在全国的开发商眼里，由温州大妈组成的买房天团是特别值得专车和专机来热泪欢迎的。

专车时代，温州炒房团可以横扫上海200多个楼盘。包机时代，稍逊风骚，买断深圳新龙岗商业中心上百套商铺。

如今，已经“房住不炒”的时代。经历过沉痛危机的温州人，也低调谨慎了许多。但是，温州人对房子的热爱，依旧像初恋一样倒映在开发商的血液里。特别是近年倚靠城市群、大湾区、大都市圈概念拔地而起的高楼，每当夜幕降临华灯初上，开发商抬头望一眼漆黑的高楼，心里就忍不住要想念那一群可亲可爱又可敬的温州人——在各方宣传中“一个人一口气买下十几套”的那一类。

去年有宁波杭州湾，也不知道那些销售从哪里搜到的电话，每天的电话铃声简直就是一波三折泛滥成灾，根本停不下来。哪怕40度高温，车子的挡风玻璃总能时不时被小蜜蜂贴心地盖上一张宣传单。

今年厉害了，长三角和珠三角手拉手一起来温州找“好朋友”。代表城市分别为惠州和临安。看着那些风姿绰约的楼书，以及翩翩君子一般的头头是道，一时间，我竟无法判别，温州人到底是他们眼里的大款，还是漫山遍野里一望无际的韭菜？有一点是明白的，闭眼买房投资的红利不再，惠州和临安价值几何，还需要一些基本认识——

惠州篇

惠州房价低，是有道理的。

惠州地处中国豪门林立的珠三角城市群，虽与万亿级城市广州、深圳、东莞接壤，却具备地大、人少、经济弱的特点。

地大：系广东第二大城市，陆地面积为1.12万平方公里。

人少：2018年常住人口为483万。

经济目前较弱：2018年的GDP仅在4103来亿，排行广东第五，相当于浙江倒数第五的金华（4100亿）。

他的处境比较难——过去没有跟上深圳大爆发的节奏，赖以生存的电子、汽车和石化三大支柱产业竞争力都不强。特别是电子和汽车产业，所有红利几乎都被全球最大的制造业基地之一的东莞服务打包。所以，惠州现在的机遇就是紧紧抱住越来越粗的深圳大腿。

说穿了，目前只能眼巴巴等着深圳地铁14号线深入腹地，从而成为深圳的“睡城”。但是，惠州的临深区就两个，惠阳区和大亚湾区。两者紧靠的是深圳东部的坪山区。劣势在于，深圳目前西强东弱的现状，导致坪山区各方面条件不足，别说辐射惠阳和大亚湾的房价，自己还需要深圳的东部战略扶持。反而是东莞凤岗镇，与深圳的龙岗、龙华区域同城化更为成熟。就像温州瓯北、乌牛与鹿城的存在。

比如凤岗镇官井头村的大运城邦小区，据说超过95%的住户来自深圳。背后逻辑也与北京燕郊一样，房价远低于深圳龙岗，且通勤距离龙岗中心城区不过10几分钟。

塘厦、虎门、长安、南城、厚街五大东莞经济强镇中，除了塘厦镇南部接凤岗镇和深圳市观澜街道，另有虎门镇，从深圳北坐高铁到虎门仅需17分钟，福田到虎门也只要29分钟。虎门万科城的8000户大盘，置业的客群，相当一部分就是来自深圳。

（2018年惠州各个县区生产总值及增速）

产业方面，为什么深圳华为、中兴、比亚迪、富士康、欧菲光、华大基因、TCL等国内巨头将产业或研发中心迁移到东莞而不是惠州？

背后逻辑也简单明了，东莞的产业链更成熟，紧密度更高，比惠州更适合作为深圳的后花园。深圳的科技创新，搭配东莞全球制造基地，加上香港的全球金融中心，就是理想的黄金搭档。

