果被认定为无效，借名的合意没有被认定，对出钱方来说，造成的损失无疑是巨大的——买房的钱出了，但是房子没有拿到，还会引起不能享受房价上涨带来的福利、返还出资款遇阻等诸多问题。

2、证据不足，房屋出资款被认定为借款的风险。 一份有效的借名买房协议应当有明确的借名的合意，如果约定不明或者只有口头上的君子协议，则一旦出现房价暴涨，房产持证人很有可能翻脸不认人。如果仅有银行转账，没有其他相关联的证据作为支持，那么出资人的出资则很可能被认定为借款。

3、被借名人擅自处分房屋的风险。 代持人作为不动产权属证书上登记的所有权人，可自行抵押、出售、赠与该房产给其他第三方，无须经过出资人的同意，不动产登记中心、其他第三方也不会去查询是否存在房产代持的情况。

4、借名购买的房屋被查封或者拍卖的风险。 若出名人因其他纠纷被法院查封或者被申请强制执行，那么登记在其名下的房产则会被当做被执行人的财产予以查封或者拍卖，司法实践中，实际的房产出资人已“借名买房”协议去申请执行异议之诉的，过程也是极其曲折，且败诉风险很高。

5、被借名人离异或过世未来得及办理房屋所有权登记手续的风险。 在约定的办理实际产权人变更手续之前，出现因出名人离异或者意外去世，其配偶或其他继承人要求对争议房产分割或者继承，无疑也会造成出资人房产难以实现的问题。

对出名人来说 ，借出购房资格时虽然对产生的法律后果有一定的认知，也可能已通过出名行为得到过一定的补偿。但是基于认知的现实及时代局限性，出名的风险、购房政策及市场行情变化很可能会远远超出出名人出名时的预判，从而产生难以估量的损失，具体来说，一般分为以下几种：

1、出资人未及时偿还房贷或者其他以代持房产为抵押物的*款贷**，导致代持人被银行起诉，征信受到重大影响。

2、减少或者丧失购房资格的风险 ，房产市场中的限购、限贷政策不断变化，当后期有自购房需求时，出名人极可能面临政策冲突。

3、不能享受因购买商品房而带来的房屋价格上涨的收益的损失。

法院如何认定借名意思真实

当实际产权人要求变更不动产登记簿，而出名人拒不配合时，实际出资人可通过向人民法院提起诉讼，确认借名意思真实，为争议房屋的实际产权人。那么法院裁判时一般会从哪些方面考量呢？

首先，一份真实的借名协议需要有明确的借名合意 ，可以为双方口头或者书面协议。因口头协议具有较大的不确定性，难以举证，因此，建议当事人在采用借名买房方式时应当签署书面协议，并且在协议中明确表明双方的借名买房关系，必要时可以请第三方见证。

其次，房屋的实际使用和房产证持有状况也是重要的考量标准。 借名买房后房屋通常是由借名人实际占有并使用，应当注意的是，房屋房产证明也应当由借名人保管，以防止借名人随意处置房屋。

最后，法院一般会综合考虑借名买房的合理动机、房屋日常开销（物业费、维修基金）的承担，*款贷**偿还状况等 ，这些也是证明借名买房关系的有利证据，借名人还应当注意保存购房手续、付款证明等相关材料。

借名买房纠纷的常见裁判规则与典型案例

司法实践中，关于借名买房问题的司法判例，自由裁量的空间极大，且证据在此类案件发挥着关键性作用。相关判决，有的直接支持确认借名人的所有权，有的则认为违反限购政策的借名买房的协议应予“解除”或不支持借名人过户登记请求，下文将列举实务中“借名买房”纠纷常见裁判规则和相应代表案例：

规则一：

“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条，证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

案例：赵某国、赵某媛所有权确认纠纷再审案【(2016)津民申1745号】中，天津市高级人民法院认为，根据已经查明的事实, 涉诉房屋的买卖合同中“赵某国、赵某媛”的签名系被申请人赵某国亲笔书写,涉诉房屋的首付款、按揭*款贷**、物业费、取暖费等费用均由被申请人赵某国支付,涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由被申请人赵某国持有,且房屋交付后由被申请人赵某国进行装修并居住至今。 综合上述因素,本院认为被申请人赵某国已经完成了举证责任,以上 事实形成了完整的证据链 ,原审法院据此认定双方存在借名买房关系,并无不当。

规则二：

借名协议有效，但因为限购政策无购房资格的人请求转移过户登记的请求不予支持。

案例：郭某明所有权确认纠纷二审案【（2018）沪01民终4716号】，上海市第一中级人民法院认为，争议房屋虽登记在周某法名下，但从购房款来源、产证的保管、房屋的占有使用以及录音资料和证人证言等，已形成完整的证据链，证明借名买房的事实具有高度的盖然性……鉴于目前政策只允许香港居民在沪购买一套房屋，而郭某明作为香港居民在沪已有房屋，故就郭某明要求法院判令周某法协助过户之诉讼请求，法院实难支持。