到了这里，准备投资惠州的温州人需要明白，深圳产业、人口外溢第一站是东莞，只有等东莞土地开发趋向饱和，深圳剩下的产业外溢才会大范围转到惠州。

那为什么惠州会被炒的这么火？

一方面是他的房价确实低，1.2-1.5万/平方，有些还是精装的。对比深圳动不动五六万、十万+的房价，简直就是白菜。这样的价格，放到温州，也是烫菜馆里最便宜的那一盘。需要注意的是，这价格已经横了三四年了。

另一方面，东莞的土地仅0.24万平方公里，要承载839万的人口基数，人口密度已经相当庞大，土地瓶颈明显。而惠州的土地资源总体比东莞和中山都充裕。比如深圳的组装制造业，就大规模落户惠州，深圳的第二机场也已确定惠州。从深莞惠都市圈长远的规划，惠州成为深圳卫星城的可能性很大，一旦发力，后劲十足。

第三，今年8月18日中央释放的“超级文件”，深圳从特区上升为社会主义先行示范区。该文件里还特别提到了惠州——推进深莞惠联动发展，促进珠江口东西两岸融合互动。意思很明显，深圳作为带头大哥，要带上东莞和惠州一起富裕。有大政策指导，就有大机遇的诞生。

从人口增长上，十年时间惠州常住人口共增加了48万，顶住了广州和深圳的双虹吸效应。2018年增加5.3万人，是2016、2017年增量总和的2.5倍，侧面说明深圳的外溢效应正在加速。

（数据来源：惠州市统计局，惠东，龙门数据为2017）

不过，有闲钱的温州人去惠州买房，还需要注意这几点——

a、只有深圳地铁14号线延长线惠州段的落地，才能微弱决定惠阳等地的房价是长期横盘，还是上涨（别指望暴涨）。然而，作为激活惠州的大动脉，目前从官方论调的来看，短时间内不会开通。具体要等多久，谁都无法保证。事实上，就算通车了，其真正具备“睡城”价值的距离也不会超过两三公里

b、惠州的商品房供应量巨大。2018年底新建住宅商品房库存高达1200万㎡，不知道今年会不会飙到2000万㎡。据世联行统计数据，2018年惠州全市累计成交新房175991套、1700万平方米，稳居珠三角九城NO.1。这是什么概念？比深圳（29396）、东莞（45341）、中山（65088）、珠海（18322）加起来还要多。惠州本地人口和需求根本无法支撑如此逆天的供应量。因此，过去成交的一手房里，毛估估8-9成都是外地的投资者。那么，将来靠谁接盘？要知道，2018年整个惠州的二手房才卖了4.3万套。

c、正因为供应量巨大，库存巨大，政府行政干预对投资的抑制将不可预测。有一个趋势是可以预测的，房地产已经完成了拉动经济增长历史使命，土地融资处于被动性退出阶段，而房地产去泡沫化去的就是投机的劣质需求。

综上，温州人把投资惠州房产作为资产配置的长期持有，问题不大，但不算是最优的。幻想短期内获得回报，概率极小。企图以此作为暴富手段，那只能由衷佩服你为地方接盘的“侠肝义胆”。

临安篇

至于临安，自从2018年成为杭州市的第十区后，土地市场就一翻再翻，楼面价从2016年前后的一两千，到2017年8月底就已破万。

不过，到了今年9月，临安楼市瞬间转凉，许多楼盘的当月去化率为零，或个位数。他和惠州有着十分相似的地方：

a、最任性的不限购。

b、一条轻轨成了沿线青山湖科技城的救命稻草。

c、一个深莞惠都市圈，深圳睡城；一个科创走廊，“硅谷”后花园。

d、库存量巨大，单单青山湖科技城的去化周期，预计需要3-5年。

显然，轻轨不如地铁，这里不多赘述。

有个问题可以思考一下，杭州作为长三角面积最大的城市，常住人口总量却不足千万。那么，拿什么外溢临安区？靠未来科技城？那是因为博爱吗？

谨记一个老生常谈的买房逻辑——越限购的越有价值，而不限购的地方，可能是因为一限购就完蛋了。就这样。

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