规则三：

借名意思真实，不具备过户资格的，可以请求分割房屋折价款。

案例：周某与王某1、施某所有权确认纠纷【（2019）沪02民终5430号】，上海市第二中级人民法院认为，虽然本院认为施某、王某1与周某之间系借名买房关系，但是根据王某2、施某陈述的名下产权房情况， 无论是以王某2名义购房还是以周某名义购房，目的都是为了规避当时国家和本市的住房限购政策，该借名买房的行为事实上违反了国家房产宏观调控政策 ，不利于房地产市场秩序的稳定，并且 施某和王某1当时对于可能面临的无法过户的风险应当有所预见 ，故对于王某2主张的直接确认系争房屋产权归施某和王某1共有的诉讼请求，本院难以支持。然施某、王某1与周某之间确系借名买房关系，虽然无法直接确认系争房屋产权归施某、王某1所有，但王某2要求施某、王某1取得系争房屋相应折价款的诉讼请求合法有据，该款项应由目前系争房屋登记的产权人周某负责支付，房屋折价款金额应以本案中评估的房屋市场价值为依据。

规则四：

不能以"借名买房"为由对抗法院对出名人的强制执行。

案例：陈某江与杨某帆等案外人执行异议之诉纠纷【（2015）一中民终字第04224号】中，北京市第一中级人民法院认为，法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中， 对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持 ；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。

规则五：

借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

案例：王某一与陈某一确认合同无效纠纷【（2016）京03民终1477号】，北京市第三中级人民法院认为王某一、王某二虽提交了《以他人名义购买房屋协议书》、《存量房屋买卖合同》、资金往来证明并实际办理了产权变更手续，证明双方存在借名买房关系。但因王某一、王某二主张的借名买房时间发生在2010年6月，即在王某一与陈某一婚后，从常理分析，王某一与陈某一系夫妻关系，借名买房涉及购房、缴纳契税、银行*款贷**等诸多事宜，如存在借名买房，相关事实应告知陈某一，而诉讼中陈某一均表示并不知情，王某一、王某二亦未提交相应证据，不能证明陈某一知悉存在借名买房事实。王某一、王某二提交的证据不足以证明存在借名买房的法律关系。考虑王某二与王某一系父女关系，且王某一与陈某一因夫妻感情不和存在离婚可能，王某二与王某一签署《存量房屋买卖合同》损害了陈某一的利益。故综合案件事实，一审法院认定 王某一、王某二属于恶意串通损害他人利益 ，认定其所签订的《存量房屋买卖合同》无效，并无不当。

规则六：

出名人因出名行为购房资格受到限制有权要求适当补偿。

案例：北京朝阳某商贸中心与王某兴财产损害赔偿纠纷【（2016）京03民终10610号】，北京市第三中级人民法院认为，一审法院结合限购政策的影响、房价上涨对王某兴的影响、商贸中心获得的实际收益以及双方在办理产权变更手续中的消极态度，依据 公平原则 判决商贸中心赔偿王某兴20万元并由商贸中心承担案件诉讼费并无不当。

规则七：

借名买房协议解除后，出名人有权要求参与房屋价值增值分成。

案例：汤某雄与卢某冰所有权确认纠纷案【（2020）沪02民终4930号】，上海市第二中级人民法院认为，卢某冰虽然支付了全部出资款， 但因受本市限购政策影响不具备购房资格，其之所以能够享受增值利益，除了出资因素外，汤某雄的出名因素亦不可或缺，且该出名因素也可能对汤某雄在本市再次购房产生影响。 而卢某冰明知借名买房可能导致合法权益受到损失，仍规避政策而为之，应承担一定风险。审理中，卢某冰也表示愿意支付汤某雄房屋增值部分价值的20%作为补偿款，故法院综合考虑上述因素以及双方对取得房屋的贡献大小，酌情确定卢某冰可享有80%的增值利益，剩余20%的增值利益由汤某雄享有。

律师建议

1、借名买房存在极大的交易风险，建议谨慎为之。不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，当事人如要在诉讼中*翻推**不动产登记簿上的记载，证明标准极高。借名人不仅要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款的事实，需要承担巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致房财两空。

2、鉴于当前房屋价值巨大，不是万不得已不要借名买房。不论借谁的名义购买房屋，都建议委托专业的律师起草借名买房协议，约定清楚双方的权利义务， 并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等 。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要 备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款” 。

3、借名人符合过户登记条件时，应及时将房屋过户至自己名下，预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋。

4、短期内不能办理房屋过户登记手续的，由名义产权人将该房产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。

文：柳家彬

